Proprietà in affitto: pro e contro

Possedere una proprietà in affitto può essere finanziariamente gratificante. Se stai esplorando questo tipo di proprietà immobiliare come investimento, sii consapevole dei rischi e delle responsabilità.

Proprietà in affitto: una panoramica

L’idea di acquistare una casa o un appartamento da affittare a scopo di lucro può sembrare allettante. Ma l’ acquisto di una proprietà in affitto per il reddito e l’apprezzamento del capitale a lungo termine può avere i suoi alti e bassi. Ad esempio, il mercato immobiliare può fluttuare a seconda della posizione, dell’offerta e della domanda e dell’economia.

Finanziariamente parlando, affinché la proprietà in affitto sia davvero redditizia, il rendimento che si ottiene dovrebbe essere maggiore di quello che si potrebbe guadagnare in investimenti prudenti, come obbligazioni e azioni blue chip che pagano dividendi, a causa dei rischi reali coinvolti. E dal lato umano, non tutti hanno la capacità di gestire proprietà e inquilini.

Punti chiave

• Le proprietà in affitto possono essere finanziariamente gratificanti e avere numerosi vantaggi fiscali, inclusa la possibilità di detrarre l’assicurazione, gli interessi sul mutuo e i costi di manutenzione.
• Gli svantaggi di avere proprietà in affitto includono la mancanza di liquidità, il costo della manutenzione e il potenziale per inquilini difficili e per l’appello del quartiere a diminuire.
• È fondamentale per gli investitori in qualsiasi tipo di immobile rimanere al passo con i tassi di interesse e consultare un professionista fiscale, in particolare con le recenti modifiche al codice fiscale.

Pro delle proprietà in affitto

Ci sono molti vantaggi nel possedere una proprietà in affitto. Loro includono:

Prestazioni fiscali

L’Internal Revenue Service consente di detrarre molte spese legate alla locazione di immobili nelle categorie di:

• Spese ordinarie e necessarie
• Miglioramenti
• Ammortamento

Ciò significa che puoi detrarre la tua assicurazione, gli interessi sul mutuo, i costi di manutenzione e l’usura fisica della tua proprietà.

L’ammortamento può produrre una perdita nominale, che a sua volta può essere detratta da altri redditi. In altre parole, potresti ottenere un flusso di cassa netto positivo dal reddito da locazione meno le spese e avere comunque una perdita netta ai fini fiscali. Ma tieni presente che l’ammortamento riduce anche la base di costo di una proprietà per il calcolo delle plusvalenze quando vendi la tua proprietà.

Inoltre, il Tax Cuts and Jobs Act del 2017 offre una serie di vantaggi fiscali per i proprietari. Se possiedi un’entità flow-through (nota anche come attività pass-through) e la gestisci come ditta individuale, società a responsabilità limitata, partnership o società S, ora puoi detrarre un importo pari al 20% del tuo affitto netto reddito, purché il reddito annuo imponibile totale da tutte le fonti dopo le detrazioni sia inferiore a $ 157.500 per i single o $ 315.000 per le coppie sposate che presentano congiuntamente.

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Essere un padrone di casa non è la tazza di tè di tutti. Prima di entrare, assicurati di essere disposto a occuparti di tutto, dall’affitto in ritardo o non pagato agli inquilini che danneggiano la tua proprietà.

Affitti stagionali

Se affittate stagionalmente la vostra proprietà, potete utilizzarla da soli per 14 giorni all’anno, o il 10% del numero di giorni che affittate ad altri a un prezzo di mercato equo, ed essere comunque in grado di detrarre le vostre spese.

1031 Exchange

In uno scambio 1031, puoi vendere un immobile in affitto e investire in un altro di “tipo simile” senza pagare le tasse sulle plusvalenze.

Affittare spazio extra

Puoi anche trattare una stanza o un’area della tua casa, come un garage, un seminterrato o un’unità di abitazione accessoria, come un affitto, cancellando una percentuale degli interessi del mutuo e altre spese sul suo reddito, anche se dovresti essere a conoscenza del potenziali insidie ​​dell’affitto di spazio extra, comprese le regole di zonizzazione locali.

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Contro delle proprietà in affitto

Ci sono anche degli svantaggi nel possedere una proprietà in affitto. Loro includono:

Mancanza di liquidità

Il patrimonio immobiliare non è un bene liquido. Anche nel mercato più caldo, possono essere necessari diversi mesi per completare una vendita. E se il tuo tempismo è determinato da un’emergenza o da un altro evento imprevisto, la tua necessità di vendere velocemente potrebbe non ottenere il prezzo migliore.

Aumento delle tasse e dei premi assicurativi

L’interesse e il capitale del mutuo possono essere fissi, ma non vi è alcuna garanzia che le tasse non aumenteranno più rapidamente di quanto tu possa aumentare gli affitti. Anche i premi assicurativi possono aumentare, come è avvenuto in seguito a calamità naturali.

Inquilini difficili

Nonostante la tua due diligence nel vagliare potenziali affittuari, potresti ritrovarti con inquilini che non sono l’ideale. Ad esempio, potrebbero essere bisognosi o esigenti, pagare in ritardo, dimenticare di chiudere l’acqua e così via. Oppure potrebbero essere distruttivi, nel qual caso l’ indennità di ammortamento nel codice fiscale potrebbe essere gravemente inadeguata. Tuttavia, puoi sempre aggiungere un motociclista al modulo di locazione standard che enuncia le regole su occupazione, animali domestici, fumo, assicurazione inquilino e simili. Anche un deposito cauzionale può essere utile qui.

Declino del vicinato

In uno scenario ideale, il tuo investimento immobiliare prospererà in mezzo ad altre abitazioni ben tenute e i servizi locali miglioreranno. Di conseguenza, il flusso di cassa aumenterà costantemente ei costi rimarranno stabili. Tuttavia, i quartieri possono cambiare e il tuo investimento potrebbe deprezzarsi nel tempo. Dovresti prestare attenzione alla politica locale in cui investi, proprio come faresti dove vivi. Con una certa diligenza, è possibile ridurre al minimo questa esposizione.

Modifiche sfavorevoli al codice fiscale

Il codice fiscale non è immune da modifiche. Potrebbe cambiare in modi che ridurrebbero o eliminerebbero alcuni o tutti i vantaggi fiscali per la proprietà della casa e le attività commerciali.

Ruolo del proprietario

Essere un padrone di casa non è per tutti. Potresti sentirti timido all’aumento degli affitti o essere protettivo nei confronti del modo in cui gli altri trattano la tua proprietà, il che può portare a conflitti. Potresti persino diventare amico dei tuoi inquilini o potrebbero già essere familiari o amici. Se non puoi essere risoluto riguardo all’aumento dell’affitto o alla cura della proprietà, ad esempio, potresti finire per incassare un affitto che è ben al di sotto del prezzo di mercato o con una proprietà che è sottovalutata.

Manutenzione

Nel mantenere una proprietà, sorgono piccole e grandi riparazioni. Alcuni proprietari di immobili possono risparmiare denaro facendo il lavoro da soli. Tuttavia, alla maggior parte manca il tempo, gli strumenti o le capacità per le riparazioni a casa. Aspettatevi di sborsare le commissioni periodiche degli appaltatori.

considerazioni speciali

Sia che tu stia acquistando una casa principale o una proprietà in affitto, è importante considerare cosa sta succedendo con i tassi di interesse sui mutui. Il basso debito ipotecario a tasso fisso è generalmente una buona copertura contro l’inflazione. Se sei un proprietario, aumenti periodici dell’affitto sono un modo per compensare gli aumenti inflazionistici delle spese di manutenzione della proprietà.

I tassi di interesse a giugno 2020 si avvicinano al minimo storico del 3,13%, con l’impatto della pandemia COVID-19 che ha avuto il suo pedaggio. I tassi dovrebbero continuare a diminuire durante l’estate. Ciò si confronta con i tassi ipotecari compresi tra il 4% e il 4,5% tra il 2017 e il 2019. I tassi ipotecari si sono attestati in media intorno all’8% negli ultimi 50 anni. Sebbene questi tassi rappresentino un’opportunità, è anche importante ricordare che i tassi sui mutui sono in genere più alti per gli investimenti immobiliari rispetto alle case tradizionali.