La defeasance riduce le tasse sugli immobili commerciali
Gliinvestitori immobiliari commercialiche prediligono il finanziamento del debito a tasso fissooccasionalmente si trovano a dover pagarepenaliper il rimborso anticipato quando saldano il loro debito prima della data di scadenza dei loro prestiti . Tra le diverse opzioni di pagamento anticipato, la disdetta è quella che offre la massima flessibilità e potenziali guadagni finanziari quando i tassi di interesse sono in aumento.
Cos’è la difesa?
La defeasance, come suggerisce il nome, è un metodo per ridurre le commissioni richieste quando un mutuatario decide di pagare anticipatamente un prestito immobiliare commerciale a tasso fisso. Invece di pagare in contanti al prestatore, l’opzione di disdetta consente al mutuatario di scambiare un’altra attività che fluisce in contanti con la garanzia originale del prestito.
La nuova garanzia (normalmente titoli del Tesoro) è solitamente molto meno rischiosa delle attività immobiliari commerciali originali. In questo scenario, il prestatore sta molto meglio perché riceve lo stesso flusso di cassa e in cambio riceve un investimento molto migliore e adeguato al rischio. Sebbene il vantaggio della disdetta per il creditore sia ovvio, anche i mutuatari possono trarne vantaggio in modo significativo. Se i tassi di interesse sui prestiti salgono a un tasso superiore a quelli del mutuo, i mutuatari possono creare valore e mettere contanti nelle loro tasche al momento del pagamento anticipato. Poiché la disdetta è un’opzione offerta durante la negoziazione di un prestito immobiliare commerciale, i mutuatari dovrebbero considerarla al fine di preservare la possibilità di creare valore con il loro finanziamento.
Motivazioni per la difesa
I prestiti immobiliari commerciali a tasso variabile sono un metodo appropriato per finanziare esigenze a breve termine come il finanziamento della costruzione o del ponte, che è capitale prestato ai proprietari di immobili nella fase di locazione; viene rimborsato quando la proprietà alla fine produce un flusso di cassa.
Sebbene il rischio di tasso di interesse sia elevato e non vi siano limiti al ribasso finanziario, alcuni mutuatari assumeranno finanziamenti a tasso variabile a lungo termine. Ciò accade spesso quando c’è un’alta probabilità che una proprietà con flusso di cassa venga venduta prima della scadenza del prestito.
I mutuatari utilizzano finanziamenti a tasso variabile per molte ragioni. Una ragione significativa è aggirare le penalità di pagamento anticipato che gli istituti di credito richiedono sui pagamenti anticipati del debito a tasso fisso. Sul finanziamento a tasso variabile, gli istituti di credito non corrono il rischio di reinvestimento perché i tassi sui prestiti fluttuano con il mercato. Una volta rimborsati, i fondi possono essere nuovamente prestati, alle stesse tariffe di mercato.
Rischi per i finanziatori
Il finanziamento a tasso fisso ha il potenziale per creare perdite finanziarie o la riduzione del rendimento di un prestatore quando il capitale viene rimborsato e poi prestato a tassi di mercato inferiori. A causa del potenziale rischio di reinvestimento, gli istituti di credito di solito richiedono una sorta di penale per il pagamento anticipato da coloro che prendono in prestito a tasso fisso. In origine, i finanziatori richiedevano il ” mantenimento del rendimento “, che imponeva ai mutuatari di pagare il differenziale di tasso (tra il tasso di prestito e il tasso di mercato prevalente) sul capitale prepagato per il periodo rimanente alla scadenza del prestito. Perché non v’è possibilità e il costo finanziario associato originari nuove attività ipotecarie, dismissione è stato progettato come un modo per eliminare il rischio di reinvestimento e la necessità di ri-prestare capitali prepagato.
Il defeasance consente ai mutuatari di sostituire la garanzia sui loro prestiti con attività che forniscono gli stessi flussi di cassa del prestito originale. Questo scambio di attività consente agli istituti di credito di continuare a ricevere il rendimento atteso per tutta la durata del prestito senza dover trovare nuove opportunità di prestito per sostituire il capitale prepagato. Come accennato in precedenza, lo scambio di un’attività meno rischiosa (titoli del Tesoro USA al posto di una proprietà immobiliare commerciale) riduce il rischio complessivo dell’investimento del prestatore. Questo è un vantaggio ancora maggiore per le istituzioni che cartolarizzano questi mutui. Aumentando la probabilità che gli investitori ricevano tutti i pagamenti contrattuali di interessi e capitale, la dismissione aumenta notevolmente il valore dei titoli garantiti da ipoteca, nonché i profitti dei prestatori.
Vantaggi e problemi per i mutuatari
A differenza del mantenimento del rendimento, la dismissione offre un potenziale di rialzo per i mutuatari quando i tassi di mercato salgono al di sopra del tasso di prestito contratto. Il mantenimento del rendimento è indicato come una penalità, perché i mutuatari sono soggetti a qualche tipo di pagamento indipendentemente dalla direzione in cui si muovono i tassi di mercato. Di solito è strutturato come il maggiore tra il calcolo del mantenimento della resa o una percentuale dell’importo prepagato. Poiché la disdetta richiede l’acquisto di buoni del Tesoro, il movimento dei tassi ha un impatto diretto sui costi di queste attività e determina se la disdetta sarà un costo o un guadagno inaspettato al momento del pagamento anticipato.
Nella maggior parte dei casi, dismissione comporta l’acquisto di buoni del Tesoro con scadenza pari alla durata residua del prestito, con cedola tassi che forniscono il reddito necessario per compensare gli interessi periodici contratto e pagamenti di capitale. Queste obbligazioni vengono quindi assegnate a un fondo fiduciario che trasferisce i flussi di cassa periodici al prestatore fino alla scadenza delle obbligazioni. A seconda della differenza tra i tassi delle obbligazioni necessarie per estinguere i prestiti e i tassi di mercato, i buoni del Tesoro verranno scambiati per uno sconto o un premio.
Quando i tassi aumentano, i buoni del tesoro (o qualsiasi investimento a reddito fisso) perdono valore e diventano più economici. Quando ciò accade, i mutuatari sono in grado di acquistare le obbligazioni richieste a un prezzo inferiore a quello richiesto per il rimborso anticipato del prestito, con conseguente liquidità aggiuntiva nelle loro tasche. Nella situazione inversa, quando i tassi scendono, gli investimenti a reddito fisso diventano più costosi . Ciò richiede al mutuatario di pagare un importo superiore al saldo del prestito al momento del pagamento anticipato. Sul lato negativo, il calcolo del mantenimento del rendimento comporterà la stessa identica quantità di capitale aggiuntivo necessario per estinguere il prestito. Ciò non tiene in considerazione eventuali costi di transazione che sarebbero sostenuti per acquistare le obbligazioni necessarie per estinguere il prestito. Questi costi variano a seconda del differenziale denaro-lettera o delle forze della domanda e dell’offerta per le obbligazioni. Al rialzo, la dismissione è vantaggiosa, mentre il mantenimento del rendimento richiederà comunque il pagamento di una penale.
L’opzione di disdetta offre vantaggi ai mutuatari a tasso fisso rispetto a coloro che scelgono il mantenimento del rendimento o il finanziamento a tasso variabile a lungo termine. È una buona decisione tattica per i mutuatari che ritengono di avere la capacità di prevedere breve termine, ma sono preoccupati per i potenziali aumenti del servizio del debito se scelgono di utilizzare il debito a tasso variabile.
I mutuatari che utilizzano il debito a livello di portafoglio (un prestito garantito da più proprietà commerciali) scoprono che i prestatori a volte richiedono ai mutuatari di rimborsare una percentuale maggiore di un prestito rispetto al contributo di valore di un’attività al portafoglio. Questa situazione si verifica quando il prestatore ritiene che un mutuatario stia vendendo un’attività meno rischiosa delle restanti attività nel portafoglio. Poiché il portafoglio diventa più rischioso quanto meno è un’attività meno rischiosa che possiede, i prestatori richiederanno un importo di pagamento anticipato che li compenserà per il maggior rischio sopportato, riducendo efficacemente la leva finanziaria del portafoglio rimanente e riducendo il rendimento con leva dell’investitore.
Poiché la disdetta si traduce nello scambio di un’attività meno rischiosa rispetto alla garanzia, i mutuatari possono mantenere la stessa percentuale di debito nel portafoglio dopo la vendita di un’attività. Con l’accordo dell’istituto di credito può essere possibile aumentare la percentuale di debito sulle attività rimanenti quando viene eseguita la disdetta.
Un altro vantaggio per i mutuatari è che i prestatori di solito non richiedono alcun tipo di pagamento, né anticipatamente né aumentando i tassi di prestito, per ricevere l’opzione di disdetta. Se i tassi aumentano, c’è un potenziale di creazione di valore per il mutuatario; pertanto, è ipotizzabile che i finanziatori possano chiedere un risarcimento per la vendita dell’opzione.
La linea di fondo
I mutuatari devono essere consapevoli delle loro opzioni di pagamento anticipato in modo da prendere le decisioni corrette di gestione patrimoniale. Ad esempio, in periodi di significativi aumenti dei tassi di interesse, può essere preferibile vendere un’attività commerciale non ottimale a causa del valore creato dalla revoca del prestito. Al ribasso, può avere senso mantenere un asset, anche dopo l’ottimizzazione del valore. Il tempo rimanente sul prestito al momento del pagamento anticipato influenza direttamente i costi del rimborso anticipato. A parità di condizioni, le penali per il pagamento anticipato si dissolvono nel tempo.
Quando si negoziano i termini di un prestito immobiliare commerciale, i mutuatari dovrebbero chiedere la possibilità di estinguere i loro prestiti a tasso fisso anche se non hanno intenzione di rimborsare anticipatamente l’obbligazione prima della scadenza. Il netto vantaggio fornito dalla disdetta rispetto ad altre opzioni di pagamento anticipato è significativo per la sua capacità di creare un evento generatore di reddito quando i tassi di interesse di mercato aumentano. È concepibile che durante i periodi di aumento dei tassi di interesse, i proprietari di immobili che preferiscono il finanziamento a tasso fisso possano produrre plusvalenze sui loro obblighi di debito che possono più che compensare le diminuzioni dei valori immobiliari. Gli investitori che utilizzano la leva finanziaria per acquistare immobili da fissare e poi vendere dovrebbero considerare il finanziamento a tasso fisso con l’opzione di defeasance come un’alternativa interessante al finanziamento a tasso variabile a breve termine.