Derivato immobiliare

Che cos’è un derivato immobiliare?

I derivati ​​immobiliari, a volte indicati come derivati ​​immobiliari, sono strumenti che consentono agli investitori di ottenere un’esposizione alla classe di attività immobiliare senza dover possedere effettivamente edifici. Invece, sostituiscono la proprietà immobiliare con la performance di un indice di rendimento immobiliare. In questo modo, gli investitori possono investire in azioni o debiti immobiliari senza mai acquistare un bene reale o utilizzare immobili come garanzia.

Punti chiave

• I derivati ​​immobiliari consentono agli investitori di acquisire esposizione al mercato immobiliare senza possedere effettivamente attività immobiliari.
• Questi derivati ​​replicano il rendimento di un indice di rendimento immobiliare come NPI o NAREIT.
• Gli investitori possono anche spesso negoziare derivati ​​su singoli REIT quotati in borsa.

Vantaggi dei derivati ​​immobiliari

I derivati ​​immobiliari consentono a un investitore di ridurre il proprio impegno di capitale iniziale e di proteggere i portafogli immobiliari dal lato negativo, fornendo strategie alternative di gestione del rischio.

Storicamente, il settore immobiliare ha avuto una bassa correlazione, dal punto di vista delle prestazioni, con gli investimenti in azioni e obbligazioni, rendendolo uno strumento desiderabile di diversificazione del portafoglio. Sfortunatamente, acquistare e vendere proprietà fisiche non è così semplice come negoziare titoli.

L’indice NPI

Il National Council of Real Estate Investment Fiduciaries Property Index (NPI) è l’indice accettato creato per misurare la performance degli investimenti delmercato immobiliare commerciale. Sviluppato originariamente nel 1977, l’indice unleveraged vale un totale di circa $ 702 miliardi (al terzo trimestre 2020), da tutti gli Stati Uniti

Gli investimenti immobiliari commerciali sono classificati nei seguenti tipi di investimento:

• Private equity
• Debito privato
• Equità pubblica
• Debito pubblico

Come funzionano i derivati ​​immobiliari

Sviluppato per il settore del private equity, i derivati offerti sull’indice NCREIF si basano su swap che vengono in varie forme, consentendo agli investitori di esposizione di swap sia sul apprezzamento o il rendimento complessivo dell’indice stesso, o scambiando esposizioni da un uso del suolo a un altro.

Un metodo è “andare lungo ” (replicando l’esposizione di acquisto di proprietà) o “andare corto ” (replicando l’esposizione di vendita di proprietà). Un altro metodo è scambiare il rendimento totale dell’indice NCREIF suddiviso per settore immobiliare, consentendo così agli investitori di scambiare i rendimenti degli immobili adibiti ad uffici con immobili al dettaglio, ad esempio.

Il return swap consente a due investitori su entrambi i lati dello swap di eseguire strategie che non possono essere realizzate con asset reali nel mercato immobiliare privato. Gli swap consentono agli investitori di bilancio. I contratti fino a tre anni sono generalmente gestiti da una banca di investimento, che funge da stanza di compensazione per i fondi.

Nel caso di un investitore che punta lungo il rendimento totale dell’indice NCREIF, accetterebbe il rendimento totale dell’NPI (pagato trimestralmente) su un importo nozionale predeterminato e accetterebbe di pagare un tasso di interesse di riferimento a breve termine, più uno spread ( margine) sullo stesso importo nozionale. L’altra parte dello swap riceverebbe gli stessi flussi di cassa al contrario, pagherebbe il rendimento trimestrale dell’indice e riceverebbe il tasso di riferimento più lo spread.

Supponendo che ci siano investitori per entrambe le parti del commercio, due investitori che desiderano scambiare un’esposizione immobiliare con un’altra potrebbero scambiare il rendimento dell’NPI per quel particolare tipo di proprietà con un altro. Ad esempio, un gestore di portafoglio che ritiene che il proprio fondo sia sovra-allocato a immobili per uffici e sotto-allocato a immobili industriali potrebbe scambiare una parte dell’esposizione per uffici con industriali senza effettivamente acquistare o vendere proprietà.

Un indice di capitale pubblico

Al posto dell’NPI, i derivati ​​per l’esposizione al settore delle azioni pubbliche del mercato immobiliare commerciale utilizzano il rendimento totale della National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) per calcolare i flussi di cassa accettati (per l’investitore lungo) o pagato (dall’investitore allo scoperto).

Questo indice fornisce il rendimento della performance per il mercato dei titoli pubblici garantiti da immobili commerciali. Ad esempio, il destinatario dello swap paga il tasso di interesse a breve termine di riferimento, più uno spread, per effettuare uno swap su un indice di un anno con un importo nozionale di $ 50 milioni di dollari e riceverebbe pagamenti trimestrali dall’indice NAREIT su $ 50 milioni. Ancora una volta, l’investitore può ottenere un’esposizione immobiliare pubblica completamente diversificata senza acquistare un singolo asset.

Derivati ​​del debito immobiliare

A causa dell’ampiezza e della profondità delle mercato dei titoli garantiti da ipoteca commerciale (CMBS), i derivati ​​immobiliari sono disponibili anche sulle posizioni debitorie immobiliari. Gli swap per debito immobiliare pubblico si basano su indici del mercato CMBS.

Grazie all’ampiezza e alla profondità dei dati provenienti da un gran numero di transazioni (relative ad azioni immobiliari), gli indici CMBS sono un indicatore di performance molto migliore per i rispettivi mercati rispetto a quelli per le loro controparti azionarie. La differenza più notevole tra gli swap di azioni e gli swap di debito è che i destinatari dei pagamenti basati sul tasso di interesse ricevono il tasso di riferimento meno uno spread, al contrario degli swap di azioni, che di solito si basano sul tasso di riferimento più uno spread. Questo perché i titoli sottostanti sono generalmente finanziati da debito a breve termine revolving repo, che di solito è al tasso di riferimento a breve termine meno uno spread, e quindi il tasso viene trasferito alle controparti dello swap.

I derivati ​​del debito immobiliare privato, come i credit default swap (CDS), vengono solitamente utilizzati per coprire il rischio di credito. I derivati ​​come gli swap di prestito forniscono allo swap sia il tasso di interesse che il rischio di credito, mentre l’attività (un prestito immobiliare commerciale) rimane nel bilancio della controparte. Pertanto, un creditore ipotecario può coprire porzioni del proprio portafoglio di debiti per vari termini di investimento senza dover vendere il prestito stesso. In questo modo, gli investitori possono uscire da determinati settori del mercato immobiliare quando ritengono che il rendimento non sia commisurato al rischio, per poi riguadagnare l’esposizione quando il mercato per quel particolare settore migliora.

considerazioni speciali

Poiché le attività immobiliari commerciali sono ad alta intensità di capitale e relativamente illiquide, gli investitori immobiliari hanno avuto difficoltà a coprire la propria esposizione o ad attuare strategie alfa. Gli elevati costi di transazione e un mercato meno efficiente di quello delle azioni e delle obbligazioni hanno accresciuto la difficoltà di riequilibrare i portafogli in risposta ai cambiamenti del mercato.

Con i dati immobiliari che diventano più trasparenti e le informazioni sulle transazioni che diventano più facili e meno costose da ottenere, gli indici immobiliari sono diventati più rilevanti, portando alla creazione di un mercato dei derivati ​​sempre più efficiente. I derivati ​​immobiliari consentono agli investitori di modificare la propria esposizione a rischi e opportunità specifici senza la necessità di acquistare e vendere attività. Questi derivati ​​consentono l’investimento in un settore diverso del mercato azionario immobiliare o lo scambio di un’esposizione immobiliare a un tasso di interesse variabile più o meno un premio.

La capacità di scambiare le esposizioni consente all’investitore immobiliare di diventare più tattico quando investe. Ora possono entrare e uscire da tutti e quattro i quadranti del mercato immobiliare, il che consente una migliore gestione del rischio e il potenziale per aumentare il rendimento a breve o lungo termine dei loro investimenti.