Come utilizzare DCF nella valutazione immobiliare
Un’analisi che utilizza il flusso di cassa scontato (DCF) è una misura molto comunemente utilizzata nella valutazione degli investimenti immobiliari. Certo, la determinazione del tasso di sconto, una parte cruciale dell’analisi DCF, implica una serie di variabili che possono essere difficili da prevedere con precisione. Nonostante le difficoltà, DCF rimane uno dei migliori strumenti per impostare un valore sugli investimenti immobiliari, come i fondi comuni di investimento immobiliare (REIT).
punti chiave
- Il discounted cash flow (DCF), un metodo di valutazione utilizzato per stimare il valore di un investimento in base ai suoi flussi di cassa futuri, viene spesso utilizzato nella valutazione degli investimenti immobiliari.
- Costo iniziale, costo annuale, reddito stimato e periodo di detenzione di una proprietà sono alcune delle variabili utilizzate in un’analisi DCF.
- Sebbene il tasso di sconto degli immobili possa essere difficile da determinare, DCF rimane uno dei migliori strumenti per valutare gli investimenti immobiliari.
Che cos’è il flusso di cassa scontato?
L’analisi del flusso di cassa scontato è un metodo di valutazione che cerca di determinare la redditività, o anche la semplice redditività, di un investimento esaminando il suo reddito futuro o il flusso di cassa previsto dall’investimento e quindi attualizzando tale flusso di cassa per arrivare a una corrente stimata valore dell’investimento. Questo valore corrente stimato è comunemente indicato come valore attuale netto o NPV.
In altre parole, l’analisi DCF tenta di capire il valore di un’azienda o di un asset oggi, sulla base delle proiezioni di quanto denaro genererà in futuro. Per ricavare il VAN dei flussi di cassa futuri attesi viene utilizzato un tasso di sconto. Per la valutazione degli investimenti immobiliari, il tasso di sconto è comunemente il tasso di rendimento annuale desiderato o atteso dell’immobile. A seconda di quanto lontano andrai nel futuro, la formula per DCF è:
Lo scopo finale dell’analisi DCF è stimare il denaro che un investitore riceverebbe da un investimento, aggiustato per il valore temporale del denaro.
Calcolo del flusso di cassa scontato per il settore immobiliare
Per gli investimenti immobiliari, è necessario includere nel calcolo i seguenti fattori:
- Costo iniziale: il prezzo di acquisto o l’acconto effettuato sulla proprietà.
- Costi di finanziamento: i costi del tasso di interesse su qualsiasi finanziamento iniziale o previsto.
- Periodo di detenzione: per gli investimenti immobiliari, il periodo di detenzione viene generalmente calcolato per un periodo compreso tra cinque e 15 anni, sebbene vari tra gli investitori e gli investimenti specifici.
- Costi aggiuntivi anno per anno: includono i costi di manutenzione e riparazione previsti; tasse sulla proprietà; e ogni altro costo oltre ai costi di finanziamento.
- Flussi di cassa previsti: una proiezione anno per anno di qualsiasi reddito da locazione ricevuto dal possesso della proprietà.
- Profitto di vendita: l’importo previsto del profitto che il proprietario si aspetta di realizzare al momento della vendita della proprietà alla fine del periodo di detenzione previsto.
Un numero di variabili deve essere stimato nel calcolo DCF; questi possono essere difficili da definire con precisione e includono cose come costi di riparazione e manutenzione, aumenti previsti per l’affitto e aumenti del valore della proprietà. Questi elementi vengono solitamente stimati utilizzando un’indagine di proprietà simili nella zona. Sebbene la determinazione di cifre accurate per la proiezione dei costi e dei flussi di cassa futuri possa essere difficile, una volta che queste proiezioni e il tasso di sconto sono stati determinati, il calcolo del valore attuale netto è abbastanza semplice ei calcoli computerizzati sono liberamente disponibili.
Esempio di utilizzo di DCF in investimenti immobiliari
Un investitore potrebbe impostare il proprio tasso di sconto DCF uguale al rendimento che si aspetta da un investimento alternativo di rischio simile. Ad esempio, supponiamo che tu possa investire $ 500.000 in una nuova casa che ti aspetti di poter vendere in un decennio per $ 750.000. In alternativa, potresti investire i suoi $ 500.000 in un fondo di investimento immobiliare (REIT) che dovrebbe restituire il 10% all’anno per i prossimi 10 anni.
Per semplificare le cose, supponiamo di non includere i costi di sostituzione dell’affitto o gli effetti fiscali tra i due investimenti; manterremo un unico flusso di cassa: il prezzo della casa in 10 anni. Quindi, tutto ciò che serve per l’analisi DCF è il tasso di sconto (10%) e il flusso di cassa futuro ($ 750.000) dalla futura vendita della casa.
In questo esempio, l’analisi DCF mostra che i flussi di cassa futuri della casa valgono solo $ 289.157,47 oggi. Quindi non dovresti investire in esso; il REIT, che restituirà $ 500.000 nel prossimo decennio, offre un valore migliore. Una volta inclusi gli effetti fiscali, l’affitto e altri fattori, potresti scoprire che il DCF è un po ‘più vicino al valore attuale della casa.