Il rischio di mutui subprime con un nuovo nome

La semplice menzione della parola “subprime” è sufficiente per far venire i brividi a investitori, banchieri e proprietari di case. E c’è un’ottima ragione per cui. I mutui subprime sono stati uno dei principali motori che hanno portato alla grande recessione. Ma sembra che stiano tornando con un nuovo nome: mutui non prime.

Sul mercato sono disponibili diversi tipi di strutture di mutui subprime. Ma una rosa con un altro nome ha un odore altrettanto dolce? Potrebbe non essere necessariamente così. Continua a leggere per saperne di più su questi mutui e su cosa rappresentano.

Punti chiave

• Un mutuo subprime è un tipo di prestito concesso a individui con punteggi di credito bassi che non si qualificherebbero per i mutui convenzionali.
• I mutui subprime stanno ora tornando alla ribalta come mutui non prime.
• I mutui a tasso fisso, i mutui di solo interesse e i mutui a tasso variabile sono i principali tipi di mutui subprime.
• Questi prestiti comportano ancora molti rischi a causa del potenziale di insolvenza del mutuatario.
• I nuovi mutui nonprime sono soggetti a restrizioni e devono essere adeguatamente sottoscritti.

Cos’è un mutuo subprime?

Un mutuo subprime è un tipo di prestito concesso a individui con un punteggio di credito basso – 640 o meno, e spesso inferiore a 600 – che, a causa delle loro carenti storie di credito, non sarebbero in grado di qualificarsi per i mutui convenzionali.

C’è una grande quantità di rischio associato a qualsiasi mutuo subprime. Il termine stesso subprime si riferisce ai mutuatari e alla loro situazione finanziaria piuttosto che al prestito stesso. I mutuatari subprime hanno maggiori probabilità di insolvenza rispetto a coloro che hanno punteggi di credito più elevati.

Poiché i mutuatari subprime presentano un rischio maggiore per i prestatori , i mutui subprime di solito addebitano tassi di interesse superiori al tasso di prestito principale.1 I tassi di interesse dei mutui subprime sono determinati da diversi fattori: acconto, punteggio di credito, ritardi di pagamento e insolvenze sul rapporto di credito di un mutuatario.

Tipi di mutui subprime

I principali tipi di mutui subprime includono mutui a tasso fisso con durata da 40 a 50 anni,  mutui a solo interesse e mutui a tasso variabile (ARM).

Mutui a tasso fisso

Un altro tipo di mutuo subprime è un mutuo a tasso fisso, concesso per una durata di 40 o 50 anni, in contrasto con il periodo standard di 30 anni. Questo lungo periodo di prestito riduce i pagamenti mensili del mutuatario, ma è più probabile che sia accompagnato da un tasso di interesse più elevato. I tassi di interesse disponibili per i mutui a tasso fisso possono variare notevolmente da prestatore a prestatore. Per ricercare i migliori tassi di interesse disponibili, utilizza uno strumento come un calcolatore di mutui.

Mutui a tasso variabile

Un mutuo a tasso variabile inizia con un tasso di interesse fisso  e successivamente, durante la durata del prestito, passa a un tasso variabile. Un esempio comune è il 2/28 ARM. Il 2/28 ARM è un mutuo di 30 anni con un tasso di interesse fisso per due anni prima di essere adeguato. Un’altra versione tipica del prestito ARM, il 3/27 ARM, ha un tasso di interesse fisso per tre anni prima che diventi variabile.

In queste tipologie di prestiti, il tasso variabile è determinato sulla base di un indice più un margine. Un indice comunemente usato è ICE LIBOR. Con gli ARM, i pagamenti mensili del mutuatario sono generalmente inferiori durante il periodo iniziale. Tuttavia, quando i mutui vengono ripristinati al tasso variabile più elevato, i pagamenti dei mutui di solito aumentano in modo significativo. Naturalmente, il tasso di interesse potrebbe diminuire nel tempo, a seconda dell’indice e delle condizioni economiche, che, a loro volta, ridurrebbero l’importo del pagamento.

Gli ARM hanno svolto un ruolo enorme nella crisi. Quando i prezzi delle case hanno iniziato a scendere, molti proprietari di case hanno capito che le loro case non valevano l’importo del prezzo di acquisto. Questo, insieme all’aumento dei tassi di interesse, ha portato a una massiccia quantità di insolvenze. Ciò ha portato a un drastico aumento del numero di pignoramenti di mutui subprimenell’agosto del 2006 e allo scoppio della bolla immobiliare che è seguita l’anno successivo.

Mutui solo interessi

Il terzo tipo di mutuo subprime è un mutuo di soli interessi. Per la durata iniziale del prestito, che in genere è di cinque, sette o 10 anni, i pagamenti del capitale vengono posticipati in modo che il mutuatario paghi solo gli interessi. Può scegliere di effettuare pagamenti verso il principale, ma questi pagamenti non sono richiesti.

Quando questo termine termina, il mutuatario inizia a pagare il capitale, oppure può scegliere di rifinanziare l’ipoteca. Questa può essere un’opzione intelligente per un mutuatario se il suo reddito tende a fluttuare di anno in anno o se desidera acquistare una casa e si aspetta che il suo reddito aumenti entro pochi anni.

Mutui per dignità

Il mutuo dignità è un nuovo tipo di prestito subprime, in cui il mutuatario versa un acconto di circa il 10% e si impegna a pagare un interesse di tasso più elevato per un determinato periodo, di solito per cinque anni. Se effettua i pagamenti mensili in tempo, dopo cinque anni, l’importo che è stato pagato per l’interesse va a ridurre il saldo del mutuo e il tasso di interesse viene abbassato al tasso principale.

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Mutui subprime oggi

Dopo lo scoppio della bolla immobiliare, era praticamente impossibile per qualcuno con un economia che si sta stabilizzando, i mutui subprime stanno tornando alla ribalta. La domanda da parte di proprietari di case e istituti di credito è in aumento per questi tipi di mutui per la casa. Wells Fargo ha anche preso una posizione nel nuovo carrozzone dei subprime. Fino al 2015, la banca approvava potenziali acquirenti di case con un punteggio di credito a partire da 600 per i prestiti della Federal Housing Administration (FHA).

Questa volta, però, il Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) pone delle restrizioni su questi mutui subprime. I potenziali acquirenti di case devono ricevere la consulenza dell’acquirente da parte di un rappresentante approvato dal Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano degli Stati Uniti. Altre restrizioni imposte a questi nuovi mutui subprime limitano gli aumenti dei tassi di interesse e altri termini del prestito. Anche tutti i prestiti devono essere adeguatamente sottoscritti.

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I nuovi mutui subprime limitano gli aumenti dei tassi di interesse e altri termini del prestito.

Stanno anche tornando a un costo maggiore. Ora, i mutui subprime hanno tassi di interesse che possono arrivare dall’8% al 10% e possono richiedere acconti dal 25% al ​​35%.

I mutui subprime sono rischiosi

Poiché questi mutui sono specifici per le persone che non si qualificano per un mutuo a tasso primario, il che di solito significa che il mutuatario avrà difficoltà a rimborsare il prestito, l’organizzazione o la banca che presta il denaro ha il diritto di addebitare tassi di interesse elevati per fornire un ulteriore incentivo per il mutuatario a pagare in tempo.

Ma quando le persone che potrebbero aver già avuto problemi a gestire il debito in passato contraggono questi prestiti, si trovano ad affrontare un futuro più difficile, per non parlare di quelli che hanno buoni punteggi di credito e possono permettersi prestiti con tassi di interesse più ragionevoli.

Crollo dei mutui subprime

I mutui subprime e il crollo dei subprime sono di solito i colpevoli chiamati per l’inizio della Grande Recessione.

Molti istituti di credito sono stati liberali nel concedere questi prestiti dal 2004 al 2006, come risultato di tassi di interesse più bassi, elevata liquidità del capitale e possibilità di realizzare molti profitti. Estendendo questi prestiti a rischio più elevato, gli istituti di credito hanno applicato tassi di interesse superiori a prime per compensare il rischio aggiuntivo che si assumevano.

Hanno anche finanziato i mutui unendoli e poi vendendoli agli investitori come investimenti riconfezionati. Il forte aumento di persone che improvvisamente potevano permettersi mutui ha portato a una carenza di alloggi, che ha aumentato i prezzi delle case e, quindi, la quantità di finanziamento necessaria ai potenziali proprietari di casa.

Sembrava una spirale in continua ascesa. Lo svantaggio era che i prestiti venivano concessi a persone che non potevano ripagarli. Quando un gran numero di persone ha iniziato a non pagare i pignoramenti di alloggi è salito alle stelle, i prestatori hanno perso tutti i soldi che hanno concesso. Così hanno fatto molte istituzioni finanziarie che hanno investito pesantemente nei mutui pacchettizzati cartolarizzati. Molti hanno incontrato difficoltà finanziarie estreme, persino il fallimento.

Lacrisi dei mutui subprime è continuata dal 2007 al 2010, trasformandosi in una recessione globale mentre i suoi effetti si sono irradiati nei mercati finanziari e nelle economie di tutto il mondo.

La linea di fondo

Sebbene il prestito subprime aumenti il ​​numero di persone che possono acquistare case, rende più difficile per queste persone farlo e aumenta le possibilità che vengano inadempienti sui loro prestiti. L’inadempienza danneggia sia il mutuatario e il suo punteggio di credito, sia il prestatore.

I difensori dei nuovi mutui subprime sottolineano che gli acquirenti di case non sono costretti a pagare indefinitamente quei tassi di interesse ad alta percentuale. Una volta che gli acquirenti possono dimostrare di essere in grado di pagare i loro mutui in tempo, i loro punteggi di credito dovrebbero aumentare e possono rifinanziare i mutui per la casa a tassi inferiori.

In effetti, molte persone che sottoscrivono ARM scommettono sul fatto che quando entrerà in vigore il tasso variabile, avranno ripulito il loro rapporto di credito nella misura in cui si qualificheranno per un nuovo finanziamento più vantaggioso.