Fannie Mae e Freddie Mac: An Overview

Freddie Mac sono società di mutui sulla casa sostenute dal governo federale create dal Congresso degli Stati Uniti. Nessuna delle due istituzioni concede o eroga i propri mutui. Invece, acquistano e garantiscono mutui emessi tramite istituti di credito nel mercato dei mutui secondari.

Le due entità hanno praticamente monopolizzato il mercato dei mutui secondari fino agli anni ’90.È stato allora che la crescente regolamentazione federale e la nuova legislazione che ha permesso alle banche e ad altre società finanziarie di fondersi ha scatenato una maggiore concorrenza da parte delle società convenzionali. Tuttavia, Fannie Mae e Freddie Mac continuano a dominare il mercato dei mutui secondari negli Stati Uniti oggi, nonostante i timori di essere due delle più grandi società ” too big to fail “.

Insieme, queste agenzie rendono il mercato dei mutui più liquido, stabile e accessibile fornendo liquidità e garanzie a migliaia di banche, risparmi e prestiti e società di mutui negli Stati Uniti. Ecco uno sguardo a come funzionano i due, i loro ruoli nel 2008 crisi finanziaria e cosa stanno facendo oggi per aiutare i proprietari di case e gli affittuari durante la pandemia COVID-19.

Punti chiave

  • Fannie Mae è stata istituita per la prima volta dal governo degli Stati Uniti nel 1938 per contribuire a rilanciare il mercato dei mutui. Il Congresso ha fondato Freddie Mac nel 1970 come azienda privata.
  • Nessuna delle due organizzazioni origina o presta servizi. Invece, acquistano mutui da istituti di credito da detenere o riconfezionare come titoli garantiti da ipoteca che possono vendere.
  • Gli istituti di credito utilizzano i soldi che ottengono dalla vendita di mutui a Fannie Mae e Freddie Mac per creare più prestiti, il che aiuta le persone, le famiglie e gli investitori ad accedere a un’offerta stabile di denaro ipotecario.
  • In risposta alla pandemia COVID-19, Fannie Mae e Freddie Mac hanno emesso una moratoria sul pignoramento e lo sfratto che durerà fino al 31 marzo 2021.
  • Il 20 gennaio 2021, il suo primo giorno in carica, il presidente Biden ha richiesto che l’FHFA (che sovrintende Fannie Mae e Freddie Mac) e altre agenzie estendessero la moratoria di sfratto e pignoramento almeno fino al 31 marzo 2021, e le agenzie si sono conformate.
  • Il 16 febbraio 2021, il presidente Biden ha chiesto alle agenzie di estendere nuovamente le moratorie, questa volta fino al 31 giugno 2021.

Cos’è Fannie Mae?

All’inizio del XX secolo, la proprietà di una casa era fuori dalla portata di molte persone negli Stati Uniti. A meno che tu non possa pagare in contanti per un’intera casa (cosa che poche persone potrebbero), stavi guardando un acconto proibitivo e un prestito a breve termine che sarebbe culminato in un grande pagamento a palloncino.

Durante la Grande Depressione, quasi un proprietario su quattro ha perso la casa per pignoramento, le banche non avevano soldi da prestare e la nazione ha dovuto affrontare una vera crisi immobiliare.

In risposta, nel 1938 il Congresso creò la Federal National Mortgage Association (FNMA), meglio conosciuta come Fannie Mae, per fornire una fonte affidabile e costante di finanziamento per gli alloggi. Ha portato sul mercato un nuovo tipo di mutuo: il prestito a tasso fisso a lungo termine con possibilità di rifinanziamento in qualsiasi momento.

Per decenni, Fannie Mae è stata l’acquirente e il venditore dominante di mutui assicurati dal governo nella nazione. Alla fine, il Congresso ha fatto due cose per aumentare la concorrenza nel mercato dei mutui secondari:

  1.  Ha privatizzato Fannie Mae nel 1968, rendendola una società di proprietà degli azionisti finanziata interamente con capitale privato.
  2.  Ha creato Freddie Mac nel 1970.

Fannie Mae è stata creata come agenzia del governo federale nel 1938 come parte di un emendamento al National Housing Act. Fannie Mae inizialmente ha acquistato mutui assicurati dalla Federal Housing Administration (FHA) e successivamente ha aggiunto prestiti garantiti dalla Veterans Administration (VA) al mix.

Nel 1954, Fannie Mae è stata trasformata in una società di proprietà mista pubblico-privata ai sensi del Federal National Mortgage Association Charter Act. Divenne di proprietà privata nel 1968 e due anni dopo fu autorizzata ad acquistare mutui convenzionali oltre ai prestiti FHA e VA.

Negli anni ’80, Fannie Mae iniziò a emettere titoli garantiti da ipoteca (MBS) per fornire maggiore liquidità nel mercato degli investimenti ipotecari. Ottiene i soldi per acquistare attività legate ai mutui emettendo titoli di debito assortiti negli Stati Uniti e nei mercati dei capitali internazionali.

Cos’è Freddie Mac?

Freddie Mac è il nome non ufficiale della Federal Home Loan Mortgage Corporation.È stato istituito nel 1970 ai sensi dell’Emergency Home Finance Act per espandere il mercato dei mutui secondari e ridurre il rischio di tasso di interesse per le banche. Nel 1989 è stata riorganizzata e trasformata in una società di proprietà degli azionisti nell’ambito del Financial Institutions Reform, Recovery, and Enforcement Act (FIRREA).

Lo statuto di Freddie Mac è abbastanza simile a quello di Fannie Mae, nel senso che espande il mercato secondario dei mutui e dei titoli garantiti da ipoteca acquistando prestiti concessi da banche, risparmi e prestiti e altri istituti di credito. Tuttavia, a differenza di Fannie Mae, che acquista mutui dalle principali banche commerciali e al dettaglio, Freddie Mac acquista i suoi prestiti da banche più piccole (cioè banche “parsimoniose”) che si concentrano sulla fornitura di servizi bancari alle comunità.

Cosa fanno Fannie Mae e Freddie Mac?

Fannie Mae e Freddie Mac hanno carte, mandati e strutture normative simili. Ciascuno acquista mutui da istituti di credito per tenerli in portafoglio o riconfezionare come titoli garantiti da ipoteca che possono essere venduti. A loro volta, gli istituti di credito utilizzano i soldi che ottengono dalla vendita di mutui per generare più prestiti. Ciò aiuta le persone, le famiglie e gli investitori ad accedere a un’offerta continua e stabile di finanziamenti ipotecari.

Secondo i loro statuti, Fannie Mae e Freddie Mac “stabiliscono strutture di mercato secondario per mutui residenziali [e] prevedono che le operazioni di tali mutui siano finanziate da capitale privato nella misura massima possibile”. Entrambe le entità hanno il mandato di fare quanto segue:

  • Mantenere la stabilità nel mercato secondario dei mutui residenziali
  • Rispondere adeguatamente al mercato dei capitali privati
  • Offrire un supporto continuo al mercato secondario dei mutui residenziali aumentando la liquidità degli investimenti ipotecari e rendendo disponibile più denaro per il finanziamento dei mutui residenziali
  • Promuovere l’accesso al credito ipotecario aumentando la liquidità degli investimenti ipotecari e rendendo disponibile più denaro per il finanziamento ipotecario residenziale

Fannie Mae ha una responsabilità aggiuntiva secondo il suo statuto: gestire e liquidare portafogli ipotecari di proprietà federale per ridurre al minimo gli effetti negativi sul mercato dei mutui residenziali e ridurre al minimo le perdite per il governo federale.

Chi regola Fannie Mae e Freddie Mac?

Secondo le carte del Congresso di Fannie Mae e Freddie Mac , che ha conferito loro lostatus di impresa sponsorizzata dal governo (GSE), operano con determinati legami con il governo federale degli Stati Uniti che forniscono un sostegno finanziario. Ad esempio, nel settembre 2008, durante il culmine della crisi finanziaria, sono stati posti sotto la diretta supervisione del governo federale.

In tempi normali, i legami con il governo rimangono un po ‘più nascosti, ma comunque importanti. Secondo le loro carte del Congresso:

  • Il presidente degli Stati Uniti nomina cinque dei 18 membri dei consigli di amministrazione delle organizzazioni.
  • Il segretario del Tesoro è autorizzato ad acquistare fino a 2,25 miliardi di dollari di titoli da ciascuna società per sostenerne la  liquidità.
  • Entrambe le società sono esenti da tasse statali e locali.
  • Entrambe le società sono regolamentate dal Department of Housing and Urban Development (HUD) e dalla Federal Housing Finance Agency (FHFA).

La FHFA regola, applica e monitora gli standard di capitale di Fannie e Freddie e limita le dimensioni dei loro portafogli di investimenti ipotecari. L’HUD è responsabile delle missioni abitative generali di Fannie e Freddie.



La discriminazione del prestito ipotecario è illegale. Consumer Financial Protection Bureau o all’HUD.

Una garanzia implicita

Lo status GSE di Fannie e Freddie ha creato alcune percezioni sul mercato della sicurezza. Una era che il governo federale sarebbe intervenuto e avrebbe salvato queste organizzazioni se una delle due società avesse mai avuto problemi finanziari, come si è visto nel periodo precedente alla Grande Recessione. Questa è nota come garanzia implicita.14

Poiché il mercato credeva in questa garanzia implicita, a Fannie Mae e Freddie Mac è stato permesso di prendere in prestito denaro nel mercato obbligazionario a rendimenti inferiori   rispetto a quelli di altre istituzioni finanziarie.

Il rendimento del debito societario di Fannie Mae e Freddie Mac, noto come  debito di agenzia, è stato storicamente di circa 35  punti base  superiore ai titoli del Tesoro USA.15 Il debito di una società finanziaria con rating AAA, in confronto, ha storicamente reso circa 70 punti base in più rispetto ai titoli del Tesoro USA. Trentacinque punti base possono non sembrare molti, ma hanno fatto un’enorme differenza a causa dei trilioni di dollari coinvolti.

Ruolo nella crisi finanziaria del 2008

Con un vantaggio finanziario rispetto ai loro rivali di Wall Street, Fannie Mae e Freddie Mac hanno realizzato profitti considerevoli per più di due decenni negli anni ’90 e all’inizio degli anni 2000. Durante questo periodo di tempo, ci fu un frequente dibattito su Fannie e Freddie tra economisti, professionisti del mercato finanziario e funzionari del governo.

Il sostegno implicito del governo di Fannie e Freddie ha effettivamente avvantaggiato i proprietari di case statunitensi? O il governo stava solo aiutando le società ei loro investitori creando un rischio morale?

Fannie Mae e Freddie Mac hanno ottenuto il monopolio sponsorizzato dal governo in un ampio segmento del mercato dei mutui secondari statunitensi. Questo monopolio, combinato con la garanzia implicita del governo di mantenere a galla queste imprese, avrebbe successivamente contribuito al collasso del mercato dei mutui.

Nel 2007, Fannie Mae e Freddie Mac hanno iniziato a subire grosse perdite sui loro portafogli mantenuti, in particolare sui loro  investimenti Alt-A e subprime. Nel 2008, l’entità dei loro portafogli trattenuti e delle garanzie ipotecarie ha portato l’FHFA a concludere che presto sarebbero stati  insolventi.

Il 19 marzo, le autorità di regolamentazione federali hanno consentito alle due società di assumere altri $ 200 miliardi di debiti nella speranza di stabilizzare l’economia. Tuttavia, entro il 6 settembre 2008, era chiaro che il mercato credeva che le aziende fossero in difficoltà finanziarie e la FHFA mise le società in tutela. Hanno ricevuto 190 miliardi di dollari di finanziamenti per il salvataggio e da allora li hanno restituiti, ma sono ancora in tutela.



Nel settembre 2019, il Tesoro e la FHFA hanno annunciato che Fannie Mae e Freddie Mac potrebbero iniziare a mantenere i loro guadagni per sostenere riserve di capitale rispettivamente di $ 25 e 20 miliardi. La mossa è un passo verso la transizione dei due fuori dalla tutela.

Naturalmente, una lunga lista di passi falsi ha portato alla Grande Recessione. Tuttavia, i critici affermano che Fannie e Freddie hanno creato un’enorme quantità di garanzie di debito e credito negli anni precedenti al 2007 e che il Congresso avrebbe dovuto riconoscere i rischi sistematici per il sistema finanziario globale che queste aziende rappresentavano.

Ruolo nella pandemia COVID-19

Se sei stato colpito dalla pandemia COVID-19, potresti avere dubbi sul pagamento del mutuo o dell’affitto. Un modo per ottenere aiuto è attraverso il programma di assicurazione contro la disoccupazione del tuo stato.

La legge CARES (Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security) haaumentato temporaneamente isussidi di disoccupazione attraverso tre programmi:Federal Pandemic Unemployment Compensation (FPUC), Pandemic Emergency Unemployment Compensation (PEUC) oPandemic Unemployment Assistance (PUA).

Il CARES Act ha anche offerto protezioni per i proprietari di case che hanno mutui Fannie Mae e Freddie Mac. Ai sensi della legge CARES, agli istituti di credito e ai servizi di prestito è vietato avviare una preclusione giudiziaria o stragiudiziale nei tuoi confronti o finalizzare una sentenza o una vendita di preclusione fino al 31 marzo 2021. Il termine è stato prorogato più volte durante la pandemia e l’ultimo si trovava il 28 febbraio 2021, sotto la precedente amministrazione. Tuttavia, il presidente Biden, nel suo primo giorno in carica, ha prorogato il termine fino al 31 marzo 2021. Il 16 febbraio 2021, il presidente Biden ha prorogato il termine fino al 30 giugno 2021.

Puoi richiedere una tolleranza ipotecariafino a 180 giorni (e potenzialmente estenderla di altri 180 giorni) se hai difficoltà finanziarie a causa della pandemia COVID-19.

Inoltre, la FHFA ha anche messo in atto standard di prestito e valutazione più flessibili per assicurarsi che gli acquirenti di case possano chiudere i prestiti durante la pandemia e che tutte le parti coinvolte possano mantenere le distanze sociali durante tutto il processo.

Programma di riduzione del mutuo

Se hai un mutuo Fannie Mae e non puoi effettuare il pagamento a causa di una perdita di lavoro correlata a COVID-19, riduzione del reddito o malattia, il gestore del mutuo può aiutarti con le opzioni di sgravio del mutuo, tra cui:

  • Un piano di tolleranza che riduce o sospende i pagamenti del mutuo per un massimo di 12 mesi
  • Nessuna penale per il ritardo durante il periodo di tolleranza
  • Opzioni di rimborso dopo il periodo di tolleranza, che includono un piano di rimborso per recuperare gradualmente o un piano di modifica del prestito per mantenere o ridurre il pagamento mensile
  • Preclusione e sfratto


Se sei preoccupato di effettuare il pagamento del mutuo, chiama il tuo fornitore di servizi ipotecari, la società elencata nel tuo estratto conto mensile, per chiedere aiuto.

Fannie Mae ha un altro programma, il Disaster Response Network, che può aiutare con le più ampie implicazioni finanziarie dell’emergenza COVID-19. Le reti di risposta ai disastri forniscono l’accesso a consulenti per l’edilizia approvati dall’HUD per i proprietari di case con prestiti di proprietà di Fannie Mae e gli affittuari nelle proprietà finanziate da Fannie Mae. I consulenti possono creare piani personalizzati, fornire coaching finanziario e budget e supportarti fino a 18 mesi.

Freddie Mac Mortgage Tolleranza

Se hai un mutuo di proprietà di Freddie Mac, potresti avere diritto a un aiuto se sei stato colpito direttamente o indirettamente dalla pandemia COVID-19. Attualmente ci sono diverse opzioni di sgravio ipotecario se non puoi effettuare il pagamento del mutuo a causa di una perdita o calo del reddito, tra cui:

  • Fino a 12 mesi di concessione del mutuo
  • Penali esentate e penali in ritardo
  • Interruzione di tutte le azioni di preclusione e di sfratto fino al 31 marzo 2021
  • Opzioni di modifica del prestito per ridurre i pagamenti o mantenerli invariati dopo il periodo di tolleranza


La tolleranza non è perdono. Chiedi al tuo assistente ipotecario informazioni sulle opzioni successive alla concessione. Fai attenzione se l’opzione è un pagamento a palloncino piuttosto che aggiungere semplicemente i mesi non pagati alla fine del tuo mutuo.

Prestiti e standard di valutazione più flessibili

L’allentamento degli standard di prestito e valutazione per gli acquirenti di case che richiedono un mutuo garantito da Fannie Mae e Freddie Mac durante la pandemia è stato prorogato dalla FHFA al 31 marzo 2021, dalla precedente scadenza del 28 febbraio 2021. Consentono:

  • Valutazioni alternative su acquisto e rifinanziamento di prestiti (conducendo valutazioni guidate e online rispetto a quelle in loco)
  • Metodi alternativi per documentare il reddito e verificare l’occupazione prima della chiusura del prestito (ad esempio, verifica dell’occupazione tramite e-mail)
  • Ampliamento dell’uso della procura per assistere la chiusura dei prestiti (ad esempio, firme elettroniche)

La linea di fondo

Fannie Mae e Freddie Mac sono incaricati di mantenere il mercato dei mutui negli Stati Uniti senza intoppi. Entrambe le società acquistano mutui da vari istituti di credito, il che aiuta a mantenere una fonte stabile e affidabile di finanziamento ipotecario per individui, famiglie e investitori.

Oggi, il settore immobiliare sta tenendo d’occhio la situazione COVID-19 e come potrebbe avere un impatto su Fannie e Freddie e sui 28 milioni di proprietari di case che hanno un mutuo garantito da loro. La FHFA stima che Fannie Mae e Freddie Mac dovranno sostenere ulteriori spese da $ 1,1 miliardi a $ 1,7 miliardi a causa dell’attuale moratoria di preclusione e della sua estensione, oltre ai $ 6 miliardi di costi già sostenuti dai due.