7 soluzioni per i proprietari di abitazione alle prese con il mutuo

Se ora stai lottando per effettuare i pagamenti del mutuo, non sei solo. Secondo RealtyTrac, una casa su 12.448 è in preclusione in tutti gli Stati Uniti, a partire da dicembre 2020. In Florida, una su 6.240 case, mentre in California, una su 11.342 case è in preclusione.

La nuova pandemia di coronavirus ha portato a livelli crescenti di disoccupazione e perdita di reddito. Se ritieni di essere in pericolo di pignoramento sulla tua casa, sappi che esistono programmi progettati per fornire sgravi ipotecari ai mutuatari.

Opzioni di sgravio ipotecario per COVID-19

Se il tuo mutuo è garantito da un programma governativo, è in vigore una moratoria – o un rinvio – su pignoramenti e sfratti per coloro che sono stati colpiti da COVID-19. La moratoria doveva scadere il 31 gennaio 2021, ma è stata prorogata. Tuttavia, le date di scadenza dell’estensione variano a seconda del programma di mutuo per la casa del governo.

Per coloro che stanno cercando di richiedere la tolleranza, il Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano, il Dipartimento per gli affari dei veterani e il Dipartimento per l’agricoltura hanno esteso la finestra di registrazione per la quale i mutuatari possono richiedere la tolleranza fino al 30 giugno 2021. La tolleranza è un posticipo concordato dei pagamenti del mutuo tra il creditore e il mutuatario per aiutare a prevenire la preclusione.

Per i mutui ipotecari garantiti da Federal Housing Finance Agency (FHFA) ha esteso le moratorie di preclusione sui pignoramenti unifamiliari e suglisfratti di proprietà immobiliare (REO) fino al 31 marzo 2021. Le proprietà REO sono proprietà di proprietà della banca sequestrate per inadempienza o mancato pagamento da parte del mutuatario.

Per i mutui ipotecari garantiti dal Dipartimento dell’Agricoltura degli Stati Uniti (USDA), la moratoria di preclusione per il suo programma di prestiti diretti e garantiti per alloggi unifamiliari scade il 30 giugno 2021.

Anche prorogati fino al 30 giugno 2021, mutui ipotecari concessi tramite il Dipartimento degli alloggi e dello sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti assicurati dalla Federal Housing Administration (FHA) o garantiti dall’Office of Native American Programs ‘(Sezione 184 e 184 A garanzia del prestito programmi).

Per coloro che hanno prestiti VA, il Dipartimento per gli affari dei veterani è stato anche respinto dalla moratoria di sfratto e preclusione fino al 30 giugno 2021.

Si prega di verificare con la banca o il fornitore di servizi ipotecari, che raccoglie i pagamenti, per determinare se il prestito ipotecario è idoneo per il programma di moratoria. Indipendentemente dal fatto che i tuoi problemi a soddisfare i pagamenti del mutuo siano legati o meno al coronavirus, la prima cosa da fare è chiamare il tuo fornitore di prestito. Se puoi, prova a farlo prima di perdere i pagamenti, in quanto ciò manterrà il maggior numero di opzioni disponibili. In questo articolo, gli esperti presentano diverse opzioni per quando stai lottando per pagare in tempo.

Punti chiave

• Se il tuo mutuo è garantito da un programma governativo, è in vigore una moratoria – o un rinvio – su pignoramenti e sfratti per coloro che sono stati colpiti da COVID-19.
• Sia Fannie Mae che Freddie Mac stanno offrendo assistenza a coloro che hanno difficoltà finanziarie a pagare il mutuo a causa di COVID-19.
• Che sia correlato o meno alla pandemia di coronavirus, se non puoi effettuare i pagamenti del mutuo, il primo passo è contattare il tuo prestatore.
• Esistono molte opzioni per modificare il rimborso del prestito per rendere i pagamenti mensili più convenienti.

Soluzione # 1: richiesta di tolleranza ipotecaria

Come affermato in precedenza, sia Freddie Mac che Fannie May hanno rilasciato linee guida per laconcessione di mutui in relazione a COVID-19, il che significa che le persone possono ridurre o sospendere i pagamenti per quel periodo. Inoltre, qualsiasi insolvenza relativa al mutuo non verrà segnalata alle agenzie di credito, quindi i pagamenti mancanti non danneggeranno il tuo punteggio di credito. Al termine della tolleranza, gli istituti di credito collaboreranno con i mutuatari per modificare i prestiti per ridurre i pagamenti mensili, se necessario.5

Soluzione n. 2: rifinanziare con un prestito a più lungo termine

Distribuire il prestito su un periodo più lungo è un’opzione che può ridurre l’importo del pagamento mensile. Il rifinanziamento per un prestito a lungo termine è il modo più semplice per ridurre i pagamenti mensili del mutuo, soprattutto quando il flusso di cassa è un problema, secondo Al Hensling, presidente della United American Mortgage a Irvine, in California.

Tuttavia, è importante notare che il tuo tasso di interesse aumenterà. Per compensare questo, Matt Hackett, responsabile delle operazioni di sottoscrizione e delle operazioni presso Equity Now con sede a New York, consiglia di effettuare pagamenti più elevati per aumentare la velocità con cui si paga il capitale. La maggior parte dei mutui non prevede penalità per il pagamento anticipato (anche se dovresti assolutamente controllare la tua).

Soluzione n. 3: rifinanziare per modificare i termini del tasso di interesse

Il rifinanziamento per un mutuo a tasso variabile (ARM) è un’opzione praticabile se hai quasi terminato di estinguere il mutuo. “Sempre più consumatori riconoscono i vantaggi finanziari che un mutuo a tasso variabile può fornire nelle giuste circostanze”, afferma Hensling. Un esempio perfetto è un proprietario di casa che prevede di vendere la propria casa nei prossimi tre anni e attualmente ha un prestito a tasso fisso di $ 400.000 al 4,25% che paga $ 1.976,76 al mese.

Hensling dice che se il proprietario della casa rifinanziasse un mutuo ibrido a tasso variabile fissato per cinque anni al 2,875%, ciò ridurrebbe il pagamento mensile a $ 1.695,57 al mese e risparmierebbe $ 281,19 al mese.

Jeremy Brandt, CEO di WeBuyHouses.com, è d’accordo, aggiungendo: “Se una casa è quasi ripagata, la stragrande maggioranza dei pagamenti mensili andrà in azioni e non in interessi. Il rifinanziamento a un ARM potrebbe risolvere i problemi di flusso di cassa a breve termine riducendo il pagamento mensile a scapito dei pagamenti successivi “. Detto questo, se i tassi di interesse iniziano ad aumentare, i pagamenti mensili possono aumentare nel corso di un periodo.

In alternativa, se si dispone di un ARM, il passaggio a un mutuo a tasso fisso potrebbe non ridurre i pagamenti mensili correnti, ma può impedire la crescita dei pagamenti. “Questo ha senso se gli attuali tassi fissi sono inferiori al tasso di interesse ARM, o se prevedi di muoverti più tardi dei prossimi tre anni”, afferma Brandt. Tuttavia, avverte che se sei stato in un ARM per un po ‘, il tasso fisso in cui rifinanzi potrebbe essere più alto del tuo tasso attuale e questo può far aumentare il tuo pagamento mensile.

Soluzione n. 4: sfida le tasse sulla proprietà

Se il valore della tua casa è diminuito, contestare la tua tassa sulla proprietà può fornire un certo sollievo finanziario, afferma Cara Pierce, consulente immobiliare certificato presso Clearpoint Credit Counseling Solutions, un’organizzazione nazionale senza scopo di lucro. “Dovrai contattare l’ufficio del perito fiscale della contea in cui si trova la casa per vedere di che tipo di informazioni avranno bisogno come prova che i valori degli alloggi sono diminuiti”, afferma Pierce.

Tuttavia, Pierce afferma che questa è una strategia a breve termine. Avverte che con l’aumento dei valori delle proprietà, aumenteranno le tasse sulla proprietà. Inoltre, tieni presente che potrebbe costare diverse centinaia di dollari per valutare la tua casa.

Soluzione n. 5: modifica il prestito

Una modifica del prestito è un’alternativa per coloro che non possono rifinanziare il prestito ma devono abbassare il pagamento mensile della casa. Ma, a differenza di un rifinanziamento, richiede un disagio. Pierce dice che i mutuatari devono dimostrare al prestatore che a causa di difficoltà finanziarie, non sono in grado di continuare a effettuare il regolare pagamento mensile della casa. “Questo processo comporta un ampio lavoro di ufficio che deve essere completato e inviato al prestatore per la revisione”, afferma Pierce.

Raccomanda ai proprietari di casa di ottenere consulenza attraverso un’organizzazione certificata HUD per comprendere appieno le loro opzioni e ottenere aiuto per contattare l’istituto di credito. “Tuttavia, non tutti i finanziatori offrono modifiche al prestito o possono semplicemente offrire modifiche al prestito a breve termine”, afferma Pierce.

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Come parte dei loro piani di assistenza ipotecaria relativi a COVID-19, Fannie Mae e Freddie Mac stanno entrambi consentendo ai mutuatari di modificare i loro prestiti dopo la tolleranza.67

Soluzione # 6: ottenere un prestito azionario domestico

Ottenere un prestito di equità domestica può fornire assistenza immediata ai proprietari di abitazione in difficoltà, ma questa strategia funziona solo se hai molta equità nella tua casa, il che significa che la tua casa ha un valore molto più di quanto devi. Anthony Pili, direttore della pianificazione strategica presso la Greater Hudson Bank di Bardonia, New York, consiglia ai proprietari di case in difficoltà di considerare di estinguere un mutuo con una linea di home equity. “Le banche di solito coprono tutti i costi di chiusura sulle linee di home equity. I risparmi sui costi di chiusura possono essere utilizzati per ripagare più rapidamente il saldo principale “, afferma Pili.

Aggiunge che questa strategia è molto efficace per i mutuatari che hanno l’autodisciplina di pagare più di quanto è dovuto ogni mese poiché il pagamento minimo di solito è solo l’interesse maturato durante il mese.

Soluzione # 7: chiedere al prestatore di eliminare l’assicurazione ipotecaria privata

A seconda di quanto capitale è presente nella tua casa, l’eliminazione dell’assicurazione ipotecaria privata (PMI) può ridurre i pagamenti del mutuo. “Se hai almeno il 20% di capitale proprio nella proprietà, ti consiglio di contattare l’istituto di credito in merito alla sospensione dell’assicurazione ipotecaria”, afferma Pierce. Spiega che i mutuatari che di solito non pagano il 20% in meno devono avere il PMI per almeno due anni, ma afferma che potrebbero esserci delle eccezioni alla regola dei due anni. Ad esempio, se il proprietario della casa ha apportato miglioramenti alla casa che ne hanno aumentato il valore, il requisito può essere rinunciato.

La linea di fondo

Se stai lottando con il tuo mutuo, non gettare la spugna. Esistono varie soluzioni che possono aiutarti a restare a casa tua e a gestire le rate mensili del mutuo.