Utilizzo dei risparmi su un acconto ipotecario
Oggigiorno, è sorprendentemente facile per i consumatori con un credito inferiore alla media acquistare una casa con molto meno del tradizionale acconto del 20%. Ci sono mutui FHA, che richiedono solo il 3,5% di ribasso. E per coloro che si qualificano, i mutui casa VA consentono agli acquirenti di finanziare l’intero prezzo della loro casa.
Anche i mutui convenzionali con un basso acconto sono relativamente facili da ottenere. Freddie Mac, che acquistano mutui da istituti di credito statunitensi, hanno abbassato i requisiti per l’ acconto minimo al 3% per gli acquirenti di casa per la prima volta e per i mutuatari a basso reddito che ne hanno diritto.3 In tal modo, hanno aperto la strada alle banche per competere per gli acquirenti di case a corto di liquidità.
Sebbene sia possibile acquistare una casa con pochissimo svantaggio, se sia una buona idea è un’altra domanda. Ha senso accumulare risparmi fino a quando non si può investire più denaro per la chiusura? E quanto dei tuoi risparmi dovresti investire in alloggi? Ecco alcuni fattori da considerare.
Punti chiave
- Mettere meno per un acconto aumenterà i costi del prestito a lungo termine, ad esempio tramite le commissioni pagate per l’assicurazione sui mutui.
- Un acconto inferiore mette anche i mutuatari a un rischio maggiore di vedere il loro mutuo andare “sott’acqua” in caso di calo del mercato immobiliare.
- Mentre risparmiare per un acconto è un obiettivo per molti, considera prima di costruire un fondo di emergenza di almeno sei mesi di spese di vita.
Acconto più basso: costi a lungo termine più elevati
Forse la prima cosa a cui pensare con i prestiti con pagamento ridotto è che, con poche eccezioni, ti costeranno di più a lungo termine. Poiché stai finanziando una parte maggiore del prezzo della casa, i pagamenti degli interessi per tutta la durata del prestito saranno notevolmente più alti
Ad esempio, se acquisti una casa da $ 200.000 con il 5% in meno invece del 20%, pagherai circa $ 35.000 in più di interessi nel corso di un prestito di 30 anni. Ovviamente, pagherai anche di più per coprire anche il capitale del prestito.
Considerando quanto siano incredibilmente bassi i tassi di interesse odierni, questo da solo potrebbe non impedirti di acquistare una casa prima o poi. La preoccupazione più grande è aggiungere alle tue spese i premi dell’assicurazione ipotecaria che in genere dovrai sborsare se acquisti una casa o un condominio con meno del 20% di sconto. Lo scopo di questi pagamenti è coprire la perdita del creditore in caso di insolvenza del prestito.
Esistono due tipi fondamentali di assicurazione ipotecaria. Se sottoscrivi unprestito FHA, i prestatori privati forniscono i fondi per l’acquisto della tua casa e il governo funge da assicuratore. Se la casa vale meno di $ 625.000, il premio annuo di assicurazione mutuo (MIP) è dello 0,80% o dello 0,85%, a seconda dell’importo finanziato. Dovrai anche pagare un premio anticipato dell’1,75%, che ammonta a poco più di $ 3.000 per un prestito di $ 180.000.
Se ottieni un mutuo convenzionale, paghi invece qualcosa chiamato assicurazione ipotecaria privata, o PMI. In genere, costa dallo 0,3% all’1,15% all’anno, anche se in questo caso non è prevista alcuna commissione anticipata.
Compromesso di acconti
La prospettiva di un’assicurazione ipotecaria significa che dovresti aspettare fino a quando non puoi ridurre il 20% completo del costo della casa? Non necessariamente.
Per cominciare, in alcune città più costose, l’attesa non è sempre realistica. Se vivi in una parte del paese dove anche le case modeste costano $ 400.000, dovresti scroccare $ 80.000 prima di entrare nel mercato. E se risiedi in una zona in cui l’acquisto è meno costoso dell’affitto, potrebbe esserci un ulteriore disincentivo a rimanere in disparte finché non hai risparmiato abbastanza per evitare l’assicurazione sul mutuo.
Per alcune persone, l’opzione migliore potrebbe essere quella di trovare una via di mezzo tra un acconto minimo e il tradizionale 20%. Ad esempio, se si sottoscrive un prestito FHA e si versa il 10%, l’assicurazione ipotecaria verrà annullata dopo 11 anni;in caso contrario, continuerai a pagarlo per l’intero prestito. Potete rifinanziare in un secondo momento per sbarazzarvi dell’assicurazione? Sicuro. Ma non c’è alcuna garanzia che i tassi di interesse saranno pari o prossimi ai minimi storici quando lo farai.
Inoltre, il premio dell’assicurazione ipotecaria diminuisce quando si effettua un acconto maggiore. Quando si sottoscrive un mutuo di 15 anni, ad esempio, se si riesce a pagare anticipatamente il 10%, la rata annuale scende dallo 0,70% allo 0,45%.
Sebbene i dettagli siano leggermente diversi con il PMI, si applica la stessa logica. Maggiore è il tuo acconto, meno devi pagare in premi. Un vantaggio di PMI, tuttavia, è che secondo la legge federale puoi annullarlo una volta raggiunto il 20% di equità nella tua casa.
Se la banca mantiene il vostro mutuo sui loro libri – che è, essa non vende ad un soggetto come Fannie Mae o Freddie Mac – potrebbe non richiedere l’assicurazione a tutti. Tuttavia, le banche spesso addebitano una commissione anticipata o un tasso di interesse più elevato se si opta per un prestito a basso pagamento per mitigare il rischio che si assumono. Anche una metà aggiuntiva di un punto percentuale può costarti diverse migliaia di dollari in più in un periodo di 30 anni. L’effetto complessivo è lo stesso: quando metti di più, puoi prendere in prestito per meno.
Rischio di andare sott’acqua
Un’altra trappola di mettere giù il minimo indispensabile quando si acquista una casa è che si ha meno protezione se il mercato immobiliare scende. Con solo il 3% o il 4% in meno, potresti facilmente ritrovarti a dover più della banca che la tua casa. Questo è esattamente quello che è successo a molti proprietari di case durante il crollo degli alloggi del 2007-2008.
Se vai sott’acqua a casa tua e perdi inaspettatamente il lavoro, ad esempio, non hai più la possibilità di contrarre prestiti contro la tua proprietà per pagare le spese o la possibilità di vendere la casa senza pagare una grossa fetta di denaro al prestatore. Anche se non sei completamente protetto anche se riduci il 10% o il 15%, ti stai dando un buffer molto più ampio se i prezzi delle case peggiorano.
Mantenere un cuscino di risparmio
Risparmiare per una casa è uno dei principali obiettivi della vita. Ma mentre raccogli l’acconto, assicurati di non lasciarti troppo a corto di contanti. Non solo è bene avere un fondo di emergenza (idealmente sei mesi di vita), avrai anche bisogno di fondi di riserva per le spese impreviste che spesso l’acquisto di una casa comporta.
Stabilisci un budget rigoroso prima di iniziare la caccia alla casa, in modo da sapere cosa puoi permetterti di spendere. E fai quello che puoi per accumulare le tue riserve di cassa non appena ti sarai sistemato e finirai di dipingere e sostituire tappeti e armadietti. Inoltre, ricorda che le persone dicono che è bello vivere un po ‘in una casa prima di fare lavori di ristrutturazione che non sono obbligatori prima di trasferirti.
La linea di fondo
I prestiti con pagamento ridotto possono essere una buona scelta per alcuni proprietari di case? Assolutamente. Ma calcola i costi a lungo termine dell’assicurazione ipotecaria o il tasso di interesse più alto che pagherai per assicurarti che ne valga la pena.