4 Maggio 2021 0:12

Mercato ipotecario secondario

Cos’è il mercato ipotecario secondario?

Il mercato dei mutui secondari è un mercato in cui i mutui per la casa ei diritti di servizio vengono acquistati e venduti tra istituti di credito e investitori. Un’ampia percentuale di mutui di nuova origine viene venduta dagli istituti di credito che li emettono in questo mercato secondario, dove vengono confezionati in titoli garantiti da ipoteca e venduti a investitori come fondi pensione, compagnie di assicurazione e fondi speculativi.

Il mercato dei mutui secondari è estremamente ampio e liquido e contribuisce a rendere il credito equamente disponibile a tutti i mutuatari in tutte le aree geografiche.

punti chiave

  • Il mercato ipotecario secondario è un mercato in cui i mutui ipotecari e i diritti di servizio vengono acquistati e venduti da varie entità.
  • Diversi attori partecipano al mercato dei mutui secondari: i cedenti ipotecari
  • (che creano i prestiti), aggregatori di mutui (che acquistano e cartolarizzano i prestiti), commercianti di valori mobiliari / intermediari (che vendono i prestiti cartolarizzati) e, infine, investitori (che acquistano i prestiti cartolarizzati per i loro interessi attivi).
  • Il mercato dei mutui secondari è estremamente ampio e liquido e contribuisce a rendere il credito equamente disponibile a tutti i mutuatari in tutte le aree geografiche.

Spiegazione del mercato ipotecario secondario

Diversi attori partecipano al mercato dei mutui secondari: cedenti ipotecari, aggregatori di mutui (cartolarizzatori) e investitori.

Quando una persona sottoscrive un mutuo per la casa, il prestito viene sottoscritto, finanziato e servito da un istituto finanziario, di solito una banca. Conosciuti come cedenti ipotecari, le banche utilizzano i propri fondi per concedere il prestito, ma non possono rischiare di rimanere senza soldi, quindi spesso vendono il prestito sul mercato secondario per ricostituire i fondi disponibili, in modo che possano continuare a offrire finanziamento ad altri clienti. A seconda delle sue dimensioni e sofisticazione, un cedente ipotecario potrebbe aggregare mutui per un certo periodo di tempo prima di vendere l’intero pacchetto; potrebbe anche vendere prestiti individuali così come sono originati.

Il prestito o i prestiti vengono spesso venduti a grandi aggregatori. L’aggregatore distribuisce quindi migliaia di prestiti simili in un titolo garantito da ipoteca (MBS). Dopo che un MBS è stato formato (e talvolta prima che venga formato, a seconda del tipo di MBS), viene venduto a un commerciante di valori mobiliari. Questo dealer, spesso una società di intermediazione di Wall Street, confeziona ulteriormente l’MBS in vari modi e lo vende agli investitori, che sono spesso alla ricerca di strumenti orientati al reddito. Questi investitori non ottengono il controllo dei mutui, ma ricevono il reddito da interessi dai rimborsi dei mutuatari.

Storia del mercato ipotecario secondario

Prima della creazione del mercato secondario, solo le banche più grandi disponevano degli ampi fondi necessari per fornire i fondi per la durata del prestito, di solito da 15 a 30 anni. Per questo motivo, i potenziali acquirenti di case hanno avuto più difficoltà a trovare istituti di credito ipotecario. Poiché c’era meno concorrenza tra gli istituti di credito ipotecario, sono stati in grado di addebitare tassi di interesse più elevati.

Il Charter Act del 1968 risolse questo problema creando  Fannie Mae  e  Freddie Mac, che in realtà iniziarono a funzionare due anni dopo. Queste imprese sponsorizzate dal governo funzionavano come aggregatori, in grado di acquistare mutui bancari e rivenderli ad altri investitori. Invece di rivendere i prestiti individualmente, sono stati raggruppati in titoli garantiti da ipoteca, il che significa che il loro valore è garantito o garantito dal valore del pacchetto di prestiti sottostanti.

Concorrenza e rischio sul mercato ipotecario secondario

La concorrenza e il rischio fanno sempre parte del gioco quando gli investitori privati ​​introducono prestiti ipotecari sul mercato ipotecario secondario perché gli investitori privati ​​iniziano a spingere i tassi e le commissioni dei mutui. Ciò significa che se hai un punteggio di credito basso  e cerchi un prestito, puoi essere percepito come rischioso, quindi possono addebitare tassi e commissioni più elevati.

Dopo la crisi dei mutui subprime, i singoli investitori sono diventati riluttanti a rischiare il proprio capitale su titoli garantiti da ipoteca a tassi bassi. Il governo federale ha quindi dovuto intervenire per colmare il vuoto nel mercato dei mutui secondari. Ciò ha impedito ai tassi di salire alle stelle a un luogo in cui quasi nessuno poteva permettersi di possedere una casa.