Proprietà in affitto: Cash Cow o Money Pit?

Coloro che investono in immobili, come con qualsiasi asset, devono costantemente decidere se acquistare, vendere o detenere. E quelle decisioni dipendono dalla valutazione della proprietà in questione. La valutazione degli immobili utilizzando metodi di capitalizzazione o flussi di cassa scontati è simile alla valutazione di azioni o obbligazioni. L’unica differenza è che i flussi di cassa derivano dalla locazione di spazi anziché dalla vendita di prodotti e servizi.

Le società di investimento immobiliare hanno sviluppato sofisticati modelli di valutazione per aiutarle nelle loro decisioni. Tuttavia, utilizzando gli strumenti del foglio di calcolo un individuo può produrre una valutazione adeguata sulla maggior parte degli immobili che producono reddito, compresi gli immobili residenziali acquistati per fungere da proprietà in affitto residenziale.

Continua a leggere per scoprire come qualsiasi investitore può creare una valutazione sufficientemente soddisfacente da superare potenziali opportunità di investimento.

Valutazioni individuali

Alcune persone ritengono che la produzione di una valutazione non sia necessaria se è stata completata una valutazione certificata. Tuttavia, la valutazione di un investitore può differire da quella di un perito per diversi motivi.

L’investitore può avere opinioni diverse sulla capacità della proprietà di attrarre inquilini o sui tassi di locazione che gli inquilini sono disposti a pagare. In qualità di potenziale acquirente o venditore, l’investitore può ritenere che la proprietà abbia un rischio maggiore o minore rispetto al perito.

I periti conducono valutazioni separate del valore. Includono il costo per sostituire la proprietà, un confronto tra transazioni recenti e comparabili e un approccio basato sul reddito. Alcuni di questi metodi comunemente ritardano il mercato, sottostimando il valore durante i trend rialzisti e sopravvalutando gli asset in un trend ribassista.

La ricerca di opportunità nel mercato immobiliare implica la ricerca di proprietà che sono state valutate in modo errato dal mercato. Questo spesso significa gestire una proprietà a un livello che supera le aspettative del mercato. Una valutazione dovrebbe fornire una stima del potenziale di produzione di reddito reale di una proprietà.

Valutazione immobiliare

L’approccio basato sul reddito per la valutazione degli immobili è simile al processo per la valutazione di azioni, obbligazioni o qualsiasi altro investimento che genera reddito. La maggior parte degli analisti utilizza il metodo del flusso di cassa scontato (DCF) per determinare il valore attuale netto (NPV) di un asset .

NPV è il valore della proprietà in dollari odierni che consentirà di ottenere il rendimento corretto per il rischio dell’investitore. Il VAN è determinato scontando il flusso di cassa periodico disponibile per i proprietari dal tasso di rendimento richiesto dall’investitore (RROR). Poiché il RROR è il tasso di rendimento richiesto da un investitore per i rischi coinvolti, il valore derivato è un valore corretto per il rischio per quel singolo investitore. Confrontando questo valore con i prezzi di mercato, un investitore è in grado di prendere una decisione di acquisto, sospensione o vendita.

I valori delle azioni sono derivati ​​scontando i dividendi, i valori delle obbligazioni attualizzando i pagamenti delle cedole di interesse. Le proprietà sono valutate attualizzando il flusso di cassa netto o la liquidità disponibile per i proprietari dopo che tutte le spese sono state detratte dal reddito del leasing. La valutazione di una proprietà implica la stima di tutti i ricavi da locazione e quindi la deduzione di tutte le spese necessarie per eseguire e mantenere tali contratti di locazione.

Abbattere i contratti di locazione

Tutte le stime di reddito provengono direttamente da contratti di locazione. I contratti di locazione sono accordi contrattuali tra inquilini e un locatore. Tutti i canoni di locazione e gli aumenti contrattuali del canone di locazione ( escalation ) saranno indicati nei contratti di locazione, così come le opzioni per le concessioni di spazio e affitto. I proprietari recuperano anche parte o tutte le spese di proprietà dagli inquilini. Anche le modalità di riscossione di tali proventi sono indicate nel contratto di locazione. Esistono tre tipi principali di leasing:

• Contratti di locazione a servizio completo
• Locazioni nette
• Contratti di locazione a tripla rete (NNN)

Nei contratti di locazione a servizio completo, gli inquilini non pagano nulla oltre all’affitto. Negli affitti netti, gli inquilini di solito pagano la loro parte dell’aumento delle spese per il periodo successivo al loro trasferimento nella proprietà. Nei contratti di locazione tripla netta, l’inquilino paga una quota proporzionale di tutte le spese di proprietà.

I seguenti sono i tipi di spese che devono essere considerati quando si prepara una valutazione del reddito:

• Costi di locazione
• Costo di gestione
• Costi di capitale

I costi di locazione si riferiscono alle spese necessarie per attrarre inquilini e per eseguire contratti di locazione. I costi di gestione si riferiscono a spese a livello di proprietà, come utenze, pulizie, tasse, ecc., Nonché eventuali costi per la gestione della proprietà. Il reddito meno i costi operativi è uguale al reddito operativo netto (NOI). NOI è il flusso di cassa derivante dalla normale operatività dell’immobile. Il flusso di cassa viene quindi ricavato sottraendo i costi di capitale da NOI. I costi di capitale sono le spese periodiche di capitale per mantenere la proprietà. Questi includono qualsiasi capitale per commissioni di leasing, miglioramenti per inquilini o riserve di capitale per futuri aggiornamenti di proprietà.

Esempio di valutazione

Una volta determinati i flussi di cassa periodici, è possibile attualizzarli per determinare il valore della proprietà. La Figura 1 mostra un semplice progetto di valutazione che può essere adattato per valutare la maggior parte delle proprietà.

Figura 1

La valutazione presuppone una proprietà che crea un reddito da locazione annuale di $ 100.000 nel primo anno, che cresce del 4% all’anno e del 3% dopo l’anno 10. Le spese sono stimate al 40% del reddito. Le riserve di capitale sono modellate a $ 10.000 all’anno. Il tasso di sconto, o RROR, è fissato al 13%. Il tasso di capitalizzazione per la determinazione del valore di restituzione dell’immobile nell’anno 10 è stimato al 10%. Nella terminologia finanziaria, questo tasso di capitalizzazione è uguale a Kg, dove K è il RROR (tasso di rendimento richiesto) dell’investitore ed è la crescita attesa del reddito. Kg è anche noto come rendimento del reddito richiesto dell’investitore o importo del rendimento totale fornito dal reddito.

Il valore della proprietà nell’anno 10 si ricava prendendo il NOI stimato per l’anno 11 e dividendolo per il tasso di capitalizzazione. Supponendo che il tasso di rendimento richiesto dall’investitore rimanga al 13%, la capitalizzazione sarebbe pari al 10% o Kg (13% – 3%). Nella Figura 2, il NOI nell’anno 11 è $ 88.812. Dopo che i flussi di cassa periodici sono stati calcolati, vengono quindi scontati del tasso di sconto (13%) per ottenere il VAN di $ 58.333.

Figura 2 (in migliaia di dollari)

La Figura 2 fornisce un formato di base che può essere utilizzato per valutare qualsiasi proprietà che produce reddito o in affitto. Gli investitori che acquistano immobili residenziali come immobili in affitto dovrebbero preparare valutazioni per determinare se i tassi di affitto addebitati sono sufficientemente adeguati per sostenere il prezzo di acquisto della proprietà. Sebbene i periti utilizzino spesso un flusso di cassa di 10 anni per impostazione predefinita, gli investitori dovrebbero produrre flussi di cassa che rispecchiano le ipotesi su cui si presume che la proprietà venga acquistata. Questo formato, sebbene semplificato, può essere adattato per valutare qualsiasi proprietà, indipendentemente dalla complessità. Anche gli hotel possono essere valutati in questo modo. Pensa agli affitti notturni delle stanze come affitti per un giorno.

Compra, vendi o mantieni

Quando si acquista una proprietà, se il valore stimato di un investitore è maggiore dell’offerta del venditore o del valore stimato, la proprietà può essere acquistata con un’alta probabilità di ricevere il RROR. Al contrario, quando si vende una proprietà, se il valore stimato è inferiore all’offerta di un acquirente, la proprietà dovrebbe essere venduta. Inoltre, se il valore stimato è in linea con il mercato e il RROR offre un adeguato ritorno per il rischio coinvolto, il proprietario può decidere di mantenere l’investimento fino a quando non si verifica uno squilibrio tra la valutazione e il valore di mercato.

Il valore può essere definito come l’importo massimo che qualcuno sarebbe disposto a pagare per una proprietà. Quando si acquista un bene, il finanziamento non dovrebbe influire sul valore finale della proprietà perché ogni acquirente ha a disposizione diverse opzioni di finanziamento.

Tuttavia, questo non è il caso degli investitori che possiedono già proprietà che sono state finanziate. Il finanziamento deve essere preso in considerazione quando si decide un momento appropriato per la vendita perché le strutture di finanziamento, come le penali di pagamento anticipato, possono privare l’investitore dei proventi della sua vendita. Ciò è importante nei casi in cui gli investitori hanno ricevuto condizioni di finanziamento favorevoli che non sono più disponibili sul mercato. L’investimento esistente con debito può fornire rendimenti aggiustati per il rischio migliori di quelli che si possono ottenere reinvestendo i potenziali proventi delle vendite. Adeguare il rischio RROR per includere il rischio finanziario aggiuntivo del debito ipotecario.

La linea di fondo

Che si tratti di acquistare o vendere, è possibile produrre un modello di valutazione sufficientemente accurato da assistere nel processo decisionale. La matematica coinvolta nella creazione del modello è relativamente semplice e alla portata della maggior parte degli investitori. Dopo aver acquisito una conoscenza rudimentale degli standard del mercato locale, delle strutture di locazione e di come funzionano le entrate e le spese in diversi tipi di proprietà, si dovrebbe essere in grado di prevedere i flussi di cassa futuri.