Titolo di zombi
Cos’è un titolo di zombi?
Un titolo di zombi è un titolo immobiliare che rimane con un proprietario di casa che ha erroneamente l’impressione che la proprietà sia stata persa a causa del pignoramento e che, di conseguenza, il titolo sia passato al prestatore. I titoli di zombi sono il risultato di istituti di credito che avviano procedimenti di preclusione emettendo un avviso di preclusione e quindi respingendolo inaspettatamente.
Se il proprietario della casa non è a conoscenza di un licenziamento di preclusione, verrà lasciato in possesso di un titolo di zombi. Un prestatore può decidere di revocare il pignoramento per una serie di motivi, tra cui un’eccedenza di inventario o costi ingiustificabili.
Un titolo di zombi può rappresentare un rischio finanziario significativo per il proprietario della casa che continua a essere mostrato nel titolo della proprietà, poiché rimane responsabile per le tasse sulla proprietà e le violazioni del codice.
Punti chiave
- Un titolo di zombi è quello che rimane con un proprietario di casa quando un pignoramento viene licenziato ma il proprietario non è a conoscenza del licenziamento. Pertanto, il titolo rimane con il proprietario della casa alla sprovvista.
- Il prestatore può scegliere di non prendere la proprietà sulla proprietà pignorata se i costi associati alla vendita della proprietà (derivanti da tasse, gravami e sanzioni non pagati) o potenziale responsabilità sono troppo alti e può abbandonare piuttosto la proprietà.
- I titoli di zombi sorgono perché un istituto finanziario non ha l’obbligo di acquisire il titolo legale su una proprietà in preclusione e non può (o potrebbe non essere in grado di) contattare il proprietario della casa se rifiuta il pignoramento.
Capire il titolo di zombi
I titoli di zombi sono spesso il risultato di confusione da parte dei proprietari di case riguardo alle regole di preclusione. Un proprietario di abitazione che è inadempiente su un mutuo può abbandonare la proprietà e trasferirsi dopo aver ricevuto un avviso di preclusione dal prestatore. Il prestatore valuterà la proprietà prima della vendita di preclusione. Se la proprietà è in cattivo stato e necessita di un esborso sostanziale per riparazioni e tasse non pagate prima di poter essere venduta, il creditore può scegliere di non prendere il titolo, sulla base della premessa che non ha senso buttare soldi buoni dopo averli danneggiati. Se il prestatore annulla o respinge il processo di preclusione, il proprietario della casa viene lasciato con un titolo di zombi.
I titoli di zombi nascono per due motivi. In primo luogo, un mutuante o un istituto finanziario non ha l’obbligo di ottenere il titolo legale su una proprietà in pignoramento, anche se il proprietario della casa è inadempiente sul prestito. Se i costi di vendita della proprietà o la potenziale responsabilità associata alla proprietà sono troppo alti, il prestatore può andarsene piuttosto che prendere la proprietà della proprietà. In secondo luogo, anche il creditore non è tenuto a far sapere al proprietario della casa se ha deciso di revocare il pignoramento; anche se il prestatore decide di informare il proprietario della casa, potrebbe non avere un indirizzo o le informazioni di contatto per il proprietario della casa che ora vive altrove.
Il proprietario di una casa in questa situazione deterrà inconsapevolmente ancora la proprietà della proprietà, insieme a tutti i costi e le responsabilità associati alla proprietà di una casa, senza nessuno dei relativi benefici. La proprietà non cambia fino a quando il nome di qualcun altro non è sul titolo.
La crisi dei mutui ipotecari del 2007-2008 ha portato milioni di proprietari di case a dover affrontare il pignoramento. Mentre la maggior parte di questi pignoramenti è stata eseguita, molti sono stati lasciati penzoloni nel mezzo del processo o inaspettatamente licenziati, con il risultato che decine di migliaia di proprietari di case hanno inconsapevolmente detenuto titoli di zombi negli anni successivi alla crisi finanziaria.
Con il progressivo rafforzamento del mercato immobiliare statunitense, il numero di RealtyTrac, entro la fine del secondo trimestre del 2016, le case di zombi vuote negli Stati Uniti erano poco più di 19.000, una diminuzione del 30% rispetto a un anno fa e rappresentano il 4,7% di tutte le proprietà residenziali in preclusione.
Secondo il fornitore di dati sulla proprietà ATTOM Data Solutions, su circa 288.000 case che erano in fase di pignoramento durante il quarto trimestre del 2019, poco più di 8.500 o il 2,96% erano vuote come pignoramenti di zombi.
Impatto finanziario su istituti di credito e proprietari di case
Quali sono le implicazioni finanziarie per il creditore? Un rapporto della Reuters cita un documento della Federal Reserve del 2010 in cui si afferma che abbandonando tali mutui, le banche possono almeno raccogliere i benefici assicurativi, fiscali e contabili derivanti da tali perdite. Un prestatore può anche vendere il debito non pagato agli esattori per recuperare tutto o parte del prestito.
Sebbene l’impatto finanziario dei titoli di zombi su istituti finanziari in tasca possa quindi essere limitato, possono portare a problemi finanziari significativi e spesso catastrofici per i proprietari di case che pensavano di essersi trasferiti e di essersi trasferiti. Un titolo di zombi rappresenta una doppia sconfitta per un proprietario di casa che è già finanziariamente stressato a causa di un fallimento e potrebbe trovarsi di fronte a un pesante conto per tasse arretrate e violazioni del codice proprio mentre si stanno rimettendo in piedi finanziariamente.
Una casa disabitata, ad esempio, può facilmente cadere in rovina. Non solo il proprietario della casa rimane responsabile per le tasse sulla proprietà, ma può anche essere ritenuto responsabile dal governo locale per la manutenzione e le riparazioni sulla proprietà. Se la casa è abbandonata e deve essere demolita, questi costi devono essere sostenuti dal proprietario della casa zombi.
Il proprietario della casa deve anche fare i conti con la serie di problemi che sorgono in relazione a una proprietà abbandonata. Questi possono variare da problemi di disturbo pubblico derivanti dalla proprietà che sviluppa infestazioni da parassiti o viene utilizzata per attività criminali, a complicazioni derivanti da abusivi illegali o possesso avverso.
Le proprietà abbandonate hanno anche un impatto negativo sul valore di altre case nel quartiere. I reclami dei vicini e dei residenti della zona su case abbandonate e trascurate spesso costringono il comune locale a intervenire ed eseguire la manutenzione di base come la potatura di cortili incolti o la rimozione dei rifiuti, poiché né il creditore né il proprietario assente si assumeranno la responsabilità della manutenzione della proprietà.
I costi di tale manutenzione da parte di terzi e le sanzioni imposte per le violazioni del codice possono aumentare nel tempo. Se tali costi non vengono pagati, il proprietario della casa potrebbe incorrere in sanzioni e tasse e persino affrontare azioni legali. Inoltre, i titolari di titoli di zombi potrebbero vedersi guarnire i loro salari e rimborsi fiscali e il loro credito distrutto, con conseguenti ulteriori problemi finanziari in futuro. Molti proprietari di case non si rendono conto di detenere titoli di zombi fino a quando non si trovano a essere perseguitati da gestori di mutui, esattori di crediti e governi locali.
Gli acquirenti che inconsapevolmente acquistano case con titoli di zombi possono anche essere lasciati in un limbo legale, poiché il precedente proprietario potrebbe non essere in grado di trasferire la proprietà all’acquirente a causa dei privilegi sulla proprietà derivanti da tasse e sanzioni non pagate. L’avvertenza dovrebbe essere il principale principio guida prima di acquistare una casa, la più grande decisione di acquisto per la maggior parte delle persone.
Alcuni professionisti del settore immobiliare consigliano che l’unica risorsa del proprietario della casa è di continuare a rimanere nella casa attraverso il processo di preclusione, al fine di mantenerla sicura e ben tenuta. In ogni caso, i proprietari di case possono proteggersi dai titoli di zombi osservando il processo di preclusione fino al completamento, oltre ad assicurarsi che il titolo della loro casa venga legalmente trasferito a un’altra parte.