Building and Loan Association (B&L)

Che cos’è una Building and Loan Association (B&L)?

Le associazioni di edilizia e prestito (B&L) erano istituti finanziari reciprocamente detenuti (FI) che aumentarono notevolmente l’accessibilità dei mutui per la casa dagli anni ’30 agli anni ’30 del XIX secolo. Guidati da uno spirito di “mutuo aiuto personale”, i partecipanti hanno unito i loro soldi, generalmente all’interno di piccoli B&B regionali, e a loro volta hanno ottenuto i requisiti per ricevere dividendi e sottoscrivere un mutuo.

Dalla metà degli anni ’30 in poi, i B & L iniziarono a trasformarsi in  istituzioni federali di risparmio e prestito (S&L), che avevano una carta del governo degli Stati Uniti e facevano affidamento sull’assicurazione federale sui depositi.

Punti chiave

• Le associazioni di edilizia e prestito (B&L) erano istituti finanziari reciprocamente detenuti (FI) che aumentarono notevolmente l’accessibilità dei mutui per la casa dagli anni ’30 agli anni ’30 del XIX secolo.
• I partecipanti hanno messo insieme i loro soldi e, a loro volta, hanno ottenuto il diritto di ricevere dividendi e sottoscrivere un mutuo.
• La Grande Depressione ha colpito duramente molti B&B perché hanno messo gli interessi dei loro membri prima del profitto.
• Le B & L sono diventate regolamentate a livello federale dopo la Grande Depressione, trasformandosi nelle associazioni federali di risparmio e prestito (S & L) che conosciamo oggi.

Capire una Building and Loan Association (B&L)

Un B&L, noto anche come  parsimonia, inizia quando un pool di individui accetta di pagare una quota associativa e sottoscrivere un certo numero di azioni con un valore di scadenza predeterminato. I membri sono quindi obbligati a pagare un determinato importo ogni mese fino al raggiungimento del valore di scadenza delle loro azioni.

Se un individuo acquistasse cinque azioni, ciascuna con un valore di scadenza di $ 600, sarebbe in grado di contrarre un prestito per un massimo di $ 3.000. A causa delle limitazioni nella quantità di capitale detenuta da queste associazioni, i membri dovrebbero generalmente fare a turno – o, più specificamente, fare un’offerta superiore agli altri membri – per contrarre un mutuo per la casa. Se avevano ancora dei soldi sulle azioni, avrebbero continuato a pagarli fino a quando la nota non fosse stata cancellata.

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B&L si basava in gran parte su un modello di accumulo di azioni, in base al quale i membri si impegnavano ad acquistare azioni dell’associazione e successivamente avevano il diritto di contrarre prestiti contro il valore di tali azioni per acquistare una casa.

Le prime B&L erano strutturate come piani “terminati” o chiusi che scadevano quando tutti i prestiti concessi venivano rimborsati. Tuttavia, verso la metà del 1800, vennero in essere i cosiddetti “piani seriali”, che periodicamente emettevano nuove azioni che avevano una propria data di scadenza. Alla fine, questi hanno lasciato il posto a “piani permanenti”, in cui i membri potevano unirsi quando lo desideravano.

Storia delle associazioni edilizie e di prestito (B&L)

I B&B furono influenzati dalle società edilizie britanniche che divennero prevalenti nel Regno Unito durante la rivoluzione industriale. I grandi acconti e i brevi periodi di rimborso, spesso di cinque anni o meno, richiesti dalle banche depositarie si sono rivelati un ostacolo significativo per la proprietà della classe media. Le società di costruzione hanno aggirato il sistema bancario tradizionale consentendo ai membri di acquistare azioni e prendere in prestito contro il loro valore quando hanno acquistato una casa.

Due operai di fabbrica di origine inglese formarono la prima B&L americana a Filadelfia nel 1831. Presto queste cooperative locali sarebbero sorte in tutto il Nordest e nel Medio Atlantico. Negli anni ’70 dell’Ottocento, i B&B erano comparsi nella maggior parte degli stati.

La crescita di B&L è stata alimentata dall’aumento del reddito dei lavoratori qualificati in questo periodo. Sebbene in genere non potessero permettersi il forte acconto necessario per un prestito bancario, i loro guadagni aumentati hanno reso possibile l’acquisto di immobili attraverso questa fonte alternativa di fondi.

L’uso dei B&B raggiunse il suo apice nel 1927, quando 12.804 di loro furono sparsi in tutto il paese, servendo più di 11 milioni di membri. Entro un decennio, tuttavia, tale influenza sarebbe stata notevolmente ridotta.

Immobili e prestiti (B & L) vs. risparmi e prestiti (S & L)

In risposta alla Grande Depressione e al conseguente deterioramento dei bilanci B&L, il governo iniziò a offrire carte per un nuovo tipo di prestatore: le istituzioni federali di S&L. Sebbene il settore fosse inizialmente riluttante ad accettare la regolamentazione federale, i benefici alla fine divennero evidenti.

Per uno,  S & L a corto di liquidità potevano prendere in prestito dal Federal Home Loan Bank Board, istituito nel 1932 dalla  Federal Home Loan Bank Act, al fine di sostenere il loro capitale. Inoltre, la Federal Savings and Loan Insurance Corporation (FSLIC) mirava a stabilizzare i parsimoniosi garantendo i depositi effettuati dai suoi membri.