Dovresti comprare una casa all’asta?
Considerazioni chiave:
- L’acquisto di una casa all’asta è più rischioso rispetto all’acquisto tramite il normale processo. È fondamentale essere ben istruiti su come funzionano le aste immobiliari.
- Puoi trovare aste di case tramite i governi locali, agenti immobiliari e siti online come RealtyTrac.com e Auction.com.
- Le proprietà all’asta spesso non consentono un’ispezione della casa o alcun modo legale per visualizzare di persona gli interni. Se non puoi permetterti il rischio di acquistare una proprietà in cattive condizioni, segui le aste che ti consentono di ispezionare la proprietà prima di fare offerte.
- Rivedi e comprendi tutte le regole dell’asta e fai la tua due diligence su qualsiasi proprietà che ti interessa, ad esempio, controlla per reclami, privilegi e occupanti prima di fare un’offerta.
Come funziona l’acquisto di una casa all’asta
I vantaggi dell’acquisto all’asta includono l’espansione delle opzioni e possibilmente l’acquisto con uno sconto. Potresti dover affrontare una minore concorrenza per acquistare una casa d’aste rispetto all’acquisto nel modo tradizionale, ma avrai anche a che fare con un diverso gruppo di potenziali acquirenti, spesso investitori esperti.
Forse il rischio più grande di acquistare all’asta è che avrai una conoscenza limitata delle proprietà in vendita, rendendo un costoso passo falso una possibilità reale. Inoltre, come per qualsiasi acquisto immobiliare, sarà necessario leggere, comprendere e firmare molti documenti (idealmente con l’aiuto di un avvocato immobiliare).
La tradizione immobiliare è ricca di storie di case acquistate all’asta per ben al di sotto del valore di mercato, e tali occasioni esistono. Tuttavia, le aste sono in genere un modo più rischioso per acquisire proprietà rispetto all’acquisto attraverso il normale processo. Questa realtà rende di vitale importanza essere ben istruiti su come funzionano le aste immobiliari e prudenti riguardo alle proprietà su cui si considera di fare offerte.
“Molte persone credono erroneamente che le case all’asta siano un buon affare”, afferma John Myers, agente immobiliare e mediatore qualificato con Myers & Myers Real Estate ad Albuquerque, NM “Alcune case all’asta sono un buon affare e altre possono essere un grande sbaglio.”
Per aiutarti a evitare di commettere un grosso errore, ecco le basi delle aste di immobili residenziali, così puoi decidere se questa opzione potrebbe funzionare per te, se vuoi vivere nella proprietà o usarla puramente come investimento.
Come le case finiscono all’asta
Ci sono due modi comuni in cui una casa può finire per essere messa all’asta.
Aste di preclusione
Quando un proprietario di abitazione non ha pagato il mutuo per almeno alcuni mesi, potrebbe cadere in default e finire in pignoramento. Quando ciò accade, la banca deposita un avviso di inadempienza presso il registratore della contea. Se il proprietario della casa non paga il saldo dovuto – o rinegozia l’ipoteca con il creditore – il mutuante può mettere la casa all’asta e costringere il proprietario ad uscire per mancato pagamento. Queste aste di preclusione sono tenute da fiduciari assunti dalla banca .
Aste predefinite per imposte sulla proprietà
Un altro modo in cui una casa finisce all’asta è quando il proprietario non paga le tasse di proprietà stabilite. In questi casi è l’autorità fiscale non pagata, piuttosto che la banca, a sequestrare l’immobile. La risultante asta di privilegi fiscali viene condotta da uno sceriffo, impiegato o ufficio di controllo dell’autorità fiscale locale o della contea.
Partecipare all’asta
Indipendentemente dal tipo di asta, questi eventi possono svolgersi in luoghi fisici come i tribunali del governo locale e le sale conferenze degli hotel e queste aste di persona vengono completate rapidamente. Anche le aste immobiliari si svolgono sempre più spesso online, dove possono durare giorni o settimane.
L’acquisto di case all’asta è stato e continuerà ad essere popolare, secondo Earl White, co-fondatore di House Heroes LLC, una società di investimenti immobiliari della Florida che acquista case, condomini e terreni residenziali liberi. “Gli occupanti dei proprietari con un budget limitato e i professionisti del settore immobiliare migrano verso fonti in cui c’è meno concorrenza”, afferma. “Naturalmente, le proprietà all’asta generano meno offerte, il che si traduce in un prezzo di vendita inferiore. Tuttavia, le aste di preclusione non forniscono gli sconti che esistevano durante il periodo della crisi [immobiliare] “.
White continua a spiegare che quando sono disponibili meno proprietà, gli acquirenti sono molto motivati a causa dell’apprezzamento della casa e dei tassi ipotecari favorevoli. Dice che le aste online hanno aumentato la concorrenza e aumentato i prezzi.
Ricerca di aste immobiliari
Un modo per trovare le aste è contattare direttamente le amministrazioni locali o visitare i loro siti Web per informazioni e quindi seguire telefonicamente per confermare i dettagli. Un altro è attraverso siti come RealtyTrac.com e Auction.com. Tuttavia, le informazioni in linea non sono sempre accurate.
Possono essere elencate proprietà che sono in pre-pignoramento, perché il proprietario è in ritardo sui pagamenti. Queste proprietà potrebbero non essere mai messe in vendita perché i loro proprietari recuperano i pagamenti o giungono a un accordo con i loro finanziatori.
Anche agenti e mediatori immobiliari locali possono essere risorse preziose. Sfortunatamente, potresti non trovarli desiderosi di aiutare, perché agenti e broker non guadagnano automaticamente commissioni sulle aste dal vivo. Tuttavia, questi agenti immobiliari possono guadagnare commissioni tramite aste online.
Dati di servizi di elenchi multipli
I rapporti MLS ( Direct Multiple Listing Service) sono molto più preziosi per i potenziali acquirenti rispetto agli elenchi online, secondo White, perché contengono i dati completi per l’elenco, comprese le foto e, soprattutto, i commenti non pubblici dei broker. “I commenti non pubblici sono importanti perché specificano informazioni critiche che incidono sul prezzo di vendita e sui giorni di commercializzazione”, afferma White. Queste informazioni possono coprire difetti di proprietà, opzioni di finanziamento, occupazione e locazioni di inquilini.
Il modo migliore per valutare una proprietà all’asta è lavorare con agenti immobiliari, periti e appaltatori. Questi rappresentanti del settore comprendono i costi di costruzione e ristrutturazione e possono stimare con precisione il valore della proprietà e il costo del lavoro di cui potrebbe aver bisogno.
Mentre le regole variano in base alla località, secondo White, i registri MLS e della contea sono spesso disponibili solo per i licenziatari immobiliari. In base alla sua esperienza, di solito sono felici di aiutarti gratuitamente se li contatti.
White osserva anche che le aste di persona stanno scomparendo perché anche le contee più piccole le hanno spostate online. Miami e Palm Beach sono due località in cui entrambe le aste fiscali e di preclusione sono ora completamente online.
Tieni presente che le aste di preclusione sono spesso rinviate o annullate, anche all’ultimo minuto. Il prestatore potrebbe non aver ottenuto tutti i documenti di cui ha bisogno, o il mutuatario potrebbe aver elaborato una soluzione per evitare il pignoramento.
Cosa devono sapere gli offerenti
Prima di fare offerte in un’asta immobiliare, dovresti capire il rischio che stai correndo. Un cattivo acquisto potrebbe perseguitarti per anni. È inoltre necessario comprendere le regole dell’asta ed essere pronti a seguirle prima di provare a partecipare.
Dovrai registrarti e presentare un deposito rimborsabile dal 5% al 10% del prezzo di vendita previsto della proprietà all’entità che tiene l’asta. Se l’asta è di persona, assicurati di fare il check-in almeno un’ora prima dell’inizio previsto e di ottenere una tessera ufficiale, che rilancerai quando sarai pronto per fare un’offerta.
Vincere un immobile all’asta può funzionare in due modi diversi.
- In un’asta di conferma del prestatore, il prestatore non deve accettare la tua offerta, anche se sei il miglior offerente.
- In un’asta assoluta, l’offerta vincente ottiene la proprietà.
Il prezzo di partenza dell’asta può essere il saldo dovuto sul mutuo o un importo inferiore progettato per stimolare le offerte. In un’asta di preclusione, il creditore non è autorizzato a trarre profitto dall’asta. Spesso queste proprietà vengono vendute in perdita; se c’è un profitto, dovrebbe andare al proprietario della casa pignorata dopo che il mutuo e tutti gli altri privilegi sono stati pagati. Le proprietà all’asta non sono sempre ottimi affari: ad esempio, il banditore potrebbe fissare un prezzo di riserva nascosto su una proprietà, che è il minimo che deve essere offerto.
“Sia che un acquirente partecipi all’asta di persona o online, deve tenere presente che esiste un prezzo di soglia per ogni proprietà in cui un acquisto saggio può diventare un acquisto sciocco e non deve consentire all’evento, al luogo o alle sue emozioni di influenzare la loro decisione “, consiglia Ron Humes, un agente immobiliare dal 2000 e attuale VP delle operazioni per Post Modern Marketing a Lexington, Ky.
Accesso a una proprietà
Le proprietà all’asta raramente forniscono ai potenziali acquirenti lo stesso livello di accesso delle proprietà vendute tradizionalmente. Molto probabilmente non ti sarà permesso di attraversare la proprietà con il tuo agente a tuo piacimento, anche se alcune società d’aste offrono case aperte.
“Personalmente non consiglierei mai a un cliente di acquistare una proprietà a distanza senza prima aver condotto il test del bulbo oculare”, afferma David Roberson, un avvocato e broker immobiliare a San Jose, in California. Lui e sua moglie possiedono 22 proprietà in affitto in tre stati, e lui è il proprietario e gestore del Silicon Valley Property Management Group. O tu o il tuo team di investimento di fiducia dovreste valutare a fondo sia gli immobili che state prendendo in considerazione sia le persone con cui avete a che fare prima di obbligarvi legalmente o finanziariamente.
Allo stesso modo, Humes avverte che le fonti che riferiscono sul valore attuale o futuro di una proprietà possono essere imprecise a meno che non ci sia stata una valutazione in loco da parte di professionisti che sanno come raccogliere e valutare tutti i dettagli necessari. Il modo migliore per valutare una proprietà all’asta è lavorare con professionisti – agenti immobiliari, periti e appaltatori – che comprendono i costi di costruzione e ristrutturazione e che possono valutare con precisione il valore attuale e futuro della proprietà e il costo del lavoro di cui ha bisogno.
Stato della proprietà e ispezioni
Una casa può avere tutti i tipi di problemi: ricorda, apparteneva a qualcuno che non poteva permettersi il mutuo o le tasse sulla proprietà, quindi il proprietario probabilmente non poteva nemmeno permettersi alcuna manutenzione ordinaria o riparazione. Inoltre, una volta che la perdita della casa è apparsa inevitabile, il proprietario potrebbe averla intenzionalmente trascurata o addirittura danneggiata gravemente. Inoltre, una proprietà vacante potrebbe essere stata vandalizzata o occupata da abusivi.
Supponiamo che se la proprietà sembra terribile dall’esterno, probabilmente sembra terribile all’interno. Le proprietà all’asta vengono vendute così come sono e dovrai essere in grado di permetterti qualsiasi riparazione. Per quanto allettante possa essere, non dovresti oltrepassare per avere un’idea migliore delle condizioni della proprietà. Potresti aver visto pinne in TV entrare nei cortili, sbirciare o persino arrampicarsi attraverso le finestre, ma farlo è illegale e sicuramente non vuoi disturbare nessuno che occupa la casa, non solo per cortesia ma anche per la tua sicurezza. Cerca informazioni sulla storia della proprietà della proprietà dai registri del governo locale, parla con agenti immobiliari locali e richiedi rispettosamente informazioni ai vicini.
Le proprietà all’asta spesso non consentono un’ispezione della casa o alcun modo legale per visualizzare di persona gli interni. Se non puoi permetterti il rischio di acquistare una proprietà in cattive condizioni, segui le aste che ti consentono di ispezionare la proprietà prima di fare offerte. Senza queste informazioni, può essere difficile sapere in cosa ti stai imbattendo, quali saranno i costi di riparazione di una proprietà e il suo vero valore fino a quando non sarai diventato il proprietario.
Anche se puoi ottenere un’ispezione a casa, ha ancora i suoi limiti. I problemi dietro i muri, nei soffitti e sotto i pavimenti potrebbero non essere evidenti fino a quando non ne prendi possesso. Se le utilità sono disattivate, potrebbe non essere possibile rilevare perdite, problemi elettrici, elettrodomestici rotti o apparecchiature HVAC malfunzionanti.
Opzioni di pagamento: Pianifica in anticipo
L’acquisto di una proprietà all’asta di solito richiede molto denaro. Ogni società di aste e ogni governo della contea ha i propri requisiti per il pagamento, ma probabilmente avrai bisogno di contanti solo per garantire il tuo diritto di fare offerte. L’importo dell’acconto e le modalità di acquisto dipendono spesso dalla proprietà e dalla casa d’aste. Opzioni di finanziamento più flessibili possono essere disponibili acquistando una proprietà di proprietà della banca nel modo tradizionale. Le aste non sono l’unico modo per acquistare pignoramenti.
Per quanto riguarda il pagamento, gli offerenti in un’asta dovrebbero portare contanti, un vaglia o un assegno circolare per la somma richiesta dal titolare dell’asta. In genere, dovrai pagare per intero la proprietà immediatamente dopo aver vinto l’asta. Occasionalmente, potresti avere tempo fino al giorno successivo per completare il pagamento. Il mancato completamento del pagamento può comportare la perdita del deposito e l’esclusione da future aste. Preparati a fornire una prova dei fondi per dimostrare che puoi completare l’acquisto. Se stai facendo offerte come entità, come una LLC, un trust o una società in accomandita semplice invece che come individuo, potresti dover mostrare i documenti della tua entità.
I vincitori passano attraverso l’ impegno e chiudono proprio come farebbero con qualsiasi altro acquisto di casa. Gli offerenti alle aste immobiliari sono spesso investitori immobiliari che possono permettersi di pagare in contanti. Per le aste che consentono acquisti finanziati, dovrai essere prequalificato in anticipo. Alcune case d’asta preferiscono che tu lavori con i loro istituti di credito affiliati e li avranno in loco all’asta. Tuttavia, fai la tua ricerca in anticipo per determinare i tassi di interesse disponibili da istituti di credito concorrenti. Queste informazioni potrebbero darti una certa leva.
Inoltre, assicurati di aver compreso le commissioni d’asta che dovrai coprire. “Le case acquistate alle aste molte volte hanno costi e commissioni da banditori, banche, avvocati e altre società necessarie per portare la proprietà all’asta”, afferma Humes. “Non è raro trovare commissioni d’asta del 10%, interessi bancari e sanzioni, spese legali, spese di trasporto del 12% e spese di preparazione della proprietà che vengono trasferite all’acquirente.”
Verificare eventuali reclami, vincoli e occupanti
Prima di fare un’offerta, ti consigliamo di assumere una società di ricerca di titoli per vedere chi potrebbe detenere privilegi contro la proprietà. In qualità di proprietario, diventerai responsabile di eventuali privilegi, il che significa più soldi dalle tue tasche.
Potrebbero esserci altri crediti nei confronti della casa, non solo gravami fiscali, ma anche privilegi di appaltatore o una seconda ipoteca. Gli offerenti dovrebbero verificare con la società d’asta per assicurarsi che la proprietà abbia un titolo chiaro. Se vinci un’asta, ti consigliamo di acquistare un’assicurazione del titolo durante l’escrow o immediatamente dopo la chiusura per proteggerti da eventuali privilegi non scoperti durante la ricerca del titolo.
In alcuni casi il (ex) proprietario o uno squatter occuperà la proprietà e dovrai sfrattarli: un processo spesso lungo che può essere spiacevole nel migliore dei casi e costoso nel peggiore dei casi. Potrebbe essere più vantaggioso offrire loro diverse migliaia di dollari in anticipo per trasferirsi e consegnare le chiavi.
Astenersi dal fare qualsiasi cosa finché non si mantiene il titolo. Evita l’impulso di iniziare i lavori di ristrutturazione o di trasferirti nella proprietà subito dopo aver ottenuto il certificato di vendita. Dovrai comunque attendere fino a 10 giorni circa per ricevere il certificato di titolo. La proprietà non è effettivamente tua finché non possiedi quel certificato; il proprietario potrebbe comunque conservare il diritto sulla casa presentando un’obiezione alla vendita al tribunale o estinguendo il prestito.
La linea di fondo
Le case pignorate possono essere interessanti dal punto di vista finanziario, ma ci sono molti ostacoli da considerare prima di acquistare. Inoltre, solo perché una casa è in vendita all’asta non significa che sarai in grado di ottenerla a un buon prezzo (o che la casa è un buon affare a qualsiasi prezzo – potrebbe essere un pozzo di denaro). Tuttavia, per gli individui esperti, intelligenti e motivati, vale la pena esplorare le aste immobiliari come un modo per acquistare una casa o un investimento immobiliare a buon mercato.
Detto questo, considera le proprietà non vendute all’asta come alternativa. “Può essere possibile trovare un affare migliore quando si negozia con un venditore che ha una partecipazione in una proprietà e può negoziare per proprio conto senza tutte le sanzioni e le commissioni affiliate all’asta”, consiglia Humes. “Potresti anche avere più concorrenza alle aste di aziende che acquistano proprietà da ribaltare come modello di business. Le case all’asta non sono sempre l’affare migliore per l’acquirente medio di una casa “.
Se sei interessato a provare a ritirare una proprietà a buon mercato a un’asta, c’è molto da imparare. Le aste sono un modo più rischioso per acquistare una proprietà rispetto a un agente immobiliare. È importante essere estremamente ben istruiti sul processo e sulle proprietà su cui sei interessato a fare offerte. Collaborare con un agente o un mediatore immobiliare locale per identificare potenziali proprietà può aiutare, anche se potrebbero non essere interessati a meno che tu non riesca a raggiungere un accordo di compensazione.
Infine, assicurati di esaminare attentamente tutte le regole dell’asta e di eseguire la due diligence sulla proprietà prima di fare un’offerta. Rivolgiti a un avvocato immobiliare, idealmente uno esperto di vendite di preclusione, per assicurarti di capire quali saranno le tue responsabilità e passività se sarai l’offerente vincente.