Prestito Jumbo
Che cos’è un prestito enorme?
Un prestito jumbo, noto anche come mutuo jumbo, è un tipo di finanziamento che supera i limiti fissati dalla Federal Housing Finance Agency (FHFA). A differenza dei mutui convenzionali, un prestito jumbo non può essere acquistato, garantito o cartolarizzato da Fannie Mae o Freddie Mac. Progettati per finanziare proprietà e case di lusso in mercati immobiliari locali altamente competitivi, i mutui jumbo hanno requisiti di sottoscrizione e implicazioni fiscali unici. Questi tipi di mutui hanno preso piede mentre il mercato immobiliare continua a riprendersi dopo la Grande Recessione.
Il valore di un’ipoteca jumbo varia a seconda dello stato e persino della contea. L’FHFA stabilisce annualmente l’ammontare del limite di prestito conforme per le diverse aree, sebbene cambi di rado. A partire dal 2019, il limite è stato fissato a $ 484,350 per la maggior parte del paese. Questo è stato aumentato da $ 453.100 nel 2018. Per le contee che hanno valori di casa più alti, il limite di base è fissato a $ 726.525, o il 150% di $ 484.350.
La FHFA ha una serie diversa di disposizioni per le aree al di fuori degli Stati Uniti continentali per il calcolo del limite di prestito. Di conseguenza, il limite di base per un prestito jumbo in Alaska, Guam, Hawaii e nelle Isole Vergini americane a partire dal 2019 è anche di $ 726.525. Tale importo potrebbe effettivamente essere ancora più alto nelle contee che hanno valori di casa più alti.
Punti chiave
- Un prestito jumbo è un tipo di finanziamento che supera i limiti fissati dalla Federal Housing Finance Agency e non può essere acquistato, garantito o cartolarizzato da Fannie Mae o Freddie Mac.
- I proprietari di abitazione devono sottostare a requisiti di credito più rigorosi rispetto a quelli che richiedono un prestito convenzionale.
- L’approvazione richiede un punteggio di credito stellare e un rapporto debito / reddito molto basso.
- Il TAEG medio per un mutuo jumbo è spesso uguale a quello dei mutui convenzionali, mentre gli acconti sono all’incirca dal 10% al 15% del prezzo totale di acquisto.
Come funziona un prestito enorme
Se hai gli occhi puntati su una casa che costa quasi mezzo milione di dollari o più – e non hai così tanto seduto in un conto in banca – probabilmente avrai bisogno di un mutuo jumbo. E se stai cercando di ottenerne uno, dovrai affrontare requisiti di credito molto più rigorosi rispetto ai proprietari di case che richiedono un prestito convenzionale. Questo perché i prestiti jumbo comportano un rischio di credito maggiore per il prestatore poiché non vi è alcuna garanzia da parte di Freddie Mac. C’è anche più rischio perché sono coinvolti più soldi.
Proprio come i mutui tradizionali, i requisiti minimi per un jumbo sono diventati sempre più severi dal 2008. Per ottenere l’approvazione, avrai bisogno di un punteggio di credito stellare – 700 o superiore – e un rapporto debito / reddito (DTI) molto basso. Il DTI dovrebbe essere inferiore al 43% e preferibilmente più vicino al 36%. Sebbene siano mutui non conformi, i jumbo devono comunque rientrare nelle linee guida di ciò che il Consumer Financial Protection Bureau considera un “mutuo qualificato”, un sistema di prestito con termini e regole standardizzati, come il 43% DTI.
Dovrai dimostrare di avere disponibilità liquide a portata di mano per coprire i tuoi pagamenti, che probabilmente saranno molto alti se opti per un mutuo a tasso fisso standard di 30 anni. I livelli di reddito e le riserve specifici dipendono dall’entità del prestito complessivo, ma tutti i mutuatari necessitano di 30 giorni di buste paga e moduli fiscali W2 che risalgono a due anni fa. Se sei un lavoratore autonomo, i requisiti di reddito sono maggiori: due anni di dichiarazioni dei redditi e almeno 60 giorni di estratti conto correnti. Il mutuatario necessita inoltre di attività liquide dimostrabili per qualificarsi e di riserve di cassa pari a sei mesi di pagamenti del mutuo. E tutti i richiedenti devono mostrare la documentazione adeguata su tutti gli altri prestiti detenuti e la prova della proprietà di attività non liquide (come altri beni immobili).
Tassi di prestito jumbo
Mentre i mutui jumbo erano soliti portare tassi di interesse più elevati rispetto ai mutui convenzionali, il divario si è ridotto negli ultimi anni. Oggi, il tasso medio annuo (TAEG) di un mutuo jumbo è spesso uguale a quello dei mutui convenzionali e, in alcuni casi, addirittura inferiore. A partire da marzo 2019, Wells Fargo, ad esempio, ha addebitato un TAEG del 4,092% su un prestito conforme a tasso fisso di 30 anni e del 3,793% per la stessa durata su un prestito jumbo.
Anche se le imprese sponsorizzate dal governo non sono in grado di gestirli, i prestiti jumbo sono spesso cartolarizzati da altre istituzioni finanziarie; poiché questi titoli comportano un rischio maggiore, vengono scambiati con un premio di rendimento rispetto ai mutui cartolarizzati convenzionali. Tuttavia, questo spread è stato ridotto con il tasso di interesse dei prestiti stessi.
Acconto su un prestito enorme
Fortunatamente, i requisiti di acconto si sono allentati nello stesso periodo di tempo. In passato, gli istituti di credito ipotecario jumbo spesso richiedevano agli acquirenti di casa di sostenere il 30% del prezzo di acquisto della residenza (rispetto al 20% per i mutui convenzionali). Ora, quella cifra è scesa dal 10% al 15%. Come con qualsiasi mutuo, ci possono essere vari vantaggi nell’effettuare un acconto più elevato, tra cui quello di evitare il costo delle assicurazioni ipotecarie private che gli istituti di credito richiedono per acconti inferiori al 20%.
Chi dovrebbe contrarre un prestito enorme?
Quanto puoi prendere in prestito alla fine dipende, ovviamente, dai tuoi beni, dal tuo punteggio di credito e dal valore della proprietà che sei interessato ad acquistare. Questi mutui sono considerati più appropriati per un segmento di lavoratori ad alto reddito che guadagnano tra $ 250.000 e $ 500.000 all’anno. Questo segmento è noto come HENRY, acronimo di alto reddito, non ancora ricco. Fondamentalmente, queste sono persone che generalmente guadagnano molti soldi ma non hanno ancora milioni in contanti extra o altri beni accumulati.
Mentre un individuo nel segmento HENRY potrebbe non aver accumulato la ricchezza per acquistare una nuova casa costosa con denaro contante, tali individui ad alto reddito di solito hanno punteggi di credito migliori e storie creditizie più estese rispetto all’acquirente medio che cerca un mutuo ipotecario convenzionale per un importo inferiore. Inoltre tendono ad avere conti pensionistici più solidi. Spesso hanno contribuito per un periodo di tempo più lungo rispetto ai lavoratori a basso reddito.
Non aspettarti una grande detrazione fiscale su un prestito jumbo. Il limite alla deduzione degli interessi ipotecari è limitato a $ 750.000 per il nuovo debito ipotecario.
Questi sono solo i tipi di persone che le istituzioni amano sottoscrivere per prodotti a lungo termine, in parte perché spesso hanno bisogno di servizi di gestione patrimoniale aggiuntivi. Inoltre, è più pratico per una banca amministrare un singolo mutuo da $ 2 milioni di 10 prestiti del valore di $ 200.000 ciascuno.
Considerazioni speciali per un prestito enorme
Solo perché potresti qualificarti per uno di questi prestiti non significa che dovresti prenderne uno. Certamente non dovresti se stai contando che ti fornisca una sostanziale agevolazione fiscale, per esempio.
Probabilmente sei consapevole che puoi detrarre gli interessi ipotecari che hai pagato per un dato anno dalle tue tasse, a condizione di dettagliare le detrazioni. Ma probabilmente non ti sei mai dovuto preoccupare del tetto che l’IRS impone a questa detrazione, un limite che è stato abbassato con l’approvazione del Tax Cuts and Jobs Act. Chiunque abbia ottenuto un mutuo il 14 dicembre 2017 o prima può detrarre gli interessi fino a un milione di dollari di debito, che è l’importo del vecchio tetto. Ma per gli acquisti di case effettuati dopo il 14 dicembre 2017, puoi detrarre gli interessi solo su un debito ipotecario fino a $ 750.000. Se il tuo mutuo è più elevato, non ottieni la detrazione completa. Se si prevede di contrarre un mutuo jumbo da $ 2 milioni che matura $ 80.000 di interessi all’anno, ad esempio, è possibile detrarre solo $ 30.000, l’interesse sui primi $ 750.000 del mutuo. In effetti, si ottiene solo un’agevolazione fiscale sul 37,5% degli interessi ipotecari.
Ciò significa che dovresti prendere in prestito con cura e analizzare attentamente i numeri per vedere cosa puoi veramente permetterti e quali tipi di benefici fiscali riceverai. Con la detrazione fiscale statale e locale limitata a $ 10.000 all’anno, a causa della stessa fattura fiscale, anche una proprietà altamente tassata ti costerà di più. Un’altra strategia: confronta i termini per vedere se contrarre un prestito conforme più piccolo, più un secondo prestito, invece di un grande jumbo, potrebbe rivelarsi migliore per le tue finanze nel lungo periodo.