Come investire in immobili di private equity

I fondi immobiliari di private equity  consentono  a individui e istituzioni con un patrimonio netto elevato come fondi di dotazione e fondi pensione di investire in partecipazioni e partecipazioni di debito in attività immobiliari. Utilizzando una strategia di gestione attiva, il patrimonio immobiliare di private equity adotta un approccio diversificato alla proprietà immobiliare. I partner generali investono in una varietà di tipi di proprietà in luoghi diversi. Le strategie di proprietà possono spaziare da nuove proprietà di sviluppo e terreni crudi alla completa riqualificazione di proprietà esistenti o iniezioni di flussi di cassa in proprietà in difficoltà.

Ecco uno sguardo a come gli investitori possono partecipare a immobili di private equity e una panoramica delle opportunità, dei rischi e delle restrizioni del settore.

Trovare il fondo immobiliare ideale di private equity

In primo luogo, la persona media non è in grado di partecipare a investimenti immobiliari di private equity. Il tradizionale fondo di private equity richiede agli investitori di iniettare un minimo di $ 250.000 in un fondo, sebbene la maggior parte dei gestori stia cercando individui o istituzioni che siano disposti a fornire da $ 20 milioni a $ 25 milioni in un programma di investimento collettivo a lungo termine con altri investitori.

Poiché c’è poca regolamentazione sui fondi immobiliari di private equity, le opportunità sono tradizionalmente limitate agli “investitori accreditati”. Ciò significa che l’investitore deve avere un patrimonio personale o congiunto di almeno $ 1 milione (escluso il valore dei suoi residenti primari) o il reddito annuale dell’individuo deve essere di almeno $ 200.000. Sono idonee anche le coppie che hanno un reddito combinato di almeno $ 300.000 nei due anni precedenti e che hanno una “ragionevole aspettativa” che i loro livelli di reddito rimarranno a questo livello nell’anno in corso.

Gli individui o le coppie che cercano di investire in immobili di private equity dovrebbero individuare una società specializzata nella disciplina. Dopo aver esaminato le opzioni di fondi di una società di private equity, dovrebbero comprendere la natura della struttura di ciascun fondo di private equity, che è tipicamente una società in accomandita semplice.

Quando si uniscono a un fondo, gli investitori esterni diventeranno soci accomandanti, il che significa che accettano la responsabilità per il denaro che investono nel fondo e non hanno alcun controllo di veto sulle proprietà selezionate dai soci generali (GP). Il denaro di un socio accomandante verrà messo in comune con altri investitori partecipanti e i gestori di fondi costruiranno un portafoglio di proprietà finalizzato a massimizzare la redditività e ridurre al minimo il rischio finanziario.

Comprensione dei costi del fondo e della struttura degli investimenti

I fondi immobiliari di private equity hanno una serie di commissioni di gestione e di performance che devono essere pagate dagli investitori. È normale che i fondi di private equity richiedano una commissione annuale del 2% del capitale investito per pagare gli stipendi delle aziende, l’approvvigionamento di accordi e servizi legali, i costi di dati e ricerca, marketing e costi fissi e variabili aggiuntivi. Tuttavia, non ci sono limiti a queste commissioni per gli investitori.

Gli individui dovrebbero avere una buona conoscenza di questi costi prima di investire perché ciò limiterà il ritorno totale sull’investimento. Ad esempio, se un fondo immobiliare di private equity raccogliesse $ 500 milioni, raccoglierebbe $ 10 milioni ogni anno per pagare le spese associate. Per tutta la durata del suo ciclo di 10 anni, un fondo raccoglierebbe $ 100 milioni di commissioni, il che significa che solo $ 400 milioni sarebbero effettivamente investiti durante quel decennio.

I gestori di private equity ricevono anche un “carry”, che è una commissione di performance che tradizionalmente è il 20% dei profitti lordi in eccesso per il fondo. Gli investitori sono tradizionalmente disposti a pagare queste commissioni a causa della capacità del fondo di aiutare a mitigare i problemi di governance aziendale e di gestione ciò potrebbe influire negativamente su un’azienda pubblica.

La maggior parte dei fondi immobiliari di private equity sono considerati investimenti “basati sulle necessità”, il che significa che i partner impegnano il capitale ai partner generali a rate in base alle necessità. Quando i MMG individuano potenziali proprietà di investimento, il fondo invierà una richiesta formale di capitale che i soci limitati hanno promesso al fondo immobiliare all’inizio del ciclo. Noto come “richiesta di capitale”, è un obbligo legale che i soci accomandanti devono adempiere.

Se un socio accomandante non riesce a soddisfare una richiesta di capitale, un fondo può costringere quella persona o istituzione a dichiarare insolvenza e perdere l’intera quota di proprietà. Altri soci accomandanti in genere ricevono l’opportunità di acquistare eventuali azioni perse in caso di tale inadempienza.

Tipi di strategie immobiliari di private equity

Quando si investe in immobili di private equity, ci sono tradizionalmente quattro tipi di strategie di investimento:

• Core è la strategia più conservativa e potrebbe includere solo proprietà che offrono un rischio inferiore e rendimenti potenziali inferiori perché esistono in località ben popolate o ben frequentate. Questa strategia potrebbe anche concentrarsi fortemente sugli investimenti in proprietà di alta qualità e di alto valore che richiedono pochissime ristrutturazioni o manutenzioni. Queste proprietà offrono flussi di cassa prevedibili e sono generalmente costituite da strutture multi-tenant completamente affittate.
• Core-plus richiede un po ‘più di rischio, ma può offrire un rendimento maggiore rispetto alla strategia core. Queste proprietà richiedono livelli modesti di attività a valore aggiunto o miglioramento della posizione.
• Il valore aggiunto è una strategia di rischio moderato a rendimento medio-alto che si concentra maggiormente sullo sviluppo immobiliare e sul market timing. In questa strategia, i gestori di portafoglio acquistano proprietà, si impegnano in un certo livello di riqualificazione e vendono quando il mercato è in performance. Le proprietà a valore aggiunto in genere richiedono modifiche alla gestione, miglioramenti fisici o la risoluzione dei vincoli di capitale. Questi passaggi includono ristrutturazioni edilizie e ricerca di modi per aumentare le tariffe di noleggio per migliorare i mercati. Le strategie a valore aggiunto includono anche il turnaround di società operative in fallimento o l’assunzione di debiti per il controllo delle proprietà sottostanti.
• Opportunistic fornisce il massimo livello di rendimento ma si assume il rischio maggiore. Con questa strategia, i gestori acquistano proprietà che includono terreni non sviluppati o in mercati con prestazioni inferiori o poco trafficate.

Accettare rischi e prospettive a lungo termine

Gli investitori in immobili di private equity dovrebbero comprendere che, investendo in un fondo, devono essere disposti ad accettare che il loro capitale possa essere vincolato per un periodo predeterminato che potrebbe durare molti anni.

Inoltre, esistono molteplici rischi nel mercato immobiliare e una grande quantità di investimenti potrebbe essere richiesta durante le richieste di capitale in un momento in cui un individuo ha un flusso di cassa basso. Molti GP strutturano i propri fondi come investimenti che durano un decennio o più e offrono poche o nessuna opportunità agli investitori di ritirare o riscattare i propri soldi. La natura illiquida dei fondi di private equity richiede agli investitori di comprendere i rischi di mantenere i propri soldi vincolati per un periodo prolungato.

La natura delle strutture dei fondi di private equity rende molto difficile valutare la performance finanziaria di un fondo o le proprietà che detiene. Poiché esiste una regolamentazione limitata dei fondi immobiliari di private equity, i soci accomandatari non sono tenuti a offrire alcun aggiornamento agli investitori su potenziali investimenti, valutazioni del portafoglio o qualsiasi altra informazione aggiuntiva relativa agli investimenti. Investire in immobili di private equity richiede che i soci accomandanti impegnino un capitale significativo e abbiano piena fiducia che il gestore del fondo raggiungerà i propri obiettivi di investimento senza alcun livello di trasparenza richiesto. I gestori di fondi, tuttavia, in genere inviano aggiornamenti ai propri investitori e possono scegliere di essere trasparenti sulla performance al fine di infondere fiducia in qualsiasi fondo attuale o futuro.

La linea di fondo

Prima di investire in immobili di private equity, gli individui devono determinare se sono qualificati per partecipare al processo. Coloro che sono qualificati vorranno esplorare i loro obiettivi di investimento personali, i requisiti di liquidità e la tolleranza al rischio nei mercati immobiliari. Dopo aver parlato con un consulente finanziario, gli investitori dovrebbero studiare una varietà di fondi diversi per ottenere una migliore comprensione delle strategie di gestione dei soci accomandatari e delle performance passate di altri fondi immobiliari.