Cos’è un Opco?

Cos’è un Opco?

Opco è l’abbreviazione di “società operativa”, tipicamente utilizzata per descrivere la società operativa principale coinvolta in un accordo opco / propco, che è la struttura più comune per lo spin off di un fondo di investimento immobiliare ( REIT ).

La società immobiliare ( propco ) mantiene la proprietà di tutti gli immobili e del debito correlato, mentre l’opco conduce le operazioni e la gestione quotidiana, offrendo i vantaggi opco legati alla sua capacità di rating del credito e di finanziamento.

Punti chiave

• Opco è l’abbreviazione di “società operativa”, generalmente utilizzata per descrivere la società operativa principale coinvolta in un accordo opco / propco che struttura un REIT.
• In una strategia di accordo opco / propco, le società sono suddivise almeno in una società operativa e una società immobiliare al fine di migliorare le finanze di entrambi i potenziali clienti.
• Esistono differenze funzionali e strategiche tra le società operative immobiliari e i REIT, ma i REIT non hanno bisogno di gestire le proprietà.

Come funziona un Opco?

Un accordo di società operativa / società immobiliare (“opco / propco”) è un accordo commerciale in cui una   società controllata (cioè la società immobiliare) possiede tutte le proprietà generatrici di reddito, mentre la società principale (società operativa) gestisce le operazioni senza proprietà diretta della proprietà stessa. Le operazioni Opco / propco consentono a tutte le questioni relative al finanziamento e al rating di credito di entrambe le società di rimanere separate, migliorando così la posizione finanziaria di ciascuna entità.

In una strategia di affare opco / propco, le società sono suddivise in almeno una società operativa e una società immobiliare. Sebbene la società immobiliare sia proprietaria di tutte le attività, inclusi immobili o altre proprietà, associate alla generazione di ricavi, l’opco è quella che utilizza le attività per generare vendite.

Una strategia opco / propco consente alle aziende di mantenere alcuni elementi – vale a dire debito e quindi obblighi di servizio del debito, rating del credito e problemi correlati – fuori dai libri contabili della società operativa. Questo in genere presenta all’azienda notevoli vantaggi finanziari e risparmi. Se la società operativa crea un REIT per tutte le sue proprietà immobiliari, può evitare la doppia tassazione su tutte le sue distribuzioni di reddito. Quando i mercati del credito diventano più ristretti, o quando i valori delle proprietà subiscono un crollo, le strategie di accordo opco / propco non sono così pratiche e in molti casi non sono nemmeno fattibili.

Esempio di un Opco

spinoff esentasse delle sue proprietà in un nuovo REIT.

Penn National Gaming ha quindi scorporato REIT Gaming and Leisure Properties, trasferendo tutta la proprietà dei beni immobiliari alla REIT di nuova costituzione. Dopo aver completato questo spinoff, Gaming and Leisure Properties ha poi affittato le proprietà a Penn National Gaming che le gestiva.

Le regole fiscali speciali che esistono sul REIT di Penn National Gaming impediscono alla propco di dover pagare l’imposta sul reddito federale su qualsiasi affitto ottenuto dall’opco. Il REIT di Penn National Gaming ha anche un tasso di interesse significativamente inferiore a quello di una società di giochi. Inoltre, poiché Penn National Gaming ha eliminato tutto il debito diretto relativo alla proprietà assegnando la proprietà al suo REIT, il bilancio alleggerito dell’opco consente alla società di casinò di prendere in prestito i fondi di cui ha bisogno per operare e anche di scaricare in ulteriore sviluppo ed espansione dei suoi casinò.

REOC e REIT

Esistono differenze funzionali e strategiche tra società operative immobiliari ( REOC ) e REIT. Molti REIT focalizzano la loro strategia di investimento e portafoglio per generare flussi di cassa attraverso l’affitto o le locazioni generate dalle proprietà che detengono. Gli investimenti effettuati da un REIT in un progetto di costruzione e le acquisizioni potrebbero essere finalizzati a generare redditi da locazione dalla proprietà. Tale reddito netto va principalmente verso le distribuzioni emesse agli investitori.

Una società di gestione immobiliare potrebbe finanziare nuove costruzioni e quindi vendere la proprietà per un ritorno. La società potrebbe anche acquistare una proprietà, ristrutturare l’edificio e quindi rivendere l’immobile a scopo di lucro. Un REOC potrebbe anche fungere da società di gestione che supervisiona le proprietà.

I guadagni generati da una società di gestione immobiliare possono essere ampiamente reinvestiti in progetti quali acquisizioni, ristrutturazioni e nuove costruzioni. Ciò consente a un REOC di riempire il proprio portafoglio in tempi relativamente brevi con potenziali prospettive a lungo termine. Ciò può essere contrastato con le normative che richiedono ai REIT di distribuire la maggior parte del loro reddito netto ai propri azionisti come dividendi. Potrebbe esserci il potenziale per maggiori prospettive di crescita con un REOC, ma potrebbero non generare tanto reddito immediato quanto i REIT.