Fare soldi nel settore immobiliare residenziale

Molti investitori immobiliari entusiasti pensano di poter arricchirsi utilizzando un prestito bancario per acquistare e aggiornare i fissatori locali. Mentre investire nel settore immobiliare può essere meglio che investire nel  mercato azionario  – poiché l’esistenza di piccoli mercati immobiliari locali crea inefficienze che gli investitori possono sfruttare – avrai bisogno di un livello più avanzato di comprensione per magnate immobiliare, è necessario comprendere il mercato, nonché i tre ingredienti chiave di forti guadagni immobiliari.

Cerca un mercato nazionale sano

Mentre gli investitori immobiliari esperti e astuti possono essere in grado di guadagnare un po ‘di soldi in un ambiente immobiliare debole a livello nazionale, le probabilità sono contro di loro; le probabilità di successo per i nuovi investitori in un tale mercato sono anche peggiori. mutui a tasso variabile devono pagare di più per mantenerli, e non tutti possono permetterselo. Ciò porta a una riduzione della domanda di immobili ei prezzi scendono di conseguenza.

Pertanto, quando inizi a costruire il tuo portafoglio immobiliare, il momento ideale è in un contesto di tassi di interesse in calo. In generale, non solo il tuo prestito sarà meno costoso, ma, salvo una momentanea stretta creditizia, è probabile che la domanda sia più alta, cosa che può essere sopportata con una buona gestione del capitale.

Un altro tratto desiderabile è un prodotto interno lordo (PIL) sano, poiché questa cifra parla davvero della salute generale del sistema economico che supporta il mercato immobiliare. In tempi di PIL sani, come una crescita di oltre il 3% annuo, è raro vedere significative debolezze immobiliari.

Infine, i dati sul tasso di disoccupazione sono spesso il principale indicatore della debolezza del mercato. Se le persone vedono poche prospettive di guadagno nel luogo in cui vivono, si trasferiscono. A sua volta, questo riduce notevolmente l’apprezzamento dei prezzi delle case (HPA).

Scegli una posizione specifica

Se trovi tassi di interesse da piatti a in calo, crescita del PIL decente e tassi di disoccupazione rispettabili nel mercato nazionale, puoi iniziare a cercare un mercato locale desiderabile. Cerca un’area con un potenziale di apprezzamento relativamente forte, rispetto ad altri mercati. I dati sulla disoccupazione ben pubblicizzati dall’indice dei prezzi delle  case Case-Shiller, dal  Bureau of Labor Statistics o da altre fonti sono ottimi indicatori della salute futura dei principali mercati immobiliari.

I dati sulla disoccupazione locale sono spesso altamente indicativi dei dati sugli alloggi. L’investitore intelligente cerca di investire in una città che mostra trend di disoccupazione sani e dati HPA relativamente solidi. Si spera che questa sia una città in cui vivi, e quindi abbia una forte comprensione dei capricci del mercato locale e quindi possa gestire facilmente la proprietà. Tuttavia, con controlli di gestione accurati, è possibile investire con successo in altri luoghi in cui sono disponibili partner per la gestione della qualità.

Trova il punto di flessione dell’espansione urbana

Una volta trovata la città ideale per l’investimento desiderato, cerca l’hotspot di espansione urbana. Se vedi la città in espansione e puoi tollerare qualche rischio, allora investi in immobili sul perimetro. Tuttavia, se il mercato sembra minaccioso o vago, attenersi agli anelli interni, in modo da avere un cuscinetto contro l’espansione urbana incontrollata.

I segnali di pericolo che ti dicono di stare lontano dal perimetro includono cambiamenti sostanziali della disoccupazione e / o rallentamento della crescita economica nell’area locale. Potresti anche esaminare la salute aziendale sottostante dei principali datori di lavoro della zona. Se è debole, è probabile che vengano licenziati, che potrebbero iniziare a sopprimere i valori immobiliari a causa dell’attrito marginale   dell’offerta di lavoro. Se la salute degli affari dei principali datori di lavoro della zona è forte, è vero il contrario.

I valori degli immobili possono variare notevolmente all’interno di un’area metropolitana. Ad esempio, se l’HPA medio in una città è del 5%, potrebbe essere il 2% in centro, il 6% nel primo anello suburbano e il 10% nel secondo anello suburbano. Il terzo anello sarebbe probabilmente un terreno agricolo con un modesto potenziale di HPA. Nota il fenomeno qui: il tuo apprezzamento immobiliare più volatile avverrà nell’anello esterno adiacente al terreno agricolo, perché questa è la cuspide esterna della città. Questa leva della posizione è sfruttabile acquisendo il vantaggio nei mercati in crescita. Logicamente, in un mercato in ribasso, vorresti essere al centro. È qui che è probabile che si verifichi il deprezzamento minore, poiché i mercati immobiliari pieni rendono questo il luogo meno probabile per l’interruzione dell’equilibrio tra  domanda e offerta.

Comprendere l’investimento del rischio in diverse aree della città è molto simile a capire come si comportano generalmente gli strumenti finanziari. Pensa all’area urbana di una città come obbligazioni investment-grade, il primo anello suburbano come azioni e l’anello esterno come derivati. Capire dove si sta verificando l’inflessione dell’espansione urbana in una città può sostenere i rendimenti al rialzo o proteggere gli investimenti al ribasso.

Per divertimento, sbucciamo la cipolla di un altro strato, per trovare le zone più calde. Supponiamo di decidere di investire nel perimetro, poiché vedete crescita economica e crescente domanda di lavoro nell’area. Potresti provare ad anticipare la posizione dei semafori. È qui che verranno costruite le future proprietà commerciali, come i centri commerciali suburbani; man mano che lo sviluppo di immobili residenziali si riempie intorno a questi futuri centri commerciali, i valori delle proprietà probabilmente aumenteranno in modo significativo rispetto ai rendimenti immobiliari medi.

La linea di fondo

L’opportunità di tassi di rendimento superiori alla media sembra maggiore nel settore immobiliare rispetto a quello degli strumenti finanziari, poiché ci sono meno occhi che guardano alle unità non omogenee. Conoscere il mercato locale produce anche un vantaggio di investimento. Una strategia a lungo termine o buy-and-hold è migliore se si dispone di un ampio capitale e opportunità limitate, mentre una strategia a breve termine o di ribaltamento avrebbe più senso se si dispone di un capitale limitato e di una visione straordinaria dei punti deboli. Indipendentemente dal tuo lasso di tempo, dovresti prima cercare un mercato nazionale forte, quindi una regione in cui i dati pubblicizzati mostrano un’opportunità HPA decente. Infine, riproduci il perimetro dell’espansione urbana se ritieni che l’area stia crescendo o stai lontano da esso se la vedi in contrazione. La comprensione di questi punti chiave può aiutare a massimizzare il valore di qualsiasi portafoglio immobiliare.