Come valutare la proprietà degli investimenti immobiliari

I metodi per analizzare il valore di un investimento immobiliare sono analoghi a quelli utilizzati nell’analisi fondamentale delle azioni. Poiché l’investimento immobiliare in genere non è un commercio a breve termine, analizzare il flusso di cassa e il conseguente tasso di rendimento è fondamentale per raggiungere l’obiettivo di effettuare investimenti redditizi.

Per trarre profitto, gli investitori devono sapere come valutare gli immobili e fare ipotesi plausibili su quanto profitto otterrà ciascuno, attraverso l’ apprezzamento della proprietà, il reddito da locazione o entrambi. Valutazioni accurate degli immobili possono aiutare gli investitori a prendere decisioni migliori quando si tratta di acquistare e vendere proprietà.

Punti chiave

• La valutazione immobiliare è un processo che determina il valore economico di un investimento immobiliare.
• Il tasso di capitalizzazione è una metrica chiave per valutare una proprietà produttiva di reddito.
• Il reddito operativo netto (NOI) misura la redditività di una proprietà che produce reddito prima di aggiungere i costi per il finanziamento e le tasse.
• I due principali metodi di valutazione immobiliare includono l’attualizzazione del NOI futuro e il modello del moltiplicatore del reddito lordo.
• Al ribasso, poiché i mercati immobiliari sono meno liquidi e trasparenti del mercato azionario, può essere difficile ottenere le informazioni necessarie.

La valutazione dell’equità è tipicamente condotta attraverso due metodologie di base: valore assoluto e valore relativo. Lo stesso vale per la valutazione della proprietà immobiliare.

L’ attualizzazione del reddito operativo netto futuro (NOI) in base al tasso di sconto appropriato per gli immobili è simile alle valutazioni del flusso di cassa scontato (DCF) per le azioni. Nel frattempo, l’integrazione del modello del moltiplicatore del reddito lordo nel settore immobiliare è paragonabile alle valutazioni del valore relativo con le azioni. Di seguito, daremo un’occhiata a come valutare una proprietà immobiliare utilizzando questi metodi.

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La discriminazione del prestito ipotecario è illegale. Consumer Financial Protection Bureau o al Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti.

Il tasso di capitalizzazione

Una delle ipotesi più importanti che un investitore immobiliare fa quando esegue valutazioni immobiliari è scegliere un tasso di capitalizzazione appropriato, noto anche come tasso di capitalizzazione.

Il tasso di capitalizzazione è il tasso di rendimento richiesto sugli immobili, al netto della rivalutazione o deprezzamento. In parole povere, è la tariffa applicata al NOI per determinare il valore attuale di una proprietà.

Ad esempio, si supponga che una proprietà generi un NOI di 1 milione di dollari nei prossimi dieci anni. Se fosse scontato ad un tasso di capitalizzazione del 14%, il valore di mercato dell’immobile sarebbe:

Il valore di mercato di $ 7.142.857 è un buon affare se la proprietà vende a $ 6,5 milioni. Ma è un cattivo affare se il prezzo di vendita è di 8 milioni di dollari.

La determinazione del tasso di capitalizzazione è una delle metriche chiave utilizzate per valutare una proprietà generatrice di reddito. Sebbene sia un po ‘più complicato del calcolo del costo medio ponderato del capitale (WACC) di un’impresa, esistono diversi metodi che gli investitori possono utilizzare per trovare un tasso di capitalizzazione appropriato, inclusi i seguenti:

• Metodo di accumulo
• Metodo di estrazione dal mercato
• Metodo della banda di investimento

Il metodo build-up

Un approccio comune al calcolo del tasso limite è il metodo di accumulo. Inizia con il tasso di interesse e aggiungi quanto segue:

1. Adeguato premio di liquidità —sorge a causa della natura illiquida degli immobili
2. Riconquista il premio: rappresenta l’apprezzamento netto del terreno
3. Premio per il rischio -reveals l’esposizione complessiva del mercato immobiliare rischio

Dato un tasso di interesse del 6%, un tasso di non liquidità dell’1,5%, un premio per il recupero dell’1,5% e un tasso di rischio del 2,5%, il tasso di capitalizzazione di una proprietà azionaria è dell’11,5% (6% + 1,5% + 1,5% + 2,5 %). Se il reddito operativo netto è di $ 200.000, il valore di mercato della proprietà è di $ 1.739.130 ($ 200.000 / 0,115).

È molto semplice eseguire questo calcolo. Tuttavia, la complessità sta nel valutare stime accurate per le singole componenti del tasso di capitalizzazione, che può essere una sfida. Il vantaggio del metodo di accumulo è che tenta di definire e misurare accuratamente le singole componenti di un tasso di sconto.

Il metodo di estrazione del mercato

Il metodo dell’estrazione dal mercato presuppone che ci siano NOI correnti e prontamente disponibili e informazioni sui prezzi di vendita su proprietà generatrici di reddito comparabili. Il vantaggio del metodo di estrazione dal mercato è che il tasso di capitalizzazione rende più significativa la capitalizzazione del reddito diretto.

È relativamente semplice determinare il tasso di capitalizzazione. Supponiamo che un investitore possa acquistare un parcheggio che dovrebbe generare $ 500.000 in NOI. Nell’area sono presenti tre parcheggi paragonabili che producono reddito:

• Il parcheggio 1 ha un NOI di $ 250.000 e un prezzo di vendita di $ 3 milioni. Il tasso di capitalizzazione è dell’8,33% ($ 250.000 / $ 3.000.000).
• Il parcheggio 2 ha un NOI di $ 400.000 e un prezzo di vendita di $ 3,95 milioni. Il tasso di capitalizzazione è del 10,13% ($ 400.000 / $ 3.950.000).
• Il parcheggio 3 ha un NOI di $ 185.000 e un prezzo di vendita di $ 2 milioni. Il tasso di capitalizzazione è del 9,25% ($ 185.000 / $ 2.000.000).

Considerando i tassi massimi medi per queste tre proprietà comparabili, un tasso di capitalizzazione complessivo del 9,24% sarebbe una ragionevole rappresentazione del mercato. Utilizzando questo tasso di capitalizzazione, un investitore può determinare il valore di mercato della proprietà che sta considerando. Il valore dell’opportunità di investimento nel parcheggio è $ 5.411.255 ($ 500.000 / 0,0924).

Il metodo della banda di investimento

Con il metodo della banda di investimento, il tasso di capitalizzazione viene calcolato utilizzando i tassi di interesse individuali per gli immobili che utilizzano sia il finanziamento del debito che quello del capitale. Il vantaggio di questo metodo è che è il tasso di capitalizzazione più appropriato per gli investimenti immobiliari finanziati.

Il primo passo è calcolare un fattore del fondo di ammortamento. Questa è la percentuale che deve essere accantonata in ogni periodo per avere un certo importo in un momento futuro. Supponiamo che una proprietà con NOI di $ 950.000 sia finanziata al 50%, utilizzando il debito con un interesse del 7% da ammortizzare in 15 anni. Il resto viene pagato con equità a un tasso di rendimento richiesto del 10%. Il fattore del fondo di ammortamento sarebbe calcolato come:

SFF=io(1+io)n-1where:SFF=Sinking fund factorio=Periodic interest rate, often expressed uns unnio=annual percentage raten=Number of periods, often expressed in years\ begin {align} & SFF = \ frac {i} {(1 + i) ^ n-1} \\ & \ textbf {dove:} \\ & \ text {SFF} = \ text {Sinking fund factor} \\ & i = \ text {Tasso di interesse periodico, spesso espresso come} \\ & \ phantom {i =} \ text {tasso percentuale annuale} \\ & n = \ text {Numero di periodi, spesso espresso in anni} \ end {allineato }​SFF=(1+io)n-1

Inserendo i numeri, otteniamo:

• 0,07 / (1 + 0,07) 15 – 1

Questo viene calcolato al 3,98%. Il tasso al quale un prestatore deve essere pagato è uguale a questo fattore di ammortamento più il tasso di interesse. In questo esempio, questo risulta al 10,98% (0,07 + 0,0398).

Pertanto, il tasso medio ponderato, o il tasso di capitalizzazione complessivo, utilizzando il peso del 50% per il debito e del 50% per il capitale proprio è:

• 10,49% [(0,5 x 0,1098) + (0,5 x 0,10)]

Di conseguenza, il valore di mercato della proprietà è:

• $ 9.056.244 ($ 950.000 / 0,1049)

Metodi di valutazione

I modelli di valutazione assoluta determinano il valore attuale dei flussi di cassa futuri in entrata per ottenere il valore intrinseco di un’attività. I metodi più comuni sono il modello di sconto del dividendo (DDM) e le tecniche del flusso di cassa scontato (DCF).

D’altra parte, i metodi del valore relativo suggeriscono che due titoli comparabili dovrebbero avere un prezzo simile in base ai loro guadagni. Rapporti come prezzo / utili (P / E) e prezzo / vendita vengono confrontati con altre società dello stesso settore per determinare se un’azione è sottovalutata o sopravvalutata.

Come nella valutazione del patrimonio netto, l’analisi della valutazione immobiliare dovrebbe implementare entrambe le procedure per determinare una gamma di valori possibili.

Sconto futuro NOI

La formula per il calcolo del valore immobiliare sulla base del reddito operativo netto scontato è:

NOI riflette i guadagni che la proprietà genererà dopo aver preso in considerazione le spese operative, ma prima della detrazione di tasse e pagamenti di interessi. Tuttavia, prima di detrarre le spese, è necessario determinare i ricavi totali ottenuti dall’investimento.

I ricavi da locazione previsti possono essere inizialmente previsti sulla base di proprietà comparabili nelle vicinanze. Con un’adeguata ricerca di mercato, un investitore può determinare i prezzi che gli inquilini stanno pagando nell’area e presumere che a questa proprietà possano essere applicati affitti simili per piede quadrato. Gli aumenti previsti degli affitti sono contabilizzati nel tasso di crescita all’interno della formula.

Poiché gli alti tassi di sfitto sono una potenziale minaccia per i rendimenti degli investimenti immobiliari, è necessario utilizzare un’analisi di sensibilità o stime conservative realistiche per determinare il mancato guadagno se l’attività non viene utilizzata a pieno regime.

Le spese operative includono quelle sostenute direttamente durante le operazioni quotidiane dell’edificio, come l’assicurazione sulla proprietà, le spese di gestione, le spese di manutenzione e i costi delle utenze. Notare che l’ammortamento non è incluso nel calcolo della spesa totale. Il reddito operativo netto di una proprietà immobiliare è simile all’utile prima di interessi, tasse, deprezzamento e ammortamento (EBITDA).

Attualizzare il NOI da un investimento immobiliare in base al tasso di capitalizzazione è analogo allo sconto di un flusso di dividendi futuro in base al tasso di rendimento richiesto appropriato, aggiustato per la crescita del dividendo. Gli investitori azionari che hanno familiarità con i modelli di crescita dei dividendi dovrebbero immediatamente vedere la somiglianza.

Moltiplicatore del reddito lordo

L’ approccio del moltiplicatore del reddito lordo è un metodo di valutazione relativo che si basa sull’ipotesi sottostante che le proprietà nella stessa area saranno valutate proporzionalmente al reddito lordo che contribuiscono a generare.

Come suggerisce il nome, il reddito lordo è il reddito totale prima della detrazione di eventuali spese operative. Tuttavia, è necessario prevedere i tassi di posti vacanti per ottenere una stima accurata del reddito lordo.

Ad esempio, se un investitore immobiliare acquista un edificio di 100.000 piedi quadrati, può determinare da dati di proprietà comparabili che il reddito mensile lordo medio per piede quadrato nel quartiere è di $ 10. Sebbene l’investitore possa inizialmente presumere che il reddito annuo lordo sia di $ 12 milioni ($ 10 x 12 mesi x 100.000 piedi quadrati), è probabile che ci siano alcune unità libere nell’edificio in un dato momento.

Supponendo che vi sia un tasso di posti vacanti del 10%, il reddito annuo lordo è di $ 10,8 milioni ($ 12 milioni x 90%). Un approccio simile viene applicato anche all’approccio del reddito operativo netto.

Il passo successivo per valutare il valore della proprietà immobiliare è determinare il moltiplicatore del reddito lordo e moltiplicarlo per il reddito annuo lordo. Il moltiplicatore del reddito lordo può essere trovato utilizzando i dati storici delle vendite. Guardando i prezzi di vendita di proprietà comparabili e dividendo tale valore per il reddito annuo lordo generato si ottiene il moltiplicatore medio per la regione.

Questo tipo di approccio di valutazione è simile all’utilizzo di transazioni o multipli comparabili per valutare un titolo. Molti analisti prevedono i guadagni di un’azienda e moltiplicano i suoi guadagni per azione (EPS) per il rapporto P / E del settore. La valutazione degli immobili può essere condotta attraverso misure simili.

Blocchi stradali alla valutazione immobiliare

Entrambi questi metodi di valutazione immobiliare sembrano relativamente semplici. Tuttavia, in pratica, determinare il valore di una proprietà generatrice di reddito con questi calcoli è abbastanza complicato. Innanzitutto, può essere dispendioso in termini di tempo e difficile ottenere le informazioni richieste su tutti gli input della formula, come il reddito operativo netto, i premi inclusi nel tasso di capitalizzazione e dati di vendita comparabili.

In secondo luogo, questi modelli di valutazione non tengono adeguatamente conto di possibili grandi cambiamenti nel mercato immobiliare, come una crisi del credito o un boom immobiliare. Di conseguenza, è necessario condurre ulteriori analisi per prevedere e tenere conto del possibile impatto del cambiamento delle variabili economiche.

Poiché i mercati immobiliari sono meno liquidi e trasparenti del mercato azionario, a volte è difficile ottenere le informazioni necessarie per prendere una decisione di investimento pienamente informata.

Detto questo, a causa del grande investimento di capitale tipicamente richiesto per acquistare un grande sviluppo, questa analisi complicata può produrre un grande guadagno se porta alla scoperta di una proprietà sottovalutata (simile all’investimento in azioni). Pertanto, dedicare del tempo alla ricerca degli input richiesti vale il tempo e l’energia.

La linea di fondo

La valutazione degli immobili si basa spesso su strategie simili all’analisi del patrimonio. Altri metodi, oltre al NOI scontato e all’approccio del moltiplicatore del reddito lordo, sono usati frequentemente. Alcuni esperti del settore, ad esempio, hanno una conoscenza attiva della migrazione e dei modelli di sviluppo delle città.

Di conseguenza, possono determinare quali aree locali hanno maggiori probabilità di sperimentare il tasso di apprezzamento più rapido. Indipendentemente dall’approccio utilizzato, il predittore più importante del successo di una strategia è quanto bene sia stata ricercata.