Come investire nella terra

È stato spesso consigliato alle persone di acquistare terreni a causa della sua scarsità. Con questo in mente, gli investitori devono comprendere la praticità di possedere terreni e di gestire un’impresa commerciale terrestre. Devono inoltre essere consapevoli dei tipi specifici di opzioni di investimento legate alla terra disponibili attraverso prodotti di investimento come   ETF ( Exchange Traded Fund ) e ETN (Exchange Traded Notes).

Tipi di investimenti fondiari

Le persone benestanti possono acquistare terreni per uso personale, svago e, sì, investimenti. Sfortunatamente, la maggior parte delle persone non rientra in questa categoria. Ciò solleva la domanda: le opportunità di proprietà terriera e le iniziative imprenditoriali sono in grado di generare un ritorno sugli investimenti accettabile per i piccoli investitori, pur offrendo loro le gioie e gli attributi associati alla proprietà della terra? Per rispondere a questa domanda, è necessario essere in grado di valutare 10 categorie generali di potenziali investimenti fondiari:

• Terreno edificabile residenziale
• Terreno di sviluppo commerciale
• Terreno coltivato a filari
• Terreno per l’allevamento di bestiame
• Timberland
• Terreno di produzione minerale
• Terreno agricolo vegetale
• Vigneti
• Frutteti
• Terreno ricreativo

Investimenti in terreni residenziali e commerciali

Lo sviluppo di terreni residenziali e commerciali offre un possibile ingresso agli investimenti perché un numero virtualmente illimitato di opportunità di sviluppo del territorio può essere strutturato per soddisfare ivincolidi capitale e di tempo diun investitore. Per la maggior parte dei piccoli investitori, gli ETF sui fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) sono la scelta ideale perché non richiedono una gestione diretta, sono ampiamente diversificati per tipo di proprietà, sono diversificati geograficamente, possono essere acquistati o venduti in tempo reale e sono molto economici. Alcuni sono specializzati in un tipo di proprietà immobiliare, ma altri, come il Vanguard REIT ETF (VNQ ), forniscono un’esposizione diversificata a sviluppi industriali, uffici, vendita al dettaglio, sanità, ammasso pubblico e immobili residenziali.

Sfortunatamente, questi tipi di investimenti negano la capacità del proprietario terriero di godere dell’uso della terra. Pertanto, lo sviluppo di terreni residenziali e commerciali non sono opzioni praticabili per le persone che vogliono provare veramente la sensazione di proprietà della terra.

Terreno coltivato a filari e terreno per operazioni di bestiame

La terra acquistata per l’allevamento di colture a filari o per la conduzione di un’azienda di bestiame offre la possibilità di godere della terra nel senso del proprietario di una casa, oltre che dal punto di vista della generazione di reddito. Tuttavia, ci sono una serie di problemi per i piccoli investitori che acquistano terreni per gestire questo tipo di imprese. In primo luogo, la scala richiesta per gestire un’operazione di colture a filari o di allevamento deve essere molto ampia per essere finanziariamente sostenibile. Ciò, a sua volta, richiede un esborso di capitale iniziale significativo che va ben oltre ciò che la maggior parte delle persone può permettersi. Inoltre, i costi fissi correnti associati alla gestione di questi tipi di operazioni agricole sono estremamente elevati.

Ciò, a sua volta, significa che anche la leva finanziaria e il rischio aziendale per tali operazioni sono molto elevati. Di conseguenza, viene posta una notevole quantità di stress sul proprietario terriero per rendere questo tipo di iniziative imprenditoriali di successo finanziario. In molti casi, il livello di stress supera di gran lunga i benefici che le persone desiderano come proprietari terrieri. Con questo in mente, è una valutazione corretta affermare che la maggior parte dei piccoli investitori dovrebbe evitare di perseguire questo tipo di operazioni agricole su larga scala, poiché i rischi e le difficoltà di tale attività supereranno probabilmente i benefici.

Sebbene possedere un’attività di coltivazione tradizionale o di allevamento di bestiame non sia probabilmente fattibile per la maggior parte dei piccoli investitori, molte opzioni di investimento agricolo forniscono un’esposizione di investimento accettabile alle imprese agricole tradizionali. Ad esempio, alcuni fondi forniscono esposizione a soia, mais, grano, cotone, zucchero, caffè, olio di soia, bovini vivi, bovini da alimentazione, cacao, maiali magri, grano di Kansas City, olio di canola e farina di soia. Pertanto, investendo in questo prodotto, i piccoli investitori avranno un’ampia esposizione agli investimenti nelle operazioni agricole tradizionali. Questo, a sua volta, può essere utilizzato dall’investitore per mantenere il passo con le pratiche agricole tradizionali, nonché per generare un interessante ritorno sull’investimento nel tempo.

I piccoli investitori possono anche utilizzare una varietà diETN ( Exchange Traded Notes ) per investire in tipi specifici di operazioni agricole tradizionali. Ad esempio, iPath Bloomberg Agriculture Subindex Total Return ETN ( soft commodities come mais, grano, soia, zucchero, cotone e caffè e iPath Series B Bloomberg Livestock Subindex Total Return ETN (COW ) fornisce esposizione degli investimenti a bovini e suini.2

In termini di utilizzo di ETF ed ETN come opzioni di investimento legate alla terra e all’agricoltura, gli investitori devono comprendere che molti di questi tipi di prodotti utilizzano strumenti derivati come contratti futures per generare esposizione di mercato. Di conseguenza, gli investitori devono eseguire un’accurata due diligence su questi tipi di investimenti per comprendere appieno i loro potenziali rischi e benefici. Tuttavia, è probabile che l’uso di ETF ed ETN rappresentino la migliore opportunità per impegnarsi in operazioni agricole tradizionali su larga scala.

Opportunità di investimento per piccole aziende agricole

Affinché i piccoli investitori possano veramente godere del senso più tradizionale di proprietà della terra, forse le migliori opzioni sono le fattorie di legname, i terreni di sviluppo minerario, gli orti, i frutteti, i vigneti e i terreni ricreativi. Questi tipi di attività agricole sono molto più attraenti per i piccoli investitori: l’entità dell’acquisto di terreni può essere adattata per soddisfare i vincoli di capitale dell’investitore; le operazioni hanno il potenziale per generare un flusso di reddito continuo e gli investitori possono godere di essere sul terreno mentre viene utilizzato.

Detto questo, anche una serie di ETF ed ETN sono direttamente legati a questi tipi di attività agricole. Pertanto, i piccoli investitori potrebbero voler considerare di investire in loro, se decidono che la gestione di un’attività agricola su piccola scala richiede troppo tempo e risorse.

L’Invesco MSCI Global Timber ETF ( partecipazioni in aziende che possiedono o affittano terreni boschivi e raccolgono il legname per uso commerciale e vendita di prodotti a base di legno. Inoltre, l’SPDR S&P Oil & Gas Exploration & Production ETF Fund (XOP ) è una delle tante opzioni di investimento che forniscono esposizione allo sviluppo dei terreni minerali.

Problemi da considerare

Una volta presa la decisione di acquistare terreni grezzi come investimento o per sviluppo, gli investitori devono comprendere molte questioni relative agli aspetti legali associati all’uso di specifici appezzamenti di proprietà. Ad esempio, le restrizioni sull’uso del terreno possono ridurre il modo in cui il terreno può essere utilizzato dal proprietario, le servitù del terreno possono concedere l’accesso a una parte della proprietà a una parte non correlata e il trasferimento di diritti minerari può concedere a una parte non correlata il autorizzazione ad estrarre e vendere minerali a scopo di lucro.

Inoltre, i diritti ripariali e litoranei possono stabilire l’accesso che il proprietario terriero ha ai corsi d’acqua adiacenti, e la disposizione del terreno può dettare se si trova in una pianura alluvionale, il che influirebbe notevolmente sul modo in cui il terreno potrebbe essere utilizzato. Fortunatamente, i potenziali acquirenti di terreni possono ottenere risposte a queste domande esaminando le specifiche legali per un lotto di terreno, che si trovano in un documento noto come atto fondiario. Questo tipo di documento è in genere disponibile al pubblico tramite Internet, oppure può essere ottenuto alla vecchia maniera, visitando la divisione registri catastali e atti dell’ufficio del cancelliere di contea appropriato.

Oltre alle questioni legali, i piccoli investitori dovrebbero considerare l’accesso del terreno a servizi di base come l’elettricità o le telecomunicazioni. Gli investitori dovrebbero anche rivedere l’ obbligo fiscale annuale sulla proprietà del terreno, valutare la possibilità di violazioni di violazione e analizzare la lontananza del terreno dal proprietario del terreno, nonché dalla comunità più vicina. Tutti questi problemi sono importanti, perché la mancanza di servizi pubblici può ostacolare notevolmente la capacità di utilizzare il terreno, la lontananza del terreno può influire sulle opportunità che un proprietario terriero ha di godere della proprietà e le tasse sulla proprietà possono influire sulle finanze del proprietario del terreno. Con questi problemi in mente, i potenziali proprietari terrieri dovrebbero intraprendere una valutazione completa di due diligence prima di decidere di acquistare un terreno.

Panoramica generale della valutazione dei terreni

Gli investitori che intendono acquistare terreni grezzi devono rendersi conto che si stanno impegnando in un investimento puramente speculativo. Questo perché la terra non sviluppata non genera alcun reddito, e quindi qualsiasi ritorno sull’investimento dovrà provenire dalla potenziale plusvalenza che può essere ricevuta una volta che la terra è stata venduta. Con questo in mente, il costo del debito per un prestito immobiliare agricolo può essere utilizzato per aiutare a condurre un’analisi preliminare di investimento.

Dal punto di vista del puro investimento, la terra cruda ha un ritorno sull’investimento molto poco attraente, in particolare se si considera il periodo di tempo in cui gli investitori in genere devono possedere terreni per generare un ritorno sull’investimento. Inoltre, i tassi di interesse per i prestiti sui terreni agricoli potrebbero aumentare in futuro, il che significa che aumenterà anche il tasso di pareggio per i futuri acquisti di terreni.

Se il costo del debito per un prestito immobiliare agricolo non dissuade i piccoli investitori dal voler acquistare terreni come investimento speculativo, e credono veramente di poter avviare una piccola operazione agricola che soddisferà i loro requisiti di capitale, requisiti di reddito e vincoli di tempo, molti rapporti di valutazione sono prontamente disponibili. Questi rapporti possono essere ottenuti dai dipartimenti agricoli delle università pubbliche statali per aiutare a valutare la fattibilità di avviare un’attività di piccola azienda agricola. Pertanto, i piccoli investitori che desiderano avviare una fattoria di legname, un orto, un vigneto o un frutteto dovrebbero essere in grado di trovare un’analisi completa e tempestiva che spieghi come stabilire questi tipi di operazioni, la quantità di lavoro che probabilmente comporteranno, il capitale l’esborso richiesto, il tempo necessario per ricevere un ritorno sull’investimento e il probabile ritorno sull’investimento che la piccola azienda agricola otterrà nel tempo.

Infine, e forse la cosa più importante, gli investitori devono capire che investire in terreni per gestire una piccola impresa agricola è probabilmente il tipo di impresa più difficile e rischiosa che può essere perseguita. Questo perché, oltre al rischio riscontrato in tutte le attività imprenditoriali, le attività agricole si assumono una serie di rischi che le aziende non agricole non devono affrontare. Esempi sono la minaccia di una varietà di malattie delle colture, il potenziale di infestazioni da parassiti, un ambiente meteorologico in continua evoluzione e prezzi di mercato instabili. Per questi motivi, insieme al fatto che la gestione di una piccola azienda agricola richiede una quantità significativa di forza fisica, resistenza e un’etica del lavoro molto forte, la stragrande maggioranza degli investitori probabilmente non sarà in grado di gestire tutte le richieste agricole su una base sostenibile.

La linea di fondo

L’acquisto di terra cruda è un investimento molto rischioso perché non genererà alcun reddito e potrebbe non generare una plusvalenza quando la proprietà viene venduta. Inoltre, l’utilizzo di un prestito immobiliare agricolo per acquistare terreni è molto rischioso. Tenendo a mente questi punti, si raccomanda che la maggior parte dei piccoli investitori desiderosi di possedere terreni o gestire una piccola azienda agricola utilizzi l’ampia varietà di ETF ed ETN che ora sono messi a disposizione dei piccoli investitori che una volta erano disponibili solo per gli hedge fund. Utilizzando questi tipi di prodotti di investimento, gli investitori dovrebbero essere in grado di soddisfare il loro desiderio di attività ricreative legate alla terra, generando nel tempo un ragionevole ritorno sull’investimento.