Come analizzare i REIT (Real Estate Investment Trusts)
Un fondo di investimento immobiliare (REIT) è una società che possiede, gestisce o finanzia proprietà che producono reddito. Per legge, il 90% degli utili di un REIT deve essere distribuito come dividendi agli azionisti. Qui, diamo uno sguardo ai REIT, alle loro caratteristiche e a come valutare un REIT.
Punti chiave
- I REIT sono tenuti a pagare almeno il 90% del reddito come dividendi per gli azionisti.
- I rapporti di valore contabile sono inutili per i REIT, invece i calcoli come il valore patrimoniale netto sono metriche migliori.
- Le analisi dall’alto verso il basso e dal basso verso l’alto dovrebbero essere utilizzate per i REIT, dove i fattori dall’alto verso il basso includono la crescita della popolazione e dell’occupazione, mentre gli aspetti dal basso verso l’alto includono i redditi da locazione e i fondi delle operazioni.
Cosa si qualifica come REIT?
La maggior parte dei REIT affitta spazi e riscuote gli affitti, quindi distribuisce tale reddito come dividendi agli azionisti. I REIT ipotecari (chiamati anche mREIT) non possiedono immobili e invece finanziano immobili. Questi REIT guadagnano reddito dagli interessi sui loro investimenti, che includono mutui, titoli garantiti da ipoteca e altre attività correlate.
Perqualificarsi come REIT, un’azienda deve rispettare alcune disposizioni dell’Internal Revenue Code (IRC). Nello specifico, un’azienda deve soddisfare i seguenti requisiti per qualificarsi come REIT:
- Investi almeno il 75% del patrimonio totale in immobili, contanti o titoli del Tesoro USA
- Guadagna almeno il 75% del reddito lordo da affitti, interessi su mutui che finanziano proprietà immobiliari o vendite di immobili
- Pagare ogni anno un minimo del 90% del reddito imponibile sotto forma di dividendi per gli azionisti
- Sii un’entità tassabile come società
- Essere gestito da un consiglio di amministrazione o da amministratori fiduciari
- Avere almeno 100 azionisti dopo il primo anno di esistenza
- Possedere non più del 50% delle proprie azioni detenute da cinque persone o meno
Avendo lo stato REIT, una società evita l’ imposta sul reddito delle società. Una società regolare realizza un profitto e paga le tasse sull’intero profitto, quindi decide come allocare i suoi profitti al netto delle imposte tra dividendi e reinvestimento. Un REIT distribuisce semplicemente tutti o quasi tutti i suoi profitti e arriva a saltare la tassazione.
Tipi di REIT
Esistono diversi tipi di REIT. I REIT azionari tendono a specializzarsi nella proprietà di determinati tipi di edifici come appartamenti, centri commerciali regionali, edifici per uffici o strutture ricettive / ricettive. Alcuni sono diversificati e altri sfidano la classificazione, ad esempio un REIT che investe solo nei campi da golf.
L’altro tipo principale di REIT è un REIT ipotecario. Questi REIT concedono prestiti garantiti da immobili, ma generalmente non possiedono né gestiscono immobili. I REIT ipotecari richiedono un’analisi speciale. Sono società finanziarie che utilizzano diversi strumenti di copertura per gestire la propria esposizione ai tassi di interesse.
Mentre una manciata di REIT ibridi gestisce sia operazioni immobiliari che negoziano prestiti ipotecari, la maggior parte dei REIT sono di tipo azionario, i REIT che si concentrano sull’attività “asset difficile” delle operazioni immobiliari. Quando leggi dei REIT, di solito stai leggendo dei REIT azionari. Pertanto, concentreremo la nostra analisi sui REIT azionari.
Come analizzare i REIT
I REIT sono azioni che pagano dividendi che si concentrano sul settore immobiliare. Se cerchi reddito, li considereresti insieme a fondi obbligazionari ad alto rendimento e azioni che pagano dividendi. In quanto azioni che pagano dividendi, i REIT vengono analizzati in modo molto simile agli altri titoli. Ma ci sono alcune grandi differenze dovute al trattamento contabile della proprietà.
Le metriche tradizionali come l’utile per azione (EPS) e il P / E non sono modi affidabili per valutare i REIT. FFO e AFFO sono metriche migliori.
Illustriamolo con un esempio semplificato. Supponiamo che un REIT acquisti un edificio per $ 1 milione. Le regole contabili richiedono che il nostro REIT addebiti l’ ammortamento al bene. Supponiamo di distribuire l’ammortamento su 20 anni in linea retta. Ogni anno deduciamo $ 50.000 di ammortamento ($ 50.000 all’anno x 20 anni = $ 1 milione).
Diamo un’occhiata allo stato patrimoniale e al conto economico semplificati sopra. Nell’anno 10, il nostro bilancio riporta il valore dell’edificio a $ 500.000 (cioè il valore contabile ), che è il costo originale di $ 1 milione meno $ 500.000 di ammortamento accumulato (10 anni x $ 50.000 all’anno). Il nostro conto economico detrae $ 190.000 di spese da $ 200.000 di entrate, ma $ 50.000 di spesa è una quota di ammortamento.
FFO
Tuttavia, il nostro REIT in realtà non spende questi soldi nell’anno 10: l’ammortamento è un addebito non in contanti. Pertanto, aggiungiamo nuovamente la quota di ammortamento all’utile netto al fine di produrre fondi dalle operazioni (FFO). L’idea è che l’ammortamento riduce ingiustamente il nostro reddito netto perché il nostro edificio probabilmente non ha perso la metà del suo valore negli ultimi 10 anni. FFO corregge questa presunta distorsione escludendo la quota di ammortamento. FFO include anche alcune altre regolazioni.
AFFO
Dobbiamo notare che FFO si avvicina più al flusso di cassa che all’utile netto, ma non cattura il flusso di cassa. Principalmente, si noti nell’esempio sopra che non abbiamo mai contato il milione di dollari speso per acquistare l’edificio (la spesa in conto capitale). Un’analisi più accurata incorporerebbe le spese in conto capitale. Il conteggio delle spese in conto capitale fornisce una cifra nota come FFO rettificato (AFFO).
Valore del patrimonio netto
Il nostro ipotetico bilancio può aiutarci a comprendere l’altra metrica REIT comune, il valore patrimoniale netto (NAV). Nell’anno 10, il valore contabile del nostro edificio era di soli $ 500.000 perché metà del costo originale era stato ammortizzato. Quindi, il valore contabile e i rapporti correlati come il prezzo di bilancio, spesso dubbi in relazione all’analisi generale delle azioni, sono praticamente inutili per i REIT. NAV cerca di sostituire il valore contabile di un immobile con una stima migliore del valore di mercato.
Il calcolo del NAV richiede una valutazione alquanto soggettiva delle partecipazioni del REIT. Nell’esempio sopra, vediamo che l’edificio genera $ 100.000 di reddito operativo ($ 200.000 di ricavi meno $ 100.000 di spese operative). Un metodo potrebbe essere quello di capitalizzare il reddito operativo sulla base di un tasso di mercato. Se pensiamo che l’attuale tasso di protezione del mercato per questo tipo di edificio sia dell’8%, la nostra stima del valore dell’edificio diventa $ 1,25 milioni ($ 100.000 di reddito operativo / 8% di tasso di protezione = $ 1.250.000).
Questa stima del valore di mercato sostituisce il valore contabile dell’edificio. Quindi dedurremo il debito ipotecario (non mostrato) per ottenere il valore patrimoniale netto. Le attività meno il debito sono pari al patrimonio netto, dove il “netto” nel NAV significa al netto del debito. Il passaggio finale è dividere il NAV in azioni ordinarie per ottenere il NAV per azione, che è una stima del valore intrinseco. In teoria, il prezzo delle azioni quotato non dovrebbe allontanarsi troppo dal NAV per azione.
Analisi top-down vs. bottom-up
Quando si scelgono azioni, a volte si sente parlare di analisi dall’alto verso il basso rispetto a un’analisi dal basso verso l’ alto. Top-down inizia con una prospettiva economica e scommette su temi o settori (ad esempio, un gruppo demografico che invecchia può favorire le aziende farmaceutiche). Il bottom-up si concentra sui fondamentali di società specifiche. Le azioni REIT richiedono chiaramente sia un’analisi top-down che bottom-up.
Da una prospettiva dall’alto verso il basso, i REIT possono essere influenzati da tutto ciò che influisce sull’offerta e sulla domanda di proprietà. La crescita della popolazione e dell’occupazione tende ad essere favorevole per tutti i tipi di REIT. I tassi di interesse sono, in breve, un miscuglio.
Un aumento dei tassi di interesse di solito significa un miglioramento dell’economia, il che è positivo per i REIT poiché le persone spendono e le aziende affittano più spazio. L’aumento dei tassi di interesse tende ad essere positivo per i REIT di appartamenti poiché le persone preferiscono rimanere affittuari, piuttosto che acquistare nuove case. D’altra parte, i REIT possono spesso trarre vantaggio da tassi di interesse più bassi riducendo le loro spese per interessi e aumentando così la loro redditività.
Poiché i REIT acquistano immobili, potresti vedere livelli di debito più elevati rispetto ad altri tipi di società. Assicurati di confrontare il livello di debito di un REIT con le medie del settore o con i rapporti di debito dei concorrenti.
Anche le condizioni del mercato dei capitali sono importanti, in particolare la domanda istituzionale di azioni REIT. Nel breve periodo, questa domanda può sopraffare i fondamentali. Ad esempio, le azioni REIT sono andate abbastanza bene nel 2001 e nella prima metà del 2002 nonostante i fondamentali poco brillanti, perché il denaro scorreva nell’intera asset class.
A livello di REIT individuale, desideri vedere forti prospettive di crescita dei ricavi, come il reddito da locazione, il reddito da servizi correlati e l’FFO. Vuoi vedere se il REIT ha una strategia unica per migliorare l’occupazione e aumentare i suoi affitti.
Economie di scala
I REIT in genere cercano la crescita attraverso acquisizioni e mirano ulteriormente a realizzare economie di scala assimilando proprietà gestite in modo inefficiente. Le economie di scala sarebbero realizzate riducendo le spese operative come percentuale delle entrate. Ma le acquisizioni sono un’arma a doppio taglio. Se un REIT non può migliorare i tassi di occupazione e / o aumentare gli affitti, può essere costretto ad acquisizioni sconsiderate per alimentare la crescita.
Poiché il debito ipotecario gioca un ruolo importante nel valore del patrimonio netto, vale la pena esaminare il bilancio. Alcuni consigliano di considerare la leva finanziaria, come il rapporto debito / capitale proprio. Ma in pratica è difficile dire quando la leva finanziaria è diventata eccessiva. È più importante valutare la proporzione del debito a tasso fisso rispetto a quello a tasso variabile. Nell’attuale contesto di tassi di interesse bassi, un REIT che utilizza solo debito a tasso variabile sarà danneggiato se i tassi di interesse aumentano.
Tasse REIT
La maggior parte dei dividendi REIT non sono ciò che l’IRS considera dividendi qualificati, quindi sono generalmente tassati a un’aliquota più elevata. A seconda della fascia fiscale, i dividendi qualificati sono tassati allo 0%, 15% o 20%. Tuttavia, con i REIT, la maggior parte dei dividendi viene tassata come reddito ordinario, fino al 37% per il 2020.
In generale, i dividendi REIT sono tassati come reddito ordinario. Pertanto, si consiglia di detenere REIT in un conto con privilegi fiscali come un IRA o un 401 (k).
Tuttavia, potrebbero esserci delle buone notizie qui. Poiché i REIT sono attività pass-through, eventuali dividendi che non contano come dividendi qualificati possono essere idonei per la detrazione del 20% del reddito d’impresa qualificato (QBI). Ad esempio, se hai $ 1.000 in dividendi REIT ordinari, potresti dover tasse solo su $ 800 di quello.
La linea di fondo
I REIT sono società immobiliari che devono pagare dividendi elevati per godere dei vantaggi fiscali dello status di REIT. Un reddito stabile che può superare i rendimenti del Tesoro si combina con la volatilità dei prezzi per offrire un potenziale di rendimento totale che rivaleggia con le azioni a bassa capitalizzazione. L’analisi di un REIT richiede agli investitori di comprendere le distorsioni contabili causate dal deprezzamento e di prestare particolare attenzione alle influenze macroeconomiche.