Vendi la tua proprietà in affitto per un profitto

A differenza delle azioni, gli investimenti immobiliari non possono essere scaricati in pochi secondi con un clic del mouse. Il tempo che intercorre tra la decisione di vendere e la data effettiva di vendita è spesso misurato in settimane o mesi. Vendere la tua casa può essere un processo intimidatorio se non sai da dove iniziare, ma vendere un investimento immobiliare richiede ancora più lavoro.

L’importo del capitale e le questioni fiscali relative alla realizzazione di tale capitale sono complessi quando si tratta di investimenti immobiliari. Tuttavia, non è impossibile da realizzare da soli. In questo articolo, esamineremo il processo di vendita di un investimento immobiliare e ci concentreremo su come limitare le tasse sui guadagni.

Perché vendere?

Le ragioni per vendere una proprietà in affitto variano. I proprietari che gestiscono personalmente le loro proprietà possono trasferirsi e voler investire in qualcosa vicino alla loro nuova residenza. Oppure un proprietario potrebbe voler incassare l’ apprezzamento di una proprietà in affitto piuttosto che accumulare denaro attraverso l’affitto. Potrebbe anche essere il caso di una proprietà che sta perdendo denaro, a causa di un posto vacante o di un affitto insufficiente per coprire le spese. Indipendentemente dal motivo, gli investitori immobiliari che cercano di vendere dovranno fare i conti con le tasse.

Arriva l’uomo delle tasse

Le imposte sulle plusvalenze su una vendita di proprietà in affitto sono molto più elevate rispetto alla semplice vendita di proprietà per uso personale. Le plusvalenze di base che devi pagare sull’utile derivante dalla vendita sono aumentate di qualsiasi deprezzamento rivendicato nei confronti della proprietà. Ciò significa che se la proprietà ha perso denaro e hai utilizzato la perdita contro la tua fattura fiscale negli anni precedenti, avrai una fattura fiscale più grande quando la vendita andrà a buon fine.

Esempio: imposta e ammortamento sulle plusvalenze

Supponiamo che tu abbia una proprietà in affitto che hai acquistato per $ 150.000 e che vende per $ 200.000. Di solito, questo significa che paghi le plusvalenze su $ 50.000. Se hai detratto $ 20.000 di ammortamento nel tempo in cui hai posseduto la proprietà, tuttavia, devi la differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto meno l’ammortamento: $ 200.000 – ($ 150.000 – $ 20.000). Invece di dover plusvalenze su $ 50.000, ora devi plusvalenze su $ 70.000. Nota: questo non dovrebbe scoraggiarti dal reclamare perdite di ammortamento. È quasi sempre meglio realizzare agevolazioni fiscali il prima possibile.

Rotolando

L’ Internal Revenue Code Sezione 1031 consente agli investitori immobiliari di evitare le tasse sui loro guadagni reinvestendoli in proprietà simili. Con l’aiuto di un avvocato o di un consulente fiscale, puoi impostare la vendita in modo che i proventi vengano depositati in unconto di deposito a garanzia fino a quando non sei pronto per utilizzarli per acquistare una nuova proprietà. C’è un limite di tempo di 45 giorni per scegliere la nuova proprietà e sei mesi per completare la transazione. Se intendi fare un rollover, dovresti iniziare a cercare la nuova proprietà prima di vendere quella vecchia.

Lo scambio 1031 funziona alla grande se intendi reinvestire in un’altra proprietà. Se vuoi semplicemente smettere di essere coinvolto direttamente, puoi assumere un gestore di proprietà professionale per il tuo posto attuale o venderlo e acquistare una proprietà gestita professionalmente. Se il tuo obiettivo è puramente quello di raccogliere capitali, tuttavia, dovrai solo mangiare l’imposta sulle plusvalenze.

Incorporando come uno scudo

L’incorporazione sta diventando sempre più popolare per gli investitori immobiliari. Incorporando, gli investitori possono ridurre la loro responsabilità facendo sì che la società funga da scudo tra te e il potenziale che un inquilino possa citarti in giudizio. La tua casa e le tue finanze personali non possono essere rivendicate in alcun tipo di azione legale o procedimento legale quando incorpori. Le società hanno anche regole fiscali diverse che sono abbastanza favorevoli, specialmente con le plusvalenze derivanti dalla vendita di una proprietà.

Per un certo tipo di investitore immobiliare, l’incorporazione ha senso. Se stai assumendo persone per trovare e gestire una vasta gamma di proprietà che producono reddito e realizzando profitti significativi, l’incorporazione ridurrà la tua fattura fiscale e quindi vedrai i profitti attraverso la struttura azionaria della tua società. Per la maggior parte degli investitori immobiliari, ci sono modi migliori per ottenere i vantaggi dell’incorporazione senza complicare il modo in cui viene realizzato il reddito.

L’incorporazione può creare una barriera tra te e i guadagni della tua proprietà in modo che se dipendi da quel reddito in qualsiasi modo, potresti non essere in grado di accedervi facilmente come vorresti, in particolare con grandi profitti come quelli derivanti dalla vendita una proprietà. È relativamente facile da incorporare, richiede solo alcuni consigli professionali e documenti, ma portare le tue proprietà fuori da una società (ad esempio, per venderle e andare in pensione) è più complesso perché stai camminando sulla linea dell’evasione / frode fiscale intenzionale a meno che vendi la società invece delle proprietà che la compongono. Questo è, ovviamente, molto più difficile che vendere una casa.

Al contrario, se gestisci personalmente due o tre proprietà e ne hai anche una o due in più gestite professionalmente, potresti non trarre vantaggio dall’incorporazione. Se il reddito dei tuoi affitti non supera le tue spese per ogni proprietà di un ampio margine, è meglio tenerlo così com’è e utilizzare l’ammortamento e le svalutazioni dove puoi o trasformare le tue proprietà immobiliari in una piccola impresa.

Oltre a società a responsabilità limitata separata per ogni proprietà che possiedono. Anche se questo non riduce necessariamente le tasse, protegge le tue finanze, così come ogni proprietà, da qualsiasi contenzioso che potrebbe essere portato contro una delle tue proprietà.

La linea di fondo

La vendita di una proprietà in affitto può essere difficile, ed è ancora più difficile se speri di evitare una grande fattura fiscale sui proventi. Se stai vendendo per investire in una proprietà diversa, puoi semplicemente fare un rollover 1031 e rimandare il conto delle tasse. Se vendi perché hai bisogno del capitale, dovrai pagare alcune tasse.

Lo scenario migliore, come per le azioni, è quello di rimandare la vendita di un investimento immobiliare, in particolare un affitto che è in pareggio o migliore, a meno che non si stia compensando crediti o perdite per ridurre in parte l’imposta sulle plusvalenze. In questo modo, avrai la possibilità di ridurre la tua fattura fiscale complessiva e intascare una parte maggiore dei proventi.