Agevolazioni fiscali per i proprietari di seconde case
Se stai pensando di acquistare una seconda casa per le vacanze, il tasse sulla proprietà e spese di affitto.
Il Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) ha cambiato il modo in cui funzionano le agevolazioni fiscali, come l’abbassamento della detrazione degli interessi sui mutui. Tuttavia, anche con questi cambiamenti, ci sono utili agevolazioni fiscali che possono aiutare a rendere più conveniente la proprietà di una seconda casa. Ecco una rapida carrellata.
Punti chiave
- Se specifichi le detrazioni, gli interessi sul mutuo saranno probabilmente deducibili dalle tasse fino a un limite.
- Regole diverse si applicano alla detrazione ipotecaria a seconda che una seconda casa sia una residenza personale o una proprietà in affitto.
- È possibile detrarre gli interessi sui prestiti di equità domestica, ma solo se i fondi vengono utilizzati per migliorare la casa.
- Puoi detrarre le tasse sulla proprietà sulla tua seconda casa, ma ci sono dei limiti.
- Il Tax Cuts and Jobs Act ha cambiato il numero di agevolazioni fiscali che funzionano.
Detrazione interessi ipotecari
La detrazione degli interessi ipotecari è stata a lungo elogiata come un modo per rendere più conveniente la proprietà di una casa. Il TCJA, convertito in legge nel dicembre 2017, ha modificato quanto è possibile risparmiare tramite detrazioni di interessi ipotecari sia per una residenza primaria che per una seconda casa.
I single filer e quelli sposati che presentano congiuntamente nella maggior parte dei casi possono detrarre il pieno interesse sui mutui fino a $ 750.000. Questo vale per qualsiasi residenza personale, sia la prima che la seconda. Il limite precedente era di 1 milione di dollari di debito ipotecario, che si applica ancora ai mutui per la casa contratti prima del 16 dicembre 2017.
Sulla detrazione ipotecaria si applicano regole fiscali diverse a seconda che la tua seconda casa sia considerata una residenza personale o una proprietà in affitto. Con gli affitti, entra in gioco anche la proporzione dell’anno in cui si affitta la proprietà, invece di viverci da soli.
Detrazione degli interessi su una residenza personale
Se la tua seconda proprietà è una residenza personale, hai diritto a detrarre gli interessi ipotecari nello stesso modo in cui faresti per la tua casa principale, fino a $ 750.000 se sei single o sposato congiuntamente. Il limite è di $ 375.000 se sei sposato e dichiari separatamente.
Per beneficiare della detrazione, il mutuo deve essere un debito garantito su una casa qualificato si possiede, ed è necessario itemize tuo deduzioni dal deposito schema A.1
Il limite di $ 1 milione di interessi ipotecari tornerà nel 2025, quando scadrà il TCJA, a meno che i legislatori non agiscano per mantenere la legge in vigore.
Detrazione degli interessi sulle case affittate
Le regole sono complicate se vuoi prendere detrazioni fiscali per la proprietà in affitto. Ciò che conta è se affittate la proprietà per una parte o tutto l’anno e la frequenza con cui la utilizzate per uso personale. Il tuo utilizzo della proprietà rientrerà in una delle tre categorie:
Proprietà affittata meno di 15 giorni all’anno
Puoi affittare la tua casa per meno di 15 giorni durante l’anno fiscale senza dover segnalare il reddito all’IRS. La casa è considerata una residenza personale, il che significa che non puoi prendere detrazioni per le spese di affitto. Ma puoi detrarre gli interessi ipotecari e le tasse sulla proprietà come faresti con qualsiasi casa.
Questa regola speciale si applica anche se affittate la vostra casa per $ 10.000 a notte. La sezione 280A (g) dell’Internal Revenue Code afferma che il denaro non deve essere incluso nel reddito lordo, a condizione che la casa sia stata affittata per meno di 15 giorni all’anno.
Proprietà affittata 14 o più giorni all’anno e la usi raramente
La tua casa è considerata una proprietà in affitto, e non una residenza personale, se è affittata per 14 o più giorni all’anno e se il tuo uso personale della proprietà non supera i 14 giorni all’anno, o il 10% del numero di giorni la casa è stata affittata.
Se soddisfi questo requisito, il reddito della proprietà viene segnalato come reddito da locazione.È inoltre possibile detrarre le spese di affitto, inclusi interessi ipotecari, tasse sulla proprietà, costi assicurativi, commissioni pagate ai gestori di proprietà, utenze e ammortamento della proprietà. Tuttavia, è necessario ripartire questi costi tra l’uso personale della proprietà e il tempo in cui è stata affittata.
Vale la pena notare che i giorni trascorsi a sistemare la proprietà non contano come uso personale.È possibile superare il limite di 14 giorni se sei rimasto presso la tua struttura per eseguire la manutenzione. Pianifica di documentare le tue attività di manutenzione conservando le ricevute per dimostrare che non eri solo in vacanza in quei giorni.
Utilizzi la proprietà per più di 14 giorni e raramente la noleggi
Se rimani presso la struttura per più di 14 giorni all’anno, o più del 10% dei giorni totali in cui la proprietà è stata affittata, la seconda casa è considerata una residenza personale. Ciò significa che puoi detrarre gli interessi ipotecari e le tasse sulla proprietà come faresti con qualsiasi casa, ma non puoi reclamare le perdite da locazione. Se un membro della tua famiglia utilizza la proprietà (inclusi coniuge, fratelli, genitori, nonni, figli e nipoti), quei giorni contano come giorni personali a meno che tu non stia riscuotendo un prezzo di affitto equo durante quei soggiorni in famiglia.
Deduzione degli interessi sul prestito azionario domestico
Oltre alla detrazione degli interessi ipotecari, potresti essere in grado di cancellare gli interessi su un prestito di equità domestica. Tuttavia, anche il TCJA ha cambiato queste regole.
In precedenza, potevi prendere in prestito contro l’equità domestica e detrarre gli interessi indipendentemente dal fatto che i proventi fossero utilizzati per pagare una carta di credito, fare una vacanza o acquistare una seconda casa. Ora, puoi detrarre gli interessi sul debito azionario domestico solo se i fondi sono stati utilizzati “per acquistare, costruire o migliorare sostanzialmente la casa del contribuente che garantisce il prestito”. Inoltre, come da vecchie regole, il prestito deve essere garantito dalla tua casa primaria o seconda, e non può superare il costo della casa.
In base a queste disposizioni, se vuoi detrarre gli interessi su una seconda casa, devi avere un’ipoteca su di essa. Se hai preso in prestito contro capitale proprio sulla tua prima casa per finanziare l’acquisto della tua seconda casa, questi interessi non possono essere detratti. Come un mutuo, puoi detrarre gli interessi fino a $ 750.000 sul debito di equità domestica se sei single o sposato con una dichiarazione congiunta ($ 375.000 se sposata separatamente).
Il limite si applica a tutti i debiti ipotecari e domestici. Se hai già un debito ipotecario di $ 750.000 o più, non potresti richiedere una detrazione degli interessi sui prestiti di equità domestica che superano tale importo.
Detrazione dell’imposta sulla proprietà
Puoi detrarre le tasse sulla proprietà sulla tua seconda casa e, del resto, su tutte le proprietà che possiedi. Tuttavia, anche qui, il TCJA ha apportato modifiche che influiscono su tali detrazioni.
Non puoi più detrarre l’intero importo delle tasse sulla proprietà che hai pagato per gli immobili di tua proprietà. Ora, il totale delle tasse statali e locali che possono beneficiare di una detrazione, comprese le tasse sulla proprietà e sul reddito, è limitato a $ 10.000 per dichiarazione dei redditi o $ 5.000 se sei sposato e dichiari separatamente. Molte persone che acquistano una seconda casa potrebbero già superare tale limite con la loro prima casa, e quindi non vedranno ulteriori risparmi fiscali dalla loro seconda casa.
Vendere la tua seconda casa
Se vendi la tua residenza principale, la legge consente ai singoli contribuenti di escludere fino a $ 250.000 di plusvalenze dal tuo reddito. Le coppie sposate e che presentano la dichiarazione congiunta possono escludere fino a $ 500.000 di plusvalenze. Tuttavia, questo è solo per la vendita di residenze primarie. Quando vendi la tua seconda casa, devi pagare un’imposta sulle plusvalenze sull’intero profitto.10
Rendendo la tua seconda casa la tua casa principale, potresti potenzialmente ridurre le plusvalenze colpite. Innanzitutto, dovresti vivere nella seconda proprietà per almeno due anni sui cinque anni precedenti la vendita. Ciò qualificherebbe la proprietà come residenza principale. Inoltre, per poter beneficiare dell’esclusione, non puoi aver usufruito dell’esclusione delle plusvalenze sulla vendita di un’altra casa durante il periodo di due anni precedente la vendita di questa nuova residenza primaria.
1031 Scambi
Se la tua seconda proprietà è detenuta per affari o investimento, potresti essere in grado di differire le imposte sulle plusvalenze in uno scambio 1031. Conosciuto come scambio di tipo simile, questo comporta la vendita della proprietà e la sua sostituzione con una proprietà simile. Dopo aver venduto la proprietà iniziale, è necessario identificare la proprietà sostitutiva entro 45 giorni e acquisirla entro 180 giorni. Le plusvalenze vengono quindi differite fino alla vendita della proprietà sostitutiva (sebbene sia possibile differire continuamente le tasse con ulteriori scambi simili).
Diversecondizioni devono essere soddisfatte per qualificarsi per uno scambio simile. Il contribuente deve possedere l’immobile da almeno due anni prima della vendita. In ciascuno dei due periodi di 12 mesi precedenti la vendita, il contribuente deve aver affittato l’immobile per almeno 14 giorni. Inoltre, l’uso personale della proprietà da parte del contribuente non può superare i 14 giorni all’anno o il 10% dei giorni in cui la casa è stata affittata.
Infine, anche il bene sostitutivo deve soddisfare le stesse condizioni: deve essere detenuto per almeno due anni dopolo scambio di specie;affittato per almeno 14 giorni all’anno;e non può essere utilizzata per divertimento personale per più di 14 giorni all’anno o per il 10% dei giorni in cui la casa è stata affittata.
Poiché le leggi fiscali sono complicate e cambiano periodicamente, è consigliabile consultare uno specialista fiscale qualificato che può spiegare le implicazioni fiscali e le leggi pertinenti e aiutarti a determinare la strategia di proprietà più favorevole per la tua situazione.
La linea di fondo
Se è finanziariamente fattibile, possedere una seconda casa può essere un ottimo investimento per le vacanze o per l’affitto e potrebbe anche fornire una casa principale adatta durante la pensione. Ma poiché possedere una casa comporta un notevole onere finanziario, dal mutuo e dalle tasse alla manutenzione e alle riparazioni, è nel tuo interesse conoscere le implicazioni fiscali per te della proprietà di una seconda casa.