Pagamento flessibile ARM

Cos’era un pagamento flessibile ARM?

Un pagamento flessibile ARM, noto anche come opzione ARM, era un tipo di mutuo a tasso variabile (ARM) che consentiva al mutuatario di scegliere tra quattro diverse opzioni di pagamento ogni mese: un pagamento di 30 anni completamente ammortizzato;un pagamento di 15 anni completamente ammortizzato;un pagamento di soli interessi, o un cosiddetto pagamento minimo che non copriva gli interessi mensili.

Il Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) ha eliminato efficacemente i pagamenti flessibili ARM nel 2014 attraverso i nuovistandard di mutuo qualificato (QM).

Punti chiave

• Un pagamento flessibile ARM ha permesso ai mutuatari di scegliere tra quattro diverse opzioni di pagamento ogni mese.
• Queste opzioni di pagamento includevano un mutuo di 30 anni, un pagamento di 15 anni, un pagamento di soli interessi e un pagamento minimo.
• La maggior parte degli ARM di pagamento flessibili offriva un tasso iniziale basso seguito da un tasso di interesse molto più alto, lasciando il mutuatario con uno “shock di pagamento” e spesso con l’incapacità di pagare i nuovi pagamenti mensili.
• Questo tipo di mutuo è stato interrotto negli Stati Uniti dal 2014.1

Comprensione di un pagamento flessibile ARM

Gli ARM di pagamento flessibile erano popolari prima della crisi dei mutui subprime del 2007-2008, quando i prezzi delle case aumentarono rapidamente. I mutui avevano un tasso di interesse introduttivo molto basso, in genere l’1%, che ha portato molte persone a presumere di potersi permettere una casa più costosa di quanto il loro reddito potrebbe suggerire. Ma il tasso di teaser era solo per un mese. Quindi il tasso di interesse viene reimpostato su un indice come ilCOSI (Wells Cost of Saving Index ) più un margine, spesso con conseguente “shock di pagamento”.

Utilizzando il nuovo tasso di interesse, i mutuatari potrebbero scegliere di effettuare un pagamento ipotecario convenzionale di 30 anni o un pagamento accelerato di 15 anni ancora più grande. In pratica, pochi mutuatari lo hanno fatto; dopo il primo mese, la maggior parte ha optato per il pagamento di soli interessi o per il pagamento mensile minimo, che sembrava un ottimo affare.

Molti mutuatari non capivano che gli interessi non pagati sarebbero stati applicati al saldo del prestito, un processo chiamato ammortamento negativo. Ciò in effetti ha aumentato l’entità del prestito. Quando i prezzi delle case sono crollati, i mutuatari hanno scoperto che dovevano sui loro mutui più del valore delle loro case.

I proprietari di case non potevano vendere le loro case, poiché il valore era troppo basso e molti mutuatari non potevano permettersi di effettuare pagamenti mensili del mutuo, portando a insolvenze che si diffondevano attraverso le banche e qualsiasi prodotto finanziario ipotecario, come i titoli garantiti da ipoteca (MBS).

Disuso del pagamento flessibile ARM

Pagamenti flessibili ARMS e altre opzioni ARM avevano un sacco di caratteri piccoli che molti mutuatari hanno sorvolato. Ad esempio, la maggior parte delle opzioni ARM aveva un limite di ammortamento negativo, il che significa che il mutuatario poteva effettuare pagamenti minimi solo fino a quando il valore del prestito non raggiungeva il 110% al 115% dell’importo originale.

Anche i pagamenti minimi sono aumentati ogni anno, a volte di percentuali che non sembravano molto ma si sono aggravate rapidamente. E l’opzione di pagamento di soli interessi era generalmente valida solo per i primi dieci anni. Molti proprietari di case hanno visto i pagamenti del prestito più che raddoppiati dopo pochi anni.

Molti di questi mutui sono stati stipulati da prestatori predatori che erano più interessati a concludere un affare e fare una commissione rispetto al possibile impatto finanziario negativo che avrebbe sui mutuatari, sapendo che alla fine potrebbero non essere in grado di permettersi i loro mutui.

Per scoraggiare le banche dalla stipula di prestiti che potrebbero potenzialmente far fallire i proprietari di case, la CFPB ha istituito il suo programma di mutui qualificati nel 2014. In base a questo programma, alcuni tipi di mutui stabili avrebbero ottenuto l’approvazione del controllo di qualità dell’agenzia e qualificheranno la banca emittente per una maggiore protezione in caso di insolvenza.

Poiché ai prestiti con ammortamento negativo come gli ARM con pagamento flessibile non è mai stata concessa l’approvazione del QM, le banche li hanno ampiamente abbandonati a favore di ARM più convenzionali e mutui a tasso fisso.