Dovresti acquistare una proprietà su un terreno in affitto?
La condominio o una casa a schiera. C’è un’altra opzione di proprietà della casa: acquistare solo la casa e affittare il terreno che occupa.
L’acquisto di una casa in una comunità di terreni in affitto ti consente di possedere una casa che altrimenti potresti non essere in grado di permetterti. Ci sono degli svantaggi, tuttavia, e questo tipo di acquisto manca di alcuni dei vantaggi della proprietà di un’abitazione tradizionale.
Le basi
Con un occhio esperto, di solito puoi individuare una proprietà di terreno in affitto, anche quando non è esplicitamente dichiarato. Le parole chiave da cercare includono “casa fabbricata” e “interesse su beni di terzi”. Le caratteristiche esterne possono includere servizi in comune, come un “pool associativo” o “campi da tennis associativi”. Il prezzo della proprietà in leasing tende a scendere al di sotto del valore di mercato per un immobile altrimenti simile.
Ad esempio, se la tariffa corrente per una casa tradizionale con tre camere da letto, due bagni e 1.600 piedi quadrati è di circa $ 500.000, una casa comparabile su un terreno in affitto può costare $ 150.000. Una casa di proprietà in leasing può anche avere caratteristiche di alto livello per il suo prezzo.
Le tariffe elevate dell’associazione dei proprietari di case (HOA) indicano anche che un elenco può essere per una proprietà di terreno in affitto. Una normale commissione HOA potrebbe essere di circa $ 250 al mese, mentre una commissione HOA su una proprietà di terreno in affitto potrebbe essere di $ 900 al mese. Se guardi una mappa satellitare del quartiere in cui si trova la casa, le case potrebbero essere vicine tra loro e molto simili nello stile. Infine, in un quartiere tipico, alcune case hanno le loro piscine, mentre in una comunità di terreni in affitto nessuna di loro lo farà.
Gli elenchi di immobili non sempre elencano la proprietà di terreni in affitto. A volte, le informazioni chiave vengono escluse da un elenco di proprietà immobiliari a causa della sciatteria di un agente o perché l’agente o il venditore sta cercando di nascondere qualcosa. Indagare sui fatti nascosti e non acquistare mai una proprietà di terreno in affitto senza comprendere a fondo le caratteristiche insolite di questo tipo di proprietà di abitazione.
Tipi di proprietà di terreni in affitto
Esistono diversi tipi di proprietà residenziali di terreni in affitto e il tipo più comune varia a seconda della regione. Alle Hawaii e nel Delaware ci sonocondomini in affitto.1 Nelle aree con riserve di nativi americani, come Palm Springs, potresti essere in grado di acquistare proprietà su terreni di prenotazione affittati. A Los Angeles, dove anche le case in periferia sono alte, ci sono proprietà di terreni in affitto nelle aree suburbane, come Canyon Country.4 Anche la Florida e l’Arizona hanno un certo numero di comunità per pensionati in terreni in affitto.5
Le proprietà di terreni in affitto esistono in altre aree, ma poiché la locazione di terreni è un modo non convenzionale per acquistare proprietà, questa opzione non è disponibile in tutti gli stati. I parcheggi per roulotte, forse la forma più comune di comunità di terreni in affitto, possono essere trovati quasi ovunque.
Quando acquisti una casa o un condominio su un terreno in affitto, accenderai come al solito un’ipoteca sulla proprietà. La rata mensile del mutuo sarà inferiore perché il prezzo di acquisto della casa è inferiore, ma dovrai anche pagare un canone mensile significativo per l’affitto del terreno. Poiché le proprietà di locazione di terreni si trovano spesso in intere comunità di proprietà simili, una proprietà di terreno in affitto può anche venire con commissioni HOA per coprire la manutenzione di giardini, piscine comunitarie, edifici comunitari, ecc.
considerazioni generali
Se pensi che l’ acquisto di una proprietà su un terreno in affitto possa essere giusto per te, dovresti considerare quanto segue.
Quanto tempo resta sul contratto di locazione?
Se la durata del contratto di locazione rimanente è inferiore a quanto speri di rimanere nella casa, dovresti informarti su cosa succede al tuo interesse per la proprietà alla fine del periodo di locazione. La durata del contratto influirà anche sulla capacità di finanziare la casa. Può essere difficile o impossibile ottenere un’ipoteca se la durata residua del contratto di locazione sul terreno è di 20 anni e si desidera un’ipoteca di 30 anni.
Idealmente, un contratto di locazione che supera la tua potenziale durata residua proteggerà i tuoi interessi finanziari e la tua tranquillità. Anche se potresti non vivere in questa casa per il resto della tua vita, è bello avere questa opzione. E se vendi la casa, un lungo periodo di locazione rimanente influenzerà positivamente il tuo prezzo di vendita.
Quali sono i termini della clausola di resa?
Controlla i termini della clausola di resa se il contratto di locazione scadrà mentre sei ancora il proprietario della casa. Se il contratto di locazione scade e non viene rinnovato, dovrai rinunciare all’uso del terreno su cui è costruita la tua casa. Alcune clausole di resa stabiliscono che devi anche rinunciare a qualsiasi miglioramento del terreno (ad esempio, il tuo condominio, casa a schiera o casa). Evita brutte sorprese ottenendo le informazioni prima di acquistare.
Quanto mensilmente, quanto spesso aggiustato e di quanto?
Se ci sono commissioni HOA, fai le stesse domande su quelle. Vuoi assicurarti di risparmiare davvero denaro acquistando un terreno in affitto e che un giorno non sarai costretto a trasferirti aumentando i costi.
È meglio affittare?
Considera se possedere una casa su un terreno in affitto è preferibile all’affitto. I due sono simili in molti modi, incluso il pagamento di canoni mensili determinati da un’altra parte. Possedere una casa tradizionale può darti un maggior grado di libertà; se questo è importante per te, potrebbe valere la pena aspettare per risparmiare un acconto o aumentare il tuo reddito abbastanza da qualificarti per un buon mutuo su una casa tradizionale.
Vantaggi
Un grande vantaggio di questo è che puoi acquistare la tua casa per molto meno di una casa tradizionale perché non devi acquistare la terra. Allo stesso tempo, le proprietà dei terreni in affitto possono offrire un ambiente migliore rispetto agli appartamenti per bambini e animali domestici, e puoi investire i soldi che il leasing ti fa risparmiare.
Gli acquirenti possono vivere in un luogo costoso che altrimenti non potrebbero permettersi. Ad esempio, a Huntington Beach, in California, ci sono diverse comunità di case mobili vicino all’Oceano Pacifico. Per acquistare anche una casa di livello base a Huntington Beach, potresti aver bisogno di circa $ 400.000.7 L’ acquisto di una casa di livello base in un parcheggio per roulotte, in confronto, potrebbe costare fino a $ 40.000.
Le comunità di terreni in affitto spesso includono servizi non sempre presenti nei quartieri tradizionali, come club house, piscine, campi da tennis, parchi giochi e campi da golf. A causa dell’aspetto dell’associazione della comunità, qualsiasi tariffa HOA può includere il taglio regolare del prato.
Inoltre, poiché non possiedi la terra, probabilmente avrai tasse sulla proprietà basse o nulle, il che può togliere un po ‘di fatica dal pagamento della terra in affitto e delle tasse HOA. In alcune zone, le leggi locali limitano l’importo in base al quale i canoni dei terreni affittati possono aumentare ogni anno.
Svantaggi
Lo svantaggio più significativo di possedere una casa su un terreno in affitto riguarda il patrimonio edilizio. Per molte persone, la capitale alla scadenza del contratto di locazione, a seconda dei termini della clausola di riscatto. La rivendita della casa rischia di essere più difficile della rivendita di una casa tradizionale, soprattutto perché ogni anno che passa, il termine rimanente del contratto di locazione si accorcia.
Per questo motivo, se vuoi lasciare qualcosa ai tuoi eredi, una casa su un terreno in affitto non sarà per loro così preziosa come una casa tradizionale.
Le proprietà dei terreni in affitto fanno spesso parte di un HOA, il che significa canoni mensili extra che sono alquanto imprevedibili. Sebbene le commissioni HOA siano in genere un importo fisso ogni mese, possono aumentare ogni anno. L’HOA può anche imporre una valutazione speciale per le principali riparazioni o aggiornamenti di proprietà della comunità, creando una fattura grande e inaspettata.
Le commissioni HOA possono essere particolarmente fastidiose per coloro che non utilizzano servizi comuni come le piscine o che preferirebbero fare il proprio paesaggio per risparmiare denaro.
Mentre la proprietà di una casa tradizionale può essere una buona copertura contro l’ inflazione, possedere una proprietà su un terreno in affitto non lo è. Quando si acquista una casa con un mutuo a tasso fisso, il pagamento rimane lo stesso ogni anno con l’aumento dell’inflazione .
Alla fine, il pagamento mensile per possedere la tua casa potrebbe essere inferiore a quello dell’affitto nel tuo quartiere. E mentre i valori delle case fluttuano, gli aumenti dei prezzi a lungo termine in genere corrispondono o superano il tasso di inflazione. In una comunità di terreni in affitto, i pagamenti mensili del contratto di locazione e le commissioni HOA aumenteranno probabilmente almeno quanto il tasso di inflazione. Nel frattempo, la tua casa diventerà meno preziosa con l’avvicinarsi della fine del periodo di locazione.
Se hai una casa fabbricata su un terreno in affitto e il contratto di locazione scade (e la clausola di resa non richiede che tu ceda la proprietà), puoi teoricamente portarla a casa con te in un’altra comunità di terreni in affitto o in un appezzamento di terreno che possiedi acquistato.
Tuttavia, questo non è molto realistico a meno che non si acquisti un rimorchio per la casa. Altrimenti, dovrai smontare la casa e trasportarla in un nuovo appezzamento di terreno. Questo può essere molto poco pratico ed è probabile che sia proibitivo.
La linea di fondo
L’acquisto di una casa su un terreno in affitto può essere allettante quando si vede il prezzo di listino competitivo, ma l’acquisto implica considerazioni che l’acquisto di una casa tradizionale non fa. La proprietà di una casa tradizionale facilita la sicurezza finanziaria per la maggior parte delle persone, ma l’acquisto di una casa su un terreno in affitto può essere un’alternativa praticabile per coloro la cui priorità principale è acquistare in una particolare comunità a un prezzo inferiore rispetto a una casa tradizionale o un condominio, piuttosto che costruire equità.