Mutuo di partecipazione
Cos’è un mutuo di partecipazione?
Il termine mutuo di partecipazione si riferisce a un tipo di mutuo per la casa che consente a diverse parti di collaborare e condividere qualsiasi reddito o provento derivante dall’affitto o dalla vendita di un pezzo di un immobile ipotecato. Gli accordi possono includere partnership tra mutuatari, tra mutuatari e prestatori o tra diversi prestatori.
I mutui di partecipazione riducono il rischio per i partecipanti e consentono loro di aumentare il loro potere d’acquisto. Molti di questi mutui, quindi, tendono a venire con tassi di interesse più bassi, soprattutto quando sono coinvolti anche più istituti di credito.
Punti chiave
- Un’ipoteca di partecipazione è condivisa tra più mutuatari che dividono anche il reddito o i proventi generati dall’affitto o dalla vendita della proprietà.
- Questi mutui sono più comuni negli affari immobiliari commerciali.
- I prestatori di mutui di partecipazione sono in genere non tradizionali, come gli imprenditori che desiderano investimenti immobiliari senza dover sviluppare o mantenere direttamente le proprietà.
- I mutui di partecipazione possono ridurre il rischio di insolvenza, con conseguente riduzione dei tassi di interesse.
Come funzionano i mutui di partecipazione
Un tempo comuni in passato, i mutui di partecipazione sono ancora finanziati in una certa misura. Coinvolgono due o più parti che accettano di assumersi il rischio di finanziare un immobile in cambio di una certa percentuale dei profitti che derivano dalla sua locazione o vendita.
Come notato sopra, due o più mutuatari possono decidere di collaborare in questo tipo di prestito. In altri casi, mutuatari e prestatori o più istituti di credito possono collaborare per condividere il capitale. Questi tipi di prestiti danno ai mutuatari più potere d’acquisto e riducono anche il rischio di insolvenza per i creditori.
I mutui di partecipazione sono spesso utilizzati nelle transazioni immobiliari commerciali, come l’acquisto di edifici per uffici e complessi di appartamenti, che anticipano i redditi da locazione in corso.
Le parti coinvolte normalmente dividono il reddito operativo netto (NOI), la somma dei ricavi derivanti dalla gestione della proprietà meno eventuali costi operativi. Una tipica ripartizione degli utili sarebbe 55/45, con il creditore che riceve la quota minore. Il prestatore ottiene una parte dei ricavi di rivendita, spesso tutti i profitti al di sopra di un benchmark specifico, compreso il rimborso del capitale del prestito.
È possibile utilizzare un mutuo di partecipazione per finanziare l’acquisto di un immobile commerciale o di un altro bene che si intende affittare, come una barca.
I termini di rimborso dei mutui di partecipazione variano in base al prestatore e al tipo di contratto. Alcuni potrebbero richiedere pagamenti di soli interessi. In altri casi, al mutuatario può essere richiesto di pagare sia il capitale che gli interessi, proprio come un mutuo tradizionale. Ci sono alcuni casi, tuttavia, in cui gli istituti di credito richiedono un pagamento a palloncino. Questo è quando il saldo residuo viene pagato alla fine del prestito.
Gli emittenti di mutui di partecipazione sono spesso prestatori non tradizionali. Possono essere imprenditori alla ricerca di investimenti immobiliari senza il fastidio di sviluppare o mantenere le proprietà da soli. In altri casi, questi istituti di credito possono essere partner silenziosi.
considerazioni speciali
I mutuatari rinunciano a un sacco di capitale in cambio di un tasso inferiore da parte di un prestatore in un mutuo di partecipazione. Ma a seconda di come è strutturato l’accordo, il risparmio di interessi potrebbe ben compensare la perdita di capitale proprio. A breve termine, potrebbe consentire al mutuatario di sviluppare una proprietà più consistente di quella che potrebbe altrimenti permettersi.
Una considerazione per i finanziatori è il problema del monitoraggio del flusso di cassa. Devono ispezionare i libri contabili del mutuatario per assicurarsi che i ricavi netti dichiarati siano accurati. Altrimenti, un prestatore non saprebbe se lo sviluppatore sta riempiendo le spese per riportare un reddito netto inferiore. Inoltre, uno sviluppatore potrebbe tagliare gli angoli sui miglioramenti o persino sulle caratteristiche di sicurezza, poiché sostiene il costo di tutte le riparazioni ma ottiene solo una parte del reddito netto, una forma di rischio morale.
Un fascino particolare per i fondi pensione è la prova di inflazione incorporata dei mutui di partecipazione. La maggior parte delle pensioni include adeguamenti al costo della vita (COLA) che aumentano i pagamenti durante i periodi di inflazione. Poiché i prezzi degli immobili generalmente seguono l’ inflazione, i mutui di partecipazione garantiscono rendimenti più elevati sulle azioni durante i periodi di inflazione.
Vantaggi dei mutui di partecipazione
Il vantaggio di un’ipoteca di partecipazione a un mutuatario è il tasso di interesse inferiore applicato da un prestatore. Ciò compensa la diminuzione dei guadagni sul prestito con il flusso di entrate del reddito e le entrate future della vendita.
Dal punto di vista di un mutuatario, i prestiti di partecipazione sono simili ai tassi teaser introduttivi offerti con un mutuo a tasso variabile (ARM). La differenza, tuttavia, è che il tasso basso è stabile per tutta la durata del prestito. Poiché sono in grado di partecipare ai profitti, gli istituti di credito sono anche in grado di ridurre la quantità di rischio derivante da qualsiasi possibile insolvenza.