Gli investimenti immobiliari sono sicuri?
Il settore immobiliare è un investimento rischioso? Dal 2013, il settore immobiliare si è classificato come la prima scelta di investimento per la maggior parte (35%) degli americani, secondo il sondaggio annuale di Gallup sull’economia e le finanze personali, condotto all’inizio di aprile 2020. Ciò pone il settore immobiliare davanti alle azioni e ai fondi comuni di investimento. (21%), conti di risparmio (17%), oro (16%) e obbligazioni (8%) come investimento preferito.
Potrebbe essere la scelta di investimento migliore, ma investire nel settore immobiliare è sicuro? Proprio come qualsiasi investimento, l’investimento immobiliare ha dei rischi. Ecco sette rischi di investimento immobiliare a cui prestare attenzione quando stai pensando di acquistare un investimento immobiliare.
Punti chiave
- L’investimento immobiliare può essere redditizio, ma è importante comprendere i rischi.
- I rischi principali includono posizioni difettose, flusso di cassa negativo, posti vacanti elevati e inquilini problematici.
- Altri rischi da considerare sono la mancanza di liquidità, problemi strutturali nascosti e la natura imprevedibile del mercato immobiliare.
1. Il mercato immobiliare è imprevedibile
In vista della Grande Recessione del 2008, molti investitori (a torto) credevano che il mercato immobiliare potesse muoversi solo in una direzione: verso l’alto. Il presupposto di base era che se avessi acquistato una proprietà oggi, potresti venderla a molto di più in seguito.
Mentre i valori immobiliari tendono ad aumentare nel tempo, il mercato immobiliare è imprevedibile e il tuo investimento potrebbe deprezzarsi. Domanda e offerta, economia, dati demografici, tassi di interesse, politiche governative ed eventi imprevisti giocano tutti un ruolo nelle tendenze immobiliari, compresi i prezzi e le tariffe di affitto. Puoi ridurre il rischio di essere catturato dalla parte sbagliata di una tendenza attraverso un’attenta ricerca, due diligence e il monitoraggio delle tue proprietà immobiliari.
Il settore immobiliare non è un investimento da non perdere. È necessario monitorare i propri investimenti e adattare le strategie di ingresso e di uscita secondo necessità.
2. Scegliere una cattiva posizione
La posizione dovrebbe sempre essere la tua prima considerazione quando acquisti un investimento immobiliare. Dopo tutto, non puoi spostare una casa in un quartiere più desiderabile, né puoi spostare un edificio commerciale da un centro commerciale abbandonato.
In ultima analisi, la posizione determina i fattori che determinano la capacità di realizzare un profitto: la domanda di proprietà in affitto, i tipi di proprietà più richiesti, il pool di inquilini, le tariffe di affitto e il potenziale di apprezzamento. In generale, la posizione migliore è quella che genererà il massimo ritorno sull’investimento. Tuttavia, devi fare qualche ricerca per trovare le posizioni migliori.
3. Flusso di cassa negativo
Il flusso di cassa su un investimento immobiliare è il denaro rimasto dopo aver pagato tutte le spese, le tasse e i pagamenti dei mutui. Il flusso di cassa negativo si verifica quando il denaro in entrata è inferiore a quello in uscita, ovvero si perde denaro.
La discriminazione del prestito ipotecario è illegale. Consumer Financial Protection Bureau o al Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti.
I motivi principali per il flusso di cassa negativo includono:
- Alto posto vacante
- Troppa manutenzione
- Elevati costi di finanziamento
- Non addebitare abbastanza affitto
- Non utilizzare la migliore strategia di noleggio
Il modo migliore per ridurre il rischio di un flusso di cassa negativo è fare i compiti prima di acquistare. Prenditi il tempo necessario per calcolare accuratamente (e realisticamente) le entrate e le uscite previste e fai la dovuta diligenza per assicurarti che la proprietà sia in una buona posizione.
4. Alti tassi di posti vacanti
Che tu possieda una casa unifamiliare o un edificio per uffici, devi riempire quelle unità con inquilini per generare reddito da locazione. Sfortunatamente, c’è sempre il rischio di un alto tasso di posti vacanti negli investimenti immobiliari. I posti vacanti elevati sono particolarmente rischiosi se si conta sul reddito da locazione per pagare il mutuo, l’assicurazione, le tasse sulla proprietà, la manutenzione e simili.
Il modo principale per evitare il rischio di alti tassi di sfitto è acquistare un investimento immobiliare con una forte domanda, in (avete indovinato) una buona posizione. Puoi anche ridurre il rischio di posto vacante se:
- Determina il prezzo del canone di locazione entro la fascia di mercato della zona
- Pubblicizza, commercializza e promuovi la tua proprietà, prestando attenzione a dove il tuo inquilino target potrebbe cercare informazioni sulla proprietà (ad esempio, metodi tradizionali? Online?)
- Inizia a cercare nuovi inquilini non appena uno attuale avvisa che stanno per trasferirsi
- Assicurati che la tua proprietà sia pulita, ordinata e ben tenuta
- Offri incentivi e premi per mantenere felici gli inquilini
- Elenca la tua proprietà con un professionista immobiliare
- Sviluppa una reputazione per essere gentile e affittare proprietà di qualità (pensa: recensioni di Airbnb)
5. Inquilini problematici
Per evitare il rischio di posti vacanti, vuoi mantenere i tuoi investimenti immobiliari pieni di inquilini. Ma questo può creare un altro rischio: inquilini problematici. Un cattivo inquilino può finire per essere più un drenaggio finanziario (e un mal di testa) che non avere affatto inquilino. I problemi comuni con gli inquilini includono coloro che:
- Non pagare in tempo o non pagare affatto (il che potrebbe portare a un processo di sfratto lungo / costoso)
- Cestina la proprietà
- Non segnalare problemi di manutenzione finché non è troppo tardi
- Ospitare coinquilini extra (umani o animali)
- Ignora le loro responsabilità degli inquilini
Sebbene sia impossibile eliminare il rischio di avere un inquilino problematico, puoi proteggerti implementando un accurato processo di screening degli inquilini. Assicurati di eseguire un controllo del credito e un controllo dei precedenti penali su ogni candidato. Inoltre, contatta i precedenti proprietari di ogni richiedente per cercare segnali di allarme come ritardi nei pagamenti, danni alla proprietà e sfratti.
Assicurati che tu e il tuo investimento immobiliare siate adeguatamente assicurati contro perdite e responsabilità.
Si consiglia inoltre di esaminare la storia lavorativa di un potenziale inquilino. Assicurati che abbiano uno stipendio stabile che possa ragionevolmente coprire l’affitto e le spese di soggiorno. È anche una buona idea prestare attenzione alla storia lavorativa sparsa. Un candidato che rimbalza da un lavoro all’altro potrebbe avere problemi a pagare l’affitto e potrebbe essere più propenso a trasferirsi nel bel mezzo di un contratto di locazione.
6. Problemi strutturali nascosti
Un modo sicuro per perdere denaro su un investimento è sottovalutare i costi di riparazione e manutenzione. Per una tipica casa unifamiliare, ad esempio, potresti considerare fino a $ 12.000 per riparare una fondazione o $ 16.000 per riparare il raccordo. Le riparazioni strutturali o il risanamento di muffe o amianto potrebbero facilmente costare decine di migliaia di dollari per edifici commerciali.
Per fortuna, puoi ridurre questo rischio se controlli a fondo la proprietà prima di acquistarla. Non lesinare sull’assunzione di un ispettore immobiliare qualificato e rispettabile, appaltatore, ispettore di muffe e specialista di disinfestazione per “guardare sotto il cofano” e scoprire eventuali problemi nascosti. Se viene scoperto un problema, scopri quanto ti costerà risolverlo e includi quel costo nel tuo affare o allontanati se ti impedisce di realizzare un profitto ragionevole.
7. Mancanza di liquidità
Se possiedi azioni, è facile venderle se hai bisogno di soldi o se vuoi semplicemente incassare. Di solito non è il caso degli investimenti immobiliari. A causa della mancanza di liquidità, potresti finire per vendere sotto il mercato o in perdita se devi scaricare rapidamente la tua proprietà.
Anche se non c’è molto che puoi fare per ridurre questo rischio, ci sono modi per attingere al patrimonio netto della tua proprietà se hai bisogno di contanti. Ad esempio, è possibile contrarre un prestito azionario domestico (per proprietà in affitto residenziali), effettuare un rifinanziamento in contanti o, per proprietà commerciali, sottoscrivere un prestito azionario commerciale o una linea di credito azionaria.
La linea di fondo
Il settore immobiliare è stato tradizionalmente considerato un buon investimento e gli investitori esperti possono godere di un reddito passivo, rendimenti eccellenti, vantaggi fiscali, diversificazione e l’opportunità di creare ricchezza. Proprio come con altri tipi di investimento, tuttavia, l’investimento immobiliare può essere rischioso.
È possibile limitare i rischi eseguendo la dovuta diligenza e conducendo un’approfondita analisi del mercato immobiliare e della proprietà in affitto. Inoltre, assicurati di assumere professionisti per ispezionare la proprietà, esaminare potenziali inquilini e imparare tutto ciò che puoi sul mercato immobiliare.
Tieni presente che ci sono molti modi per fondi comuni di investimento immobiliare (REIT), azioni immobiliari, crowdfunding immobiliare e partnership immobiliari.
Potresti anche considerare di investire in te stesso imparando una nuova abilità o ottenendo una nuova licenza. Molti investitori immobiliari, ad esempio, diventano servizi di quotazione multipla (MLS), il networking e le commissioni.