Processo di disintossicazione
Cos’è un processo di defeasance?
Il processo di defeasance è un mezzo attraverso il quale i mutuatari possono uscire da un mutuo sostituendo un portafoglio di titoli garantiti dal Tesoro USA con garanzie. Questi titoli devono avere un valore sufficiente per generare un flusso di cassa sufficiente a coprire il capitale e gli interessi rimanenti dovuti sul prestito.
In caso di disdetta l’obbligazione debitoria non si estingue, ma la disdetta solleva il bene ipotecato dal pegno nei suoi confronti. Pertanto, il mutuatario può rifinanziare o vendere l’immobile in base alla disdetta.
La dismissione generalmente richiede che il mutuatario ottenga servizi legali e finanziari da specialisti esperti nel processo di disdetta. Questi includeranno un broker-dealer. Questo perché la dismissione richiede la creazione di entità di nuova costituzione, come un mutuatario successore. Con l’aiuto di specialisti esperti, un mutuatario può generalmente completare il processo di disdetta in poco più di 30 giorni. Il numero di parti coinvolte e il costo della dismissione varia, poiché le leggi che governano il processo sono diverse da stato a stato.
Punti chiave
- Il defeasance è una disposizione in un contratto che annulla un’obbligazione o un prestito che appare in uno stato patrimoniale quando il mutuatario mette da parte denaro o obbligazioni sufficienti per pagare il debito.
- Il processo di disdetta consente al debito in essere e alla riserva di cassa di compensarsi a vicenda in bilancio e, pertanto, non è necessario registrarli.
- I titoli defeased tendono a produrre rendimenti inferiori rispetto a titoli comparabili perché il fondo che li sostiene come garanzia riduce il rischio di credito.
Comprensione del processo di defeasance
Il processo di defeasance aiuta a garantire agli investitori in titoli garantiti da ipoteca il flusso di cassa atteso al momento dell’acquisto di questi titoli. Se, ad esempio, un mutuatario riceve una grande quantità di denaro e decide di estinguere il mutuo in un’unica soluzione, molto prima della scadenza del mutuo, gli investitori dall’altra parte non riceveranno i pagamenti di interessi che si aspettavano come flusso di cassa.
La defeasance ha avuto origine nel mercato obbligazionario come un modo per garantire che gli investitori avrebbero ricevuto i rendimenti attesi nel caso in cui l’emittente delle obbligazioni decidesse di rimborsare anticipatamente i propri obblighi nei confronti dei propri obbligazionisti. Tuttavia, la defeasance è diventata popolare nel mondo del finanziamento immobiliare quando è decollato il prestito cartolarizzato.
Condizioni per la difesa
I prestiti cartolarizzati sono generalmente detenuti da entità note come Real Estate Mortgage Investment Conduits (REMIC). Queste entità operano in base a un elenco controllato di regole stabilite dall’Internal Revenue Code.1 Queste regole specificano le condizioni che devono essere soddisfatte affinché un mutuatario possa beneficiare della disdetta.
La prima regola vieta la disdetta se l’ipoteca ha meno di due anni. Le regole definiscono il giorno in cui il prestito è stato cartolarizzato come l’inizio dei due anni, piuttosto che il giorno in cui il prestito è stato chiuso. Alcuni prestiti specificheranno che il prestito deve essere anche più vecchio di due anni per la disdetta.
Le regole stabiliscono anche che i documenti del prestito devono consentire esplicitamente al mutuatario di chiedere il rimborso. I documenti non possono essere modificati in seguito per consentire la disdetta. I titoli utilizzati come nuova garanzia collaterale devono essere titoli di Stato, poiché si ritiene che questi contengano il rischio più basso per gli investitori. Infine, l’ipoteca sull’immobile può essere svincolata solo per facilitare la disposizione dell’immobile come la vendita o il rifinanziamento.