Valutazioni domestiche: la chiave per un rifinanziamento di successo
Quando si considera il rifinanziamento del mutuo, molto dipenderà dalla valutazione. Se il valore della tua casa è così basso che sei sott’acqua, non puoi rifinanziarlo. Se il valore della tua stima mette il tuo patrimonio immobiliare a meno del 20%, rimarrai bloccato a pagare un’assicurazione ipotecaria privata (PMI) o dovrai portare un po ‘di denaro al tavolo per effettuare un rifinanziamento. Inoltre, potresti non ottenere il tasso di interesse più basso disponibile, poiché i creditori considerano i mutuatari con meno capitale proprio più rischiosi.
Se stai pensando di rifinanziare, dovresti capire il ruolo essenziale della valutazione nel processo e come puoi preparare la tua casa, che è la chiave per ottenere un rifinanziamento di successo.
Punti chiave
- Un proprietario di casa che intende rifinanziare un mutuo deve prima ottenere una stima, che in genere costa $ 300 a $ 500 per una casa unifamiliare.
- Il perito, un professionista indipendente, valuta accuratamente una casa, di persona, ed esamina proprietà simili prima di arrivare a una valutazione per la casa.
- Rinfrescare il lavoro di verniciatura di una casa, eliminare il disordine e evidenziare le caratteristiche nascoste può aiutare ad aumentare le probabilità di una valutazione elevata.
- Un proprietario di casa che crede che una valutazione sia troppo bassa può fare appello, ma la possibilità che un perito la cambi è molto scarsa a meno che non ci siano prove sostanziali che il valore è sbagliato.
Che cos’è una valutazione domestica?
Una valutazione è condotta da un professionista autorizzato o certificato, la cui opinione sul valore di una casa è fornita come una terza parte disinteressata e imparziale. Il perito viene pagato per fornire il servizio di valutazione della tua casa, ma non ha la pelle in gioco quando si tratta di essere in grado di rifinanziare in base al valore a cui arrivano.
In un’operazione di rifinanziamento, la valutazione protegge la banca assicurando che non presti al mutuatario più denaro di quanto valga la proprietà. Se la proprietà in seguito va in pignoramento per qualsiasi motivo, il prestatore vuole essere in grado di rivendere la proprietà e ottenere indietro i suoi soldi.
Un perito visita la tua casa per un periodo compreso tra 30 e 60 minuti per misurarne le dimensioni, esaminare i servizi e valutare le condizioni generali, sia all’interno che all’esterno, scattando foto dell’esterno, del garage e di ogni stanza interna.
Quindi esaminano i record delle transazioni di proprietà simili alla tua, idealmente, le proprietà nel tuo quartiere che sono state vendute di recente. Sulla base della visita a domicilio e di queste registrazioni, il perito arriva a un’opinione professionale su quanto venderebbe la tua proprietà se la mettessi sul mercato. La banca utilizza questo valore, insieme al reddito, al patrimonio e alla storia creditizia, per determinare quanto ti presterà ea quali condizioni.
Come funzionano le valutazioni domestiche
Due tipi di operazioni di rifinanziamento non richiedono una valutazione: il rifinanziamento semplificato della Federal Housing Administration (FHA) e il prestito di rifinanziamento per la riduzione del tasso di interesse della Veterans Administration (VA). Tutti gli altri tipi di operazioni di rifinanziamento richiedono una valutazione.
Le normative federali stabiliscono come i prestatori e i periti devono comportarsi durante il processo di valutazione. Dopo la crisi degli alloggi, il governo ha voluto aumentare l’indipendenza del valutatore per evitare la possibilità di prestito sulla base di valori di casa gonfiati. Il Dodd-Frank Act e il Truth in Lending Act sono tra le normative che richiedono che le valutazioni e le valutazioni siano condotte in modo indipendente, utilizzando criteri stabiliti e siano libere da influenze esterne “.2
Poiché i requisiti di indipendenza del perito federale definiscono un ambito ristretto di interazioni accettabili tra un perito e funzionari di prestito, gli istituti di credito temono che avere contatti con i periti possa essere interpretato come una violazione della legge tentando di influenzare l’opinione del perito prima che la valutazione sia completata.
I finanziatori sbagliano dalla parte della cautela per evitare la possibilità di gravi azioni disciplinari. Gli ufficiali di prestito e gli intermediari non possono selezionare il perito, né il mutuatario.
L’istituto di credito ordinerà spesso la valutazione tramite una terza parte chiamata società di gestione della valutazione (AMC). “L’utilizzo di un AMC non è un requisito, ma questo è l’approccio comune all’indipendenza del perito”, afferma Joe Parsons, consulente senior per i prestiti presso Pinnacle Capital Mortgage di Dublino, California, banchiere regionale e intermediario ipotecario.
Molti istituti di credito, in particolare quelli di piccole dimensioni, hanno rapporti di referral diretti con un piccolo gruppo di valutatori individuali e potrebbero non utilizzare un AMC. Oppure il prestatore può avere un dipartimento di valutazione indipendente interno. Il perito dovrebbe avere una conoscenza locale dell’area (chiamata competenza di mercato). I periti sono tenuti a seguire gli Uniform Standards of Professional Appraisal Practice emessi dalla Appraisal Foundation, un’organizzazione professionale, sebbene questi standard non siano legali.
Chi paga per la valutazione?
Le commissioni di valutazione variano a seconda dello stato, ma i periti devono addebitare tariffe consuete e ragionevoli per l’area. Aspettatevi di pagare il prestatore da $ 300 a $ 500 per una stima di una casa unifamiliare standard. “Le proprietà più complesse sono più costose perché l’ispezione richiede più tempo”, afferma Erin Benton, vicepresidente di Decorum Valuation Services, una società di gestione delle valutazioni di Ellicott City, Md.
Devi pagare per la stima indipendentemente dal fatto che il tuo prestito venga chiuso perché il perito ha comunque svolto il lavoro. Mentre la commissione può sembrare utile se ti consente di ottenere i termini di rifinanziamento che desideri, può sembrare uno spreco di denaro se una valutazione bassa significa che non puoi rifinanziare.
Dal momento che i finanziatori non possono discutere il valore di una casa o il “valore target” previsto con un perito al momento dell’assegnazione, i proprietari di casa non sono in grado di ottenere una stima approssimativa da parte di un perito per valutare se la loro casa è abbastanza alta da poterli rifinanziare prima di pagare il servizio, come potevano prima delle nuove normative. Nella migliore delle ipotesi è possibile cercare vendite comparabili recenti su siti Web come Zillow e Redfin, ma questi record potrebbero essere imprecisi o incompleti.
Un’altra opzione è chiedere a un agente immobiliare di eseguire un’analisi di mercato comparativa e fornire stampe delle recenti vendite comparabili dal Multiple Listing Service, afferma Bruce Ailion, un agente di RE / MAX Greater Atlanta. Chiedi gentilmente, poiché l’agente ti farà un favore, a differenza della vendita di una casa, non guadagnerà alcuna commissione dal tuo rifinanziamento.
Cosa cercano i valutatori?
Il valore che il perito attribuisce alla tua casa dipende in gran parte dai recenti prezzi di vendita di proprietà comparabili. Tuttavia, ti sbagli se pensi di non poter fare nulla per aiutare la tua casa a raggiungere la fascia alta del suo potenziale valore di valutazione.
Far valutare la tua casa è come andare al primo appuntamento, dice Ailion. Anche se non hai idea di come ti piacerà o ti valuterà il tuo partner, essere ben curato migliora sostanzialmente le tue possibilità di essere considerato attraente. “Così è con la valutazione”, dice. “La tua proprietà dovrebbe essere ordinata e pulita, ordinata e facile da ispezionare. Tutti gli animali domestici devono essere contenuti e l’odore deve essere mascherato. Non vuoi che il perito si affretti a uscire. ”
Ecco come il perito residenziale certificato Ralph J. Vaccari, presidente di Vaccari & Associates a Marblehead, Mass., Descrive il suo approccio al lavoro: “In generale, non dovrebbe importare se il tuo prato non è falciato o la tua casa è un disastro. È importante rendersi conto, tuttavia, che una casa sporca o trasandata può aumentare il suo aspetto di usura oltre il normale e tale condizione può, infatti, influire sul valore “.
Secondo Vaccari, il perito si preoccupa di quanto segue:
- Condizioni esterne e interne
- Numero totale di camere, con valore aggiunto a camere e bagni
- Funzionalità, compreso il design e la disposizione delle stanze interne e l’ obsolescenza funzionale
- Miglioramenti a cucine e bagni, finestre, tetto e impianti domestici (riscaldamento, elettrico e idraulico) negli ultimi 15 anni che rendono la casa più moderna, funzionale e vivibile per gli standard odierni
- Condizione ed età degli impianti idraulici, elettrici e HVAC della casa
- Servizi esterni, come garage indipendenti, ponti e portici. Piscine e vasche idromassaggio aumenteranno anche il valore di una casa
- Posizione
- Caratteristiche poco attraenti, come un aspetto esteriore incoerente con il resto del quartiere, sminuiranno il valore
È una buona idea sottolineare le caratteristiche che potrebbero non essere immediatamente evidenti e che potrebbero potenzialmente aumentare l’opinione di valore del valutatore, afferma Parsons.
La discriminazione del prestito ipotecario è illegale. Consumer Financial Protection Bureau o al Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti.
Preparazione per una valutazione
Preparare la casa per la visita di un perito, tuttavia, è diverso dal prepararla per un potenziale acquirente. “Quando apri la tua casa a un potenziale acquirente, vuoi innescare risposte emotive”, afferma Parsons. “Come venditore, vuoi che l’acquirente sia in grado di immaginare quanto sarà felice e a suo agio lì. Tali considerazioni soggettive non si applicano a una valutazione “.
Vaccari aggiunge che un proprietario di casa non farebbe un cambiamento, come strappare un vecchio tappeto per rivelare pavimenti in legno, per una valutazione, come farebbe per un venditore. Ma rinfrescare la vernice della casa, sia all’interno che all’esterno, può aiutare, così come eliminare il disordine per consentire il pieno accesso e la visualizzazione di tutte le aree della casa, compreso il seminterrato. Infine, dice Ailion, “Se i registri fiscali non sono corretti, segnalalo”.
Altrimenti, dice Vaccari, è responsabilità del perito scoprire i problemi e porre domande dove giustificato.
Se ti assicuri una buona valutazione
Congratulazioni! Hai completato un passo importante verso il rifinanziamento del mutuo e il risparmio di denaro. Ora è il momento di passare attraverso la prossima serie di passaggi con il tuo addetto ai prestiti. Se hai ottenuto una valutazione favorevole, utilizza uno strumento come il calcolatore dei mutui del Consumer Financial Protection Bureau per ricercare i tassi di interesse su un mutuo rifinanziato per una casa del tuo valore. Essere armati di queste cifre può darti un certo potere contrattuale quando incontri il tuo prestatore.
Se desideri presentare ricorso contro una valutazione bassa, avrai maggiori possibilità di successo se offri dati affidabili a sostegno del tuo caso.
Ottenere una seconda opinione
A volte il valore del perito non è solo inferiore a quello che vorresti fosse, ma inferiore a quello che pensi valga la tua casa. “Una valutazione è solo l’opinione di una persona”, dice Ailion. “Sebbene questa sia un’opinione preparata e istruita, come per tutte le professioni, ci sono professionisti buoni e cattivi”.
Date le rigide normative federali che regolano il processo, c’è qualcosa che puoi fare per una valutazione bassa? “Se il proprietario della casa non ama il valore della valutazione, può scrivere una lettera di ricorso al prestatore o all’AMC, ma la possibilità che un perito cambi la propria opinione è molto ridotta a meno che il proprietario della casa non abbia prove schiaccianti che il valore è sbagliato, “Dice Benton.
Il tuo ricorso avrà esito positivo solo se puoi dimostrare che il perito ha commesso un errore significativo, come elencare la metratura o il conteggio delle stanze in modo errato; che hanno trascurato un servizio importante come una piscina o una spa; o ha ignorato una vendita comparabile che potrebbe supportare un valore più alto mentre “scegliendo” un comparabile meno adatto che indicherebbe un valore inferiore, dice Parsons.
Si potrebbe anche sostenere un caso, dice Ailion, sottolineando che i comparabili usati erano in un distretto scolastico inferiore o in una suddivisione inferiore che non aveva un’associazione di proprietari di casa con piscine e campi da tennis, che tutti i comparabili erano in difficoltà o immobili vendite di proprietà o che hanno altre esternalità negative che influenzano il valore, come trovarsi su una strada trafficata.
“Spiega perché sono diversi e non uguali ai tuoi”, dice Ailion. “Devi dimostrare che qualcosa non va con i comparabili selezionati.”
Le tue opzioni quando la valutazione è bassa
Se non sei in grado di contestare con successo una valutazione bassa, come ti assicuri che il rifinanziamento vada a buon fine? Se la valutazione ti fissa a un patrimonio netto inferiore all’80%, non raggiungerai il necessario rapporto prestito / valore dell’80%e dovrai pagare il PMI a meno che tu non scelga di effettuare un rifinanziamento in contanti.
Se la valutazione ti mette a meno dell’80% del capitale, puoi rifinanziare in contanti, aggiungendo abbastanza soldi alla chiusura per arrivare a quel magico rapporto prestito / valore dell’80% ed evitare il PMI.
Puoi scegliere di pagare il PMI per ora. Se i valori delle case continuano ad aumentare, in seguito puoi fornire vendite comparabili al tuo gestore di mutui e chiedergli di rimuovere il PMI, anche se non hai ancora pagato gran parte del tuo capitale.
Se la valutazione rivela che sei sott’acqua, tuttavia, tutto ciò che puoi fare è aspettare che il mercato migliori, a meno che tu non sia qualificato per un programma come High LTV Refinance Option di Fannie Mae o Freddie Mac Enhanced Relief Refinance. L’ Home Affordable Refinance Program (HARP), che aveva offerto assistenza governativa ai proprietari di case sott’acqua, è scaduto alla fine del 2018.
La linea di fondo
Capire come funziona il processo di valutazione ti darà le migliori possibilità di convincere un perito ad assegnare il valore più alto possibile alla tua proprietà. Le valutazioni non sempre arrivano ai valori sperati dai mutuatari e sono un processo umano con spazio per la soggettività e gli errori. Puoi fare appello contro una valutazione bassa, ma riuscirai solo con dati sufficientemente solidi per sostenere la tua richiesta.