Metà vita
Cosa significa Half-Life?
L’emivita è un termine usato per descrivere una data futura in cui metà del capitale totale di un titolo garantito da ipoteca (MBS), o un’altra forma di debito o obbligazione, sarà estinto. Mentre una stima può essere fatto come a quello che sarà il tempo di dimezzamento, non è definita come le variabili della sicurezza o di mutuo possono cambiare.
Punti chiave
- L’emivita rappresenta una data futura in cui la metà del capitale totale di un titolo garantito da ipoteca (MBS), o un’altra forma di debito o obbligazione, sarà saldata.
- Nel settore immobiliare, maggiore è l’interesse, più tempo impiegherà il proprietario della casa a raggiungere la metà del rimborso del mutuo.
- Per le obbligazioni al di fuori del regno dei mutui, l’emivita dipende dal rimborso tramite ammortamento o accantonamento per fondi di ammortamento.
Capire Half-Life
Nel settore immobiliare, l’emivita indica il punto a metà del rimborso di un mutuo. Per un MBS, i mutui per la casa vengono venduti dalle banche emittenti a un’impresa sponsorizzata dal governo (GSE) oa una società finanziaria e quindi raggruppati per formare un unico titolo investibile; ciò significa che l’emivita si verifica quando viene pagata la metà del capitale complessivo dei mutui sottostanti.
Il tempo necessario per raggiungere l’emivita dipende dai tassi di interesse. Man mano che il costo del prestito diminuisce, il capitale sarà rimborsato più rapidamente poiché i proprietari di abitazione sono incentivati a rifinanziare i loro mutui a tassi più convenienti. Al contrario, all’aumentare dei tassi di interesse, l’emivita aumenterà poiché i proprietari di casa impiegheranno più tempo per estinguere l’ipoteca in essere sulla loro proprietà.
L’emivita può essere utilizzata anche per rappresentare il punto intermedio di rimborso per altre forme di obbligazioni o debito. Le obbligazioni che si trovano al di fuori del regno dei mutui avranno un’emivita che dipende dal rimborso tramite l’ ammortamento o un fondo di ammortamento .
Ad esempio, le obbligazioni a 25 anni a volte hanno una disposizione in cui il 5% del capitale dell’obbligazione deve essere rimborsato dopo cinque anni dall’emissione. In questo caso, l’obbligazione ha un’emivita di cinque anni, sommati al numero di anni necessari per ritirare la metà dell’emissione. Il legame raggiungerà quindi la sua emivita dopo 15 anni.
Esempio di Half-Life
L’emivita di un mutuo è il punto a metà del rimborso del capitale e non include il pagamento degli interessi. Tuttavia, maggiore è l’interesse, più tempo ci vorrà per raggiungere il punto intermedio del principale.
Supponiamo, ad esempio, che una persona accetti un mutuo di 30 anni per $ 100.000 per acquistare una casa, con un interesse del 5%. Ciò rende il suo pagamento mensile di circa $ 500, che inizia con un importo elevato di interessi e diminuisce nel tempo man mano che viene pagato più capitale.
In questo scenario, ci vorranno più di 19 anni per estinguere la metà del capitale del mutuo, a causa degli effetti degli interessi.
L’emivita di un MBS
Come mostra l’esempio sopra, la data di emivita di un mutuo dovrebbe tipicamente essere successiva alla metà cronologica del prestito. In alcune circostanze, tuttavia, questo momento può sorgere molto più rapidamente.
Negli Stati Uniti, la durata media del mutuo è di 30 anni, ma l’emivita media di un MBS è di circa 12 anni. Perché? Perché alcuni dei mutui inclusi in questi investimenti vengono ripagati prima del previsto. Ogni volta che il proprietario di una casa effettua un pagamento anticipato, accelera il tempo necessario affinché questi investimenti recuperino metà del capitale sui mutui sottostanti.
Normalmente, essere pagati più velocemente del previsto è una buona cosa. Questo non è il caso dei titolari di MBS. Quando i proprietari di abitazione rifinanziano, gli investitori vengono pagati il capitale che sono dovuti, ma perdono anche il resto degli interessi che erano ancora dovuti sul mutuo originale.
Questo rende il compito di prevedere dove i tassi di interesse si stanno dirigendo fondamentale per l’investitore MBS. I tassi costanti dovrebbero prolungare la durata di un MBS e successivamente la durata dell’emivita, assicurando che venga recuperato più denaro dall’investimento. L’aumento dei tassi non è così favorevole, tuttavia, poiché spesso lascia gli investitori bloccati con rendimenti inferiori rispetto a quelli che potrebbero ottenere altrove.