Contratto di locazione step-up
Che cos’è un contratto di locazione step-up?
Un contratto di locazione progressiva è un contratto che stabilisce futuri aumenti di prezzo per il locatario a orari prestabiliti per tutta la durata del contratto. I contratti di locazione step-up hanno lo scopo di proteggere il proprietario dai rischi che l’inflazione o un mercato in crescita presentano per un contratto di locazione a lungo termine. Un tale contratto di locazione può prevedere, ad esempio, un aumento del 3% del tasso di locazione di base ogni 18 mesi.
Punti chiave
- Un leasing progressivo include aumenti predeterminati dei canoni di locazione concordati al momento della sottoscrizione del leasing.
- L’incremento consente ai proprietari di immobili di prevedere l’aumento dei costi o gli effetti dell’inflazione che potrebbero verificarsi in futuro.
- Questo tipo di disposizione si riscontra più spesso nei contratti di locazione commerciale pluriennale e raramente si riscontra negli immobili residenziali.
Capire le locazioni step-up
I contratti di locazione step-up sono tipicamente impiegati in contratti di locazione a lungo termine che durano diversi anni. In queste situazioni, il locatore (cioè il proprietario) si assume una quantità significativa di rischio bloccando un tasso di locazione. Il prezzo al quale viene firmato il contratto di locazione potrebbe non avere senso se le tariffe di affitto oi valori delle proprietà nell’area aumentano in modo significativo durante il periodo di locazione. Inoltre, i contratti di locazione commerciale possono comportare responsabilità per il locatore che possono anche aumentare in modo imprevisto, come l’aumento dei costi di manutenzione degli edifici a causa dell’aumento dei prezzi del lavoro.
I contratti di locazione step-up sono utilizzati quasi esclusivamente per gli immobili commerciali. Negli immobili residenziali, che si tratti di case, condomini o appartamenti, i locatori possono mitigare i rischi di inflazione e di prezzo concentrandosi sul breve termine di un contratto di locazione. La durata del contratto di locazione residenziale standard è generalmente di un anno, anche se alcuni possono essere per periodi più brevi o fino a due anni.3 Nel settore immobiliare commerciale e industriale, tuttavia, le aziende richiedono contratti di locazione a lungo termine a causa dei costi associati alla creazione di operazioni, del valore di stabilire una posizione ben nota e della necessità di un costo prevedibile anno su anno. I termini variano a seconda del mercato immobiliare. Ad Austin, in Texas, ad esempio, la società immobiliare commerciale Aquila afferma che “poiché Austin è uno dei mercati più competitivi e in più rapida crescita del paese, i proprietari chiedono attualmente termini di locazione compresi tra tre e dieci anni”.
Mentre i contratti di locazione tendono ad essere standard, dei prezzi al consumo (IPC). Questi sono anche noti come “contratti di locazione dell’indice”.
In un contratto di locazione commerciale progressivo, il locatario e il locatore hanno incentivi diversi. Il primo vuole stabilità e basso costo, mentre il secondo vuole essere il più vicino possibile al tasso di mercato per la durata del contratto di locazione.
Clausole aggiuntive nel contratto possono influire sui tassi di incremento, come un tetto massimo di aumento annuale o un requisito minimo di aumento. Attraverso la negoziazione, entrambe le parti possono finire con un contratto di locazione intensivo che non arricchirà né mendicherà ingiustamente l’una o l’altra.
Considerazioni speciali: leasing di apparecchiature step-up
I leasing step-up sono utilizzati anche in termini di leasing di attrezzature. Sebbene la definizione sia simile – aumenti periodici del tasso di leasing – lo scopo del leasing progressivo delle apparecchiature è di dare al locatario il tempo di avere l’attrezzatura e guadagnare per pagare il canone di locazione più elevato. I contratti di locazione progressivi per le attrezzature sono progettati per aiutare le aziende a corto di liquidità ad espandersi rimandando i costi di leasing completi nel futuro. Naturalmente, c’è generalmente un premio rispetto ai tassi di locazione standard che compensa il locatore per le entrate perse all’inizio del contratto.