I pro ei contro di un mutuo di 15 anni

Mutuo di 15 anni: una panoramica

Un mutuo di 15 anni è un prestito per l’acquisto di una casa in base al quale il tasso di interesse e la rata mensile sono fissati per tutta la durata del prestito. Alcuni mutuatari optano per il mutuo di 15 anni rispetto al più convenzionale mutuo di 30 anni poiché può far risparmiare loro una notevole quantità di denaro a lungo termine.

Oggi sul mercato sono disponibili diversi tipi di prodotti ipotecari. Il mutuo di 15 anni presenta alcuni vantaggi e svantaggi rispetto a quello di 30 anni. Tuttavia, entrambi i prodotti condividono somiglianze, come il tasso di interesse può essere influenzato dalla storia creditizia e dal punteggio di credito del mutuatario.

Un punteggio di credito è una rappresentazione numerica della probabilità che un mutuatario ripaghi il denaro dovuto. I pagamenti tempestivi, la durata della storia creditizia e il numero di conti di credito aperti sono tutti fattori che influiscono sul punteggio di credito. Naturalmente, sia un prestito di 15 anni che uno di 30 anni richiedono anche un ampio reddito mensile per coprire il potenziale pagamento del mutuo e altri debiti.

Punti chiave

• Un mutuo di 15 anni, come un mutuo di 30 anni, è un mutuo per la casa in cui il tasso di interesse e il pagamento mensile non cambiano durante la durata del mutuo.
• La scelta tra un mutuo fisso di 15 o 30 anni dipende dalla tua situazione finanziaria e dai tuoi obiettivi.
• Un mutuo di 15 anni può far risparmiare all’acquirente di una casa una somma significativa per tutta la durata del prestito perché l’interesse pagato è inferiore a un mutuo di 30 anni.
• Se sei a metà strada con un mutuo di 30 anni, il rifinanziamento in un mutuo di 15 anni può ridurre i pagamenti degli interessi pur continuando a ripagare il prestito nel periodo di tempo previsto.
• Poiché i pagamenti sono significativamente più alti su un prestito di 15 anni, gli acquirenti rischiano di essere inadempienti sul prestito se non riescono a tenere il passo con i pagamenti.

Vantaggi di un mutuo di 15 anni

Di seguito sono riportati i vantaggi di un mutuo di 15 anni rispetto a uno di 30 anni. Entrambi hanno tassi fissi e pagamenti fissi oltre i loro termini.

Meno interesse totale

Un mutuo di 15 anni costa meno nel lungo periodo poiché il pagamento degli interessi totali è inferiore a un mutuo di 30 anni. Il costo di un mutuo viene calcolato in base a un tasso di interesse annuale e, poiché stai prendendo in prestito il denaro per la metà del tempo, l’interesse totale pagato sarà probabilmente la metà di quello che pagheresti in 30 anni.

Tasso di interesse inferiore

Poiché i prestiti a breve termine sono meno rischiosi e meno costosi da finanziare per le banche rispetto ai prestiti a lungo termine, un mutuo di 15 anni in genere viene fornito con un tasso di interesse inferiore. Il tasso può essere compreso tra un quarto di punto e un punto intero inferiore al mutuo di 30 anni.

Fannie Mae

Se il tuo mutuo viene acquistato da una delle società sponsorizzate dal governo, comeFannie Mae, probabilmente finirai per pagare meno commissioni per un prestito di 15 anni. Fannie Mae e le altre imprese sostenute dal governo addebitano ciò che chiamano aggiustamenti del prezzo a livello di prestito che spesso si applicano solo o sono più elevati per i mutui a 30 anni.

Queste commissioni si applicano in genere ai mutuatari con punteggi di credito inferiori che effettuano acconti minori. La Federal Housing Administration (FHA) addebita premi assicurativi ipotecari inferiori ai mutuatari di 15 anni. Quando versate un acconto inferiore al 20% del valore della casa, gli istituti di credito richiedonoun’assicurazione ipotecaria privata o PMI che protegge il prestatore nel caso in cui non sia possibile effettuare i pagamenti. Il PMI viene addebitato come un canone mensile aggiunto al pagamento del mutuo, ma è temporaneo, il che significa che cessa di esistere una volta che si paga il 20% del mutuo.

Risparmio forzato

Poiché la rata mensile è più alta per un mutuo di 15 anni, i pianificatori finanziari lo considerano un tipo di risparmio forzato. In altre parole, invece di prendere i risparmi mensili derivanti da un periodo di 30 anni e investire i fondi in un conto del mercato monetario o in borsa, lo investiresti nella tua casa, che a lungo termine probabilmente apprezzerà anche.

Svantaggi di un mutuo di 15 anni

Nonostante gli interessi risparmiati con un mutuo di 15 anni, i mutuatari dovrebbero riflettere su alcune considerazioni e svantaggi prima di decidere la durata del prestito.

Pagamenti mensili più elevati

Un mutuo di 15 anni ha una rata mensile più alta di 30 anni poiché il prestito deve essere estinto nella metà del tempo. Ad esempio, un prestito di 15 anni per $ 250.000 con un interesse del 4% ha un pagamento mensile di $ 1.849 contro $ 1.194 per i 30 anni. In altre parole, il pagamento mensile di 15 anni è superiore del 55% rispetto a quello di 30 anni per lo stesso importo alla stessa velocità.

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La maggior parte dei mutuatari avrà commissioni iniziali inferiori con prodotti sponsorizzati dal governo, probabilmente pagheranno questi costi come parte di un tasso di interesse più elevato.

Meno convenienza

Il pagamento più alto potrebbe limitare l’acquirente a una casa più modesta di quella che sarebbe in grado di acquistare con un prestito di 30 anni. Usando il nostro esempio sopra, diciamo che il creditore ipotecario approverà solo un massimo di $ 1.500 al mese. Il mutuatario avrebbe bisogno di acquistare una casa più economica: un mutuo di $ 200.000 al 4%, per 15 anni, si traduce in un pagamento di $ 1.479.

D’altra parte, un prestito di 30 anni (per $ 250.000) comporterebbe un pagamento mensile di $ 1.194, ben al di sotto del massimo di $ 1.500, oppure il prestito di 30 anni potrebbe consentire al mutuatario di acquistare una casa più grande o di contrarre un mutuo più grande. Ad esempio, un mutuo di 30 anni per una casa da $ 300.000 costerebbe $ 1.432 al mese. Il prestito di 30 anni porta il pagamento al di sotto del massimo di $ 1.500 e consente al mutuatario di contrarre un prestito più grande, presumibilmente ottenendo una casa più grande o una posizione migliore.

Meno soldi che vanno al risparmio

Il pagamento più elevato richiede riserve di liquidità più elevate, fino a un anno di reddito in risparmi liquidi. Inoltre, il pagamento mensile più elevato significa che un mutuatario può rinunciare all’opportunità di accumulare risparmi o risparmiare per obiettivi come le tasse universitarie per un figlio o la pensione.

Sia i risparmi del college che i conti pensionistici sono fiscalmente differiti, mentre 401k conti pensionistici hanno un contributo del datore di lavoro. Inoltre, un investitore esperto e disciplinato perderebbe l’opportunità di investire la differenza tra i pagamenti a 15 e 30 anni in titoli a rendimento più elevato.

Professionisti

• Un mutuo di 15 anni costa meno nell’interesse totale rispetto a un mutuo di 30 anni
• Un 15 anni di solito ha un tasso di interesse più favorevole
• Un 15 anni è un risparmio forzato poiché il denaro extra pagato viene investito nella casa anziché speso

Contro

• I prestiti di 15 anni hanno pagamenti mensili più elevati
• Meno convenienza con mutui a 15 anni
• Meno soldi destinati al risparmio o alla pensione
• Se il mutuatario non è in grado di pagare l’importo più alto del prestito di 15 anni, potrebbero verificarsi difficoltà finanziarie

Esempio di ipoteca di 15 anni

Un mutuo di $ 250.000 in 30 anni a un tasso del 4% costerebbe $ 429.674 in pagamenti di capitale e interessi entro la fine del prestito e l’interesse totale sarebbe di $ 179.674 per prestiti per 30 anni.

Lo stesso importo del prestito e lo stesso tasso di interesse per 15 anni costerebbero $ 332,860 entro la fine del termine. L’interesse totale sarebbe $ 82.860 per un prestito di 15 anni. Al 4%, pagheresti solo il 46% circa dell’interesse totale per un periodo di 15 anni rispetto a quello che pagheresti per il prestito di 30 anni. Più alto è il tasso di interesse, più significativo è il divario tra i due mutui.

Domande frequenti sull’ipoteca di 15 anni

Perché dovrei ottenere un mutuo a tasso fisso di 15 anni invece di un mutuo di 30 anni?

Se puoi permetterti il ​​pagamento mensile più elevato che viene fornito con un mutuo fisso di 15 anni, può aiutarti a ripagare la tua casa, liberando fondi per la pensione. Spenderai meno interessi per tutta la durata del prestito rispetto a un mutuo di 30 anni e, di solito, un mutuo fisso di 15 anni significa un tasso di interesse migliore.

Quali sono le differenze tra i mutui a 15 anni e quelli a 30 anni?

I pagamenti mensili di un mutuo di 15 anni sono superiori a quelli di un mutuo di 30 anni, spesso significativamente più alti. Un mutuo di 30 anni consente a un mutuatario di allungare i pagamenti per un lungo periodo e mantenere una parte maggiore dei propri guadagni mensili. Un mutuo di 30 anni ha un tasso di interesse più alto di un mutuo di 15 anni e pagherai di più in interessi piuttosto che i pagamenti del capitale su un mutuo di 30 anni.

Come ripagare un mutuo di 30 anni in 15 anni?

Ci sono alcuni modi per ripagare un mutuo di 30 anni in 15 anni. Innanzitutto, potresti considerare di rifinanziare il tuo mutuo attuale in un mutuo fisso di 15 anni. Un altro modo è effettuare pagamenti extra verso l’importo principale o effettuare pagamenti bisettimanali ugualmente un pagamento ipotecario aggiuntivo all’anno. Questo potrebbe non portarti al traguardo dei 15 anni, ma l’importo del capitale diminuirebbe sicuramente.

La linea di fondo

Un mutuo di 15 anni può senza dubbio farti risparmiare molti soldi a lungo termine. Tuttavia, è essenziale consultare un pianificatore finanziario per discutere di ciò che è possibile gestire con i pagamenti mensili. Sebbene il 15 anni possa estinguere un mutuo prima, se perdi il lavoro o il tuo reddito cambia, quel pagamento mensile più alto rispetto al prestito di 30 anni potrebbe farti andare in difficoltà finanziarie.