Le 6 fasi di una preclusione
Cosasignifica esattamente preclusione? In termini semplici, il processo di preclusione consente a un prestatore di recuperare l’importo dovuto su un prestito inadempiente vendendo o assumendo la proprietà della proprietà. Secondo il rapporto sul mercato di preclusione degli Stati Uniti di RealtyTrac, al 29 maggio 2020, c’erano 330.105 proprietà in “qualche fase di preclusione (default, asta o di proprietà di una banca)” negli Stati Uniti, quindi non è certo un evento raro.
Se tu (o una persona cara) stai affrontando il pignoramento, assicurati di aver compreso il processo. Sebbene ci siano variazioni da stato a stato, normalmente ci sono sei fasi di una procedura di preclusione.
Punti chiave
- Il pignoramento si verifica quando un prestatore cerca di sequestrare la tua proprietà come garanzia per il mancato pagamento puntuale del mutuo.
- Ci sono in genere sei fasi nel processo di preclusione e le fasi esatte variano da stato a stato.
- Prima che una casa venga preclusa, ai proprietari vengono concessi 30 giorni per adempiere ai propri obblighi ipotecari.
- La maggior parte degli istituti di credito preferirebbe effettivamente evitare di pignorare una proprietà.
Fase 1: pagamento predefinito
Un pagamento di default si verifica quando un mutuatario ha perso almeno una rata del mutuo. Il prestatore invierà un avviso di mancato pagamento indicando che non ha ancora ricevuto il pagamento di quel mese.
In genere, i pagamenti del mutuo devono essere effettuati il primo giorno di ogni mese e molti istituti di credito offrono un periodo di grazia fino al 15 del mese. Successivamente, l’istituto di credito può addebitare una commissione per il pagamento in ritardo e inviare l’avviso di mancato pagamento.
Dopo che due pagamenti vengono persi, il prestatore seguirà spesso una lettera di richiesta. Questo è più grave di un avviso di mancato pagamento. Tuttavia, a questo punto, il creditore potrebbe essere ancora disposto a collaborare con il mutuatario per prendere accordi per recuperare il ritardo sui pagamenti. Il mutuatario dovrebbe normalmente rimettere i pagamenti in ritardo entro 30 giorni dal ricevimento della lettera.
Fase 2: avviso di inadempienza
Un avviso di inadempienza (NOD) viene inviato dopo 90 giorni di mancati pagamenti. In alcuni stati, l’avviso è posizionato in modo ben visibile sulla casa. A questo punto, il prestito verrà consegnato al dipartimento di preclusione del prestatore nella stessa contea in cui si trova la proprietà. Il mutuatario viene informato che l’avviso verrà registrato.
Il prestatore di solito concede al mutuatario altri 90 giorni per saldare i pagamenti e ripristinare il prestito. Questo è indicato come il “periodo di reintegrazione”.
Fase 3: avviso di vendita del fiduciario
Se il prestito non è stato effettuato entro i 90 giorni successivi alla notifica di inadempienza, verrà registrato un avviso di vendita fiduciaria nella contea in cui si trova l’immobile.
Il mutuante deve anche pubblicare generalmente un avviso sul giornale locale per tre settimane che indica che la proprietà sarà disponibile all’asta pubblica. Tutti i nomi dei proprietari saranno stampati nell’avviso e sul giornale, insieme a una descrizione legale della proprietà, il suo indirizzo e quando e dove avrà luogo la vendita.
Fase 4: vendita del fiduciario
L’immobile è ora posto per un’asta pubblica e verrà aggiudicato al miglior offerente che soddisfi tutti i requisiti necessari. L’istituto di credito (o l’impresa che lo rappresenta) calcolerà un’offerta di apertura in base al valore del prestito in essere e ad eventuali gravami, tasse non pagate e costi associati alla vendita.
Quando viene acquistata una proprietà pignorata, spetta all’acquirente dire per quanto tempo i precedenti proprietari possono rimanere nella loro ex casa.
Una volta che il miglior offerente è stato confermatoe la vendita è stata completata, all’aggiudicatario verrà fornito un atto di trustee di vendita. L’immobile è quindi di proprietà dell’acquirente, che ha diritto al possesso immediato.
Fase 5: proprietà immobiliare (REO)
proprietà immobiliare (REO). Queste proprietà sono spesso indicate come “di proprietà della banca” e il prestatore può rimuovere alcuni dei privilegi e altre spese nel tentativo di rendere la proprietà più attraente.
Fase 6: sfratto
Il mutuatario può spesso rimanere nella casa fino a quando non ha venduto tramite un’asta pubblica o successivamente come proprietà REO. A questo punto, viene inviato un avviso di sfratto in cui si chiede a qualsiasi persona di lasciare immediatamente i locali.
Possono essere previsti diversi giorni per concedere agli occupanti tempo sufficiente per rimuovere eventuali effetti personali. Quindi, in genere, lo sceriffo locale visiterà la proprietà e rimuoverà le persone e tutti gli effetti personali rimanenti. Questi ultimi vengono posti in giacenza e possono essere recuperati in un secondo momento a pagamento.
La linea di fondo
Durante il processo di preclusione, molti istituti di credito cercheranno di prendere accordi affinché il mutuatario venga coinvolto nel prestito ed eviti il pignoramento. Il problema ovvio è che quando un mutuatario non è in grado di soddisfare un pagamento, diventa sempre più difficile recuperare più pagamenti.
Se c’è la possibilità che tu riesca a recuperare il ritardo sui pagamenti, ad esempio, hai appena iniziato un nuovo lavoro dopo un periodo di disoccupazione, vale la pena parlare con il tuo prestatore. Se un pignoramento è inevitabile, sapere cosa aspettarsi durante il processo può aiutarti a prepararti per le sei fasi del pignoramento.
La discriminazione del prestito ipotecario è illegale. Consumer Financial Protection Bureau o al Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti.