Propco (società immobiliare)
Cos’è una Propco (società immobiliare)?
Una propco, una società immobiliare o una prop company è un’entità secondaria creata da un’azienda specificamente per detenere e gestire gli immobili di sua proprietà.
La cessione di proprietà generatrici di reddito e del relativo debito a una controllata di recente costituzione fornisce tipicamente alla casa madre o alla opco (società operativa) vantaggi legati a questioni di finanziamento e rating del credito.
Punti chiave
- Una propco è una società controllata creata appositamente da una società madre o da una opco per detenere e gestire i propri beni immobili generatori di reddito.
- Questi accordi sono quasi sempre perseguiti per garantire finanziamenti più favorevoli e alleviare le emissioni di rating del credito.
- Il trasferimento di tutti gli immobili e del relativo debito al propco consente all’opco di liberare fondi e aumentare la propria salute finanziaria.
- La propco, nel frattempo, eredita un portafoglio di proprietà che può utilizzare come garanzia per raccogliere capitali a tassi competitivi.
Come funziona una Propco (società immobiliare)
Gli accordi commerciali Opco-propco comportano che la controllata o la società immobiliare detenga o possieda tutte le attività, compresi gli immobili, che la principale società operativa (opco) utilizza per generare ricavi. Perché fare questo? Principalmente per garantire finanziamenti più favorevoli e capitalizzare l’azienda per l’espansione.
Tutte le questioni relative al finanziamento e al rating del credito vengono improvvisamente divise tra due parti. L’opco rimuove il costo di carico dei suoi beni immobili dai suoi libri, consentendole di liberare fondi e aumentare la sua salute finanziaria.
Allo stesso tempo, la neocostituita propco si ritrova ad ereditare un portafoglio di proprietà che può utilizzare come garanzia per contrarre debiti e raccogliere capitali a tassi competitivi.
Critica di una Propco (società immobiliare)
Gli accordi Opco-propco consentono alla società operativa di affittare o affittare proprietà dalla società immobiliare. In pratica, questa sembra una vendita e un lease back. Tuttavia, la società non cede mai la proprietà in alcun modo reale, in quanto propco e opco fanno parte dello stesso gruppo di società.
Anche se questo potrebbe sembrare l’equivalente aziendale di avere la tua torta e mangiarla, ci possono essere diversi aspetti negativi nella creazione di un propco. Se un’azienda lavora in più sedi piuttosto che in una principale, un accordo propco blocca l’azienda in una situazione in cui la chiusura di qualsiasi sede diventa più difficile.
In una configurazione aziendale tradizionale, ad esempio, un’azienda potrebbe scegliere di chiudere una sede o un ufficio con prestazioni insufficienti e probabilmente vendere la proprietà. Al contrario, in un accordo propco, il propco possiede la proprietà e potrebbe non scegliere di scaricarla se il mercato non tornerà abbastanza per coprire i debiti.
Di conseguenza, all’opco potrebbe essere richiesto di pagare l’affitto su una proprietà, anche se non la utilizza, perché la propco dipende da quel reddito per il servizio del debito finanziato dalle proprietà.
considerazioni speciali
Propco a REIT Transitions
Perché un propco può limitare la flessibilità del OPCO in certe situazioni, la società operativa a volte spin off della società immobiliare come un investimento immobiliare (REIT) per trasformarlo in una propria entità.
La creazione di un REIT– società che detengono un portafoglio di immobili e mutui, riscuote su di essi l’affitto e poi trasferisce il ricavato agli investitori sotto forma di dividendi– offre vantaggi fiscali alla casa madre, ovvero rimuovendo eventuali problemi di doppia imposizione che potrebbero sorgere con una disposizione propco-opco.
Importante
Una società operativa può in seguito scegliere di scorporare una controllata come fondo di investimento immobiliare (REIT) per ottenere vantaggi fiscali.
Una volta scorporata, la propco può agire come qualsiasi altro REIT, aggiungendo proprietà al suo portafoglio che non sono correlate all’attività dell’opco.