Ottenere detrazioni fiscali statunitensi su immobili esteri

Sempre più americani cercano all’estero case per le vacanze, proprietà a reddito da locazione e luoghi in cui stabilirsi durante la pensione, che siano a cinque o 30 anni di distanza. I vantaggi fiscali di possedere proprietà all’estero sono simili a quelli di possedere negli Stati Uniti, con poche eccezioni.

Punti chiave

• Se possiedi una proprietà all’estero, i vantaggi fiscali degli Stati Uniti dipendono da come la utilizzi.
• Puoi detrarre gli interessi ipotecari, ma non le tasse sulla proprietà, se la proprietà è per uso personale.
• Se ricevi un reddito da locazione, le regole dipendono da quanti giorni usi la casa per uso personale rispetto a quello in affitto.

I vantaggi che i proprietari di proprietà ottengono dalla legislazione fiscale degli Stati Uniti dipendono da come utilizzano la proprietà. Se vivi in ​​casa, ad esempio, in genere puoi detrarre gli interessi ipotecari. Se si utilizza la proprietà per redditi da locazione, è possibile dedurre gli interessi ipotecari e una serie di altre spese, compresa la proprietà e assicurazione di responsabilità civile, costi di riparazione e di manutenzione, e locali ea lunga distanza le spese di viaggio relative al mantenimento della proprietà.

Continua a leggere per vedere come le leggi fiscali statunitensi trattano la proprietà di proprietà straniera, nonché le implicazioni fiscali della vendita della proprietà.

Proprietà per uso personale

Se usi la proprietà come seconda casa, non come affitto, puoi detrarre gli interessi ipotecari proprio come faresti per una seconda casa negli Stati Uniti. Per il 2019, puoi detrarre gli interessi che paghi sui primi $ 750.000 ($ 375.000 in caso di dichiarazione di matrimonio separatamente) del debito ipotecario qualificato sulla prima e seconda casa (che è l’importo totale). Tieni presente che se hai acquistato le tue proprietà prima del 16 dicembre 2017, probabilmente hai superato il limite di detrazione precedente di $ 1 milione di debito ipotecario qualificato. Rivolgiti a un esperto fiscale per essere sicuro di dove ti trovi.

Come con una residenza principale, non puoi cancellare spese come utenze, manutenzione o assicurazione a meno che tu non sia in grado di richiedere la detrazione dell’ufficio domestico.

Mentre la detrazione degli interessi ipotecari è la stessa sia che la casa sia negli Stati Uniti o all’estero, le tasse sulla proprietà funzionano in modo diverso. Ai sensi del Tax Cuts and Jobs Act (TCJA), non è più possibile detrarre le tasse sulla proprietà sulle proprietà straniere.

Proprietà in affitto

Le norme fiscali sono più complicate se ricevi un reddito da locazione sulla proprietà. Si applicano regole diverse, a seconda di quanti giorni usi la casa per uso personale piuttosto che per uso locativo. In generale, rientrerai in una delle due categorie:

1. Affittate la casa per 14 giorni o meno e utilizzate la proprietà per più di 14 giorni o il 10% del totale dei giorni in cui è stata affittata. Puoi affittare la casa a qualcun altro per un massimo di due settimane (14 notti) ogni anno senza dover segnalare tale reddito all’IRS. Anche se lo affittate per $ 5.000 a notte, non dovete dichiarare il reddito da locazione a condizione che non lo abbiate affittato per più di 14 giorni. La casa è considerata una residenza personale, che consente di detrarre gli interessi ipotecari secondo le regole standard della seconda casa, ma non le perdite o le spese di affitto.
2. Affitta la casa per 15 o più giorni e la usi per meno di 14 giorni o il 10% dei giorni in cui la casa è stata affittata.In questo caso, l’IRS considera la proprietà in affitto della casa e le attività di noleggio sono viste come un’attività commerciale. Ricorda: se un membro della tua famiglia usa la casa (cioè il tuo coniuge, i tuoi fratelli, i genitori, i nonni, i figli e i nipoti), conta come una giornata personale a meno che non riscuoti un giusto prezzo di affitto. Devi segnalare tutti i redditi da locazione all’IRS, ma la buona notizia è che questo ti consente di detrarre le spese di affitto, come interessi ipotecari, tasse sulla proprietà estera, spese pubblicitarie, premi assicurativi, utenze e commissioni pagate ai gestori di proprietà. Una notevole differenza tra una proprietà in affitto in patria e una all’estero: la tua proprietà all’estero viene ammortizzata in un periodo di 40 anni, invece degli attuali 27,5 anni per le proprietà residenziali nazionali. In entrambi i casi, ammortizzi solo il valore della struttura (l’edificio); il terreno non è ammortizzabile.

Vendere la proprietà

Se vendi la tua casa all’estero, il trattamento fiscale è simile alla vendita di una casa negli Stati Uniti e varia a seconda di come la proprietà è stata utilizzata. Se hai vissuto nella casa per almeno due degli ultimi cinque anni, questa si qualifica come residenza principale e puoi escludere dalla vendita fino a $ 250.000 di plusvalenze (o fino a $ 500.000 per i contribuenti sposati). Questa esclusione dalla vendita della casa principale non si applica se la casa non era la tua residenza principale, nel qual caso dovrai pagare la normale imposta sulle plusvalenze.

Se vendi una proprietà negli Stati Uniti, potresti essere in grado di fare uno scambio 1031 (chiamato anche scambio di tipo simile ), in cui scambi un investimento immobiliare con un altro immobile “simile”, su base fiscale differita. Molti investitori utilizzano questa strategia per differire il pagamento delle plusvalenze e per recuperare le tasse dall’ammortamento.

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La Sezione 1031 degli Stati Uniti consente di vendere e sostituire una proprietà straniera solo con un’altra proprietà straniera.

Una differenza significativa nel trattamento fiscale della proprietà domestica rispetto a quella estera, tuttavia, è che la proprietà negli Stati Uniti non è considerata simile a qualsiasi proprietà all’estero. La Sezione 1031 degli Stati Uniticonsente solo scambi nazionali e stranieri.

Gli Stati Uniti considerano qualsiasi proprietà al di fuori degli Stati Uniti come simile a qualsiasi altra proprietà simile al di fuori degli Stati Uniti, quindi è possibile 1031 scambiare una casa a Panama con un’altra a Panama, o in Ecuador o in Costa Rica, per quella materia. Semplicemente non sarà considerato simile a nessuna proprietà negli Stati Uniti

Doppia tassazione

Se gestisci la tua casa all’estero come proprietà in affitto, potresti dover pagare delle tasse nel paese in cui si trova la proprietà. Per evitare la doppia imposizione, puoi richiedere un credito d’imposta sulla tua dichiarazione dei redditi degli Stati Unitiper qualsiasi tassa che hai pagato al paese estero in relazione al reddito netto da locazione. Tuttavia, esiste un credito d’imposta massimo consentito: non è possibile richiedere un credito superiore all’importo delle tasse statunitensi sul reddito da locazione, al netto delle spese.

Oltre a richiedere un credito d’imposta per eventuali imposte sul reddito da locazionepagate, puoi anche richiedere un credito d’imposta estero se vendi la proprietà e paghi l’imposta sulle plusvalenze nel paese straniero.

La linea di fondo

Quando acquisti all’estero, devi prestare particolare attenzione alla pianificazione e ai dettagli. Molti paesi hanno regole e regolamenti su chi può possedere proprietà e su come possono essere utilizzate. Se acquisti una casa all’estero, assicurati che la transazione sia condotta in modo da proteggere i tuoi diritti di proprietà. Negli Stati Uniti, gli acquirenti di case ricevono la proprietà sulla proprietà; questa distinzione non è così chiara in tutti i paesi.

Inoltre, tieni presente che, in quanto proprietario di una proprietà straniera, potresti dover presentare una serie di moduli fiscali statunitensi, a seconda della tua esatta situazione. Ad esempio, se affittate la vostra casa all’estero e aprite un conto bancario per riscuotere l’affitto, dovete presentare un modulo FBAR (Report of Foreign Bank and Financial Accounts) se il valore complessivo di tutti i vostri conti è pari o superiore a $ 10.000 “su un dato dato giorno dell’anno solare “.

Altri moduli includono ilmodulo 5471 – Restituzione di informazioni di persone statunitensi in relazione a determinate società straniere (se la proprietà è detenuta in una società straniera);eModulo 8858 — Restituzione di informazioni di persone statunitensi in relazione a entità straniere ignorate (se la tuaproprietà offshore è detenuta in una LLC straniera).12

Perché leggi sulla proprietà estera e fiscali sono complicate e cambiare di volta in volta, proteggere se stessi attraverso la consultazione con un qualificato fiscale commercialista e / o immobiliare avvocato sia negli Stati Uniti e all’estero.