Dietro le quinte del tuo mutuo

Potresti vedere il mutuo come il prestito che ti ha aiutato a comprare la tua casa. Ma gli investitori vedono un mutuo come un flusso di flussi di cassa futuri. Questi flussi di cassa vengono acquistati, venduti, spogliati, tranche e cartolarizzati nel mercato dei mutui secondari. Poiché la maggior parte dei mutui finisce in vendita, il mercato dei mutui secondari è estremamente ampio e molto liquido.

Dal punto di origine al punto in cui il pagamento mensile di un mutuatario finisce con un investitore come parte di un titolo garantito da ipoteca (MBS), un titolo garantito da attività (ABS), un’obbligazione ipotecaria collateralizzata (CMO) o un’obbligazione di debito collateralizzata ( CDO), ci sono diverse istituzioni diverse che ritagliano una certa percentuale delle commissioni iniziali e / o dei flussi di cassa mensili.

In questo articolo, ti mostreremo come funziona il mercato dei mutui secondari e ti presenteremo i suoi principali partecipanti.

Ci sono quattro partecipanti principali in questo mercato: il cedente ipotecario, l’ aggregatore, il commerciante di valori mobiliari e l’investitore.

1. The Mortgage Originator

L’ideatore del mutuo è la prima società coinvolta nel mercato dei mutui secondari. I creatori di mutui sono costituiti da banche al dettaglio, banchieri ipotecari e intermediari ipotecari. Mentre le banche utilizzano le loro tradizionali fonti di finanziamento per chiudere i prestiti, i banchieri ipotecari in genere utilizzano quella che è nota come una linea di credito di magazzino per finanziare i prestiti. La maggior parte delle banche e quasi tutti i banchieri ipotecari vendono rapidamente mutui di nuova creazione nel mercato secondario.

Una distinzione da notare è che le banche e i banchieri ipotecari utilizzano i propri fondi per chiudere i mutui e gli intermediari ipotecari no. Piuttosto, i mediatori ipotecari agiscono come agenti indipendenti per banche o banchieri ipotecari, mettendoli insieme ai clienti (mutuatari).

Tuttavia, a seconda delle sue dimensioni e sofisticazione, un cedente ipotecario potrebbe aggregare mutui per un certo periodo di tempo prima di vendere l’intero pacchetto; potrebbe anche vendere prestiti individuali così come sono originati. Esiste un rischio per un cedente quando mantiene un mutuo dopo che un tasso di interesse è stato quotato e bloccato da un mutuatario. Se l’ipoteca non viene venduta simultaneamente sul mercato secondario nel momento in cui il mutuatario blocca il tasso di interesse, i tassi di interesse potrebbero cambiare, il che cambia il valore dell’ipoteca sul mercato secondario e, in definitiva, il profitto che il cedente realizza sull’ipoteca.

I cedenti che aggregano i mutui prima di venderli spesso proteggono le loro pipeline di mutui dalle variazioni dei tassi di interesse. Esiste un tipo speciale di transazione chiamato scambio dei migliori sforzi, progettato per la vendita di un singolo mutuo, che elimina la necessità per il cedente di coprire un mutuo. I creatori più piccoli tendono a utilizzare i migliori sforzi.

In generale, i cedenti ipotecari guadagnano attraverso le commissioni addebitate per creare un mutuo e la differenza tra il tasso di interesse concesso a un mutuatario e il premio che un mercato secondario pagherà per quel tasso di interesse.

2. L’aggregatore

Gli aggregatori sono la prossima azienda nella linea dei partecipanti al mercato dei mutui secondari. Gli aggregatori sono grandi promotori di mutui con legami con aziende di Wall Street e imprese sponsorizzate dal governo (GSE), come Fannie Mae e Freddie Mac. Gli aggregatori acquistano mutui di nuova origine da cedenti più piccoli e, insieme alle proprie originazioni, formano pool di mutui che cartolarizzano in titoli garantiti da ipoteca a marchio privato (lavorando con società di Wall Street) o formano titoli garantiti da ipoteca di agenzia (lavorando tramite GSE).

Analogamente ai cedenti, gli aggregatori devono coprire i mutui nelle loro pipeline dal momento in cui si impegnano ad acquistare un mutuo, attraverso il processo di cartolarizzazione e fino a quando l’MBS viene venduto a un commerciante di valori mobiliari. La copertura di una pipeline di mutui è un compito complesso a causa del rischio di ricaduta e diffusione. Gli aggregatori realizzano profitti dalla differenza tra il prezzo che pagano per i mutui e il prezzo per il quale possono vendere l’MBS garantito da tali mutui, a seconda della loro efficacia di copertura.

3. Commercianti di valori mobiliari

Dopo che un MBS è stato formato (e talvolta prima che venga formato, a seconda del tipo di MBS), viene venduto a un commerciante di valori mobiliari. La maggior parte delle società di brokeraggio di Wall Street dispone di trading desk MBS. I commercianti su queste scrivanie fanno tutti i tipi di cose creative con MBS e prestiti ipotecari interi; l’obiettivo finale è venderli come titoli agli investitori. I rivenditori utilizzano spesso MBS per strutturare CMO, ABS e CDO. Queste operazioni possono essere strutturate in modo da avere caratteristiche di pagamento anticipato diverse e in qualche modo definite e rating di credito migliorati rispetto all’MBS sottostante o all’intero prestito. I rivenditori fanno uno spread nel prezzo al quale acquistano e vendono MBS e cercano di realizzare profitti di arbitraggio nel modo in cui strutturano i particolari pacchetti CMO, ABS e CDO.

4. Investitori

Gli investitori sono gli utenti finali dei mutui. I governi stranieri, i fondi pensione, le compagnie di assicurazione, le banche, i GSE e gli hedge fund sono tutti grandi investitori in mutui. MBS, CMO, ABS e CDO offrono agli investitori un’ampia gamma di rendimenti potenziali basati su diversi rischi di qualità del credito e di tasso di interesse.

I governi stranieri, i fondi pensione, le compagnie di assicurazione e le banche investono tipicamente in prodotti ipotecari di alto livello. Alcune tranche delle varie operazioni ipotecarie strutturate sono ricercate da questi investitori per i loro profili di rischio di tasso di interesse e pagamento anticipato. Gli hedge fund sono in genere grandi investitori in prodotti ipotecari con rating di credito bassi e prodotti ipotecari strutturati che presentano un rischio di tasso di interesse maggiore.

Di tutti gli investitori ipotecari, i GSE hanno i portafogli più grandi. Il tipo di prodotto ipotecario in cui possono investire è ampiamente regolato dall’Office of Federal Housing Enterprise Oversight.

La linea di fondo

Pochi mutuatari si rendono conto della misura in cui il loro mutuo viene tagliato, tagliato a cubetti e scambiato. Nel giro di poche settimane, forse un mese, dal momento in cui nasce un mutuo può entrare a far parte di un CMO, ABS o CDO. L’utente finale di un mutuo potrebbe essere un hedge fund che effettua scommesse direzionali sui tassi di interesse o utilizza posizioni con leva per sfruttare piccole irregolarità dei prezzi relazionali, oppure potrebbe essere la banca centrale di un paese straniero a cui piace il rating di credito di un’agenzia MBS.

D’altra parte, potrebbe essere una compagnia di assicurazioni con sede a Bruxelles attratta dal profilo di durata e convessità di una certa tranche in un accordo ABS, CMO o CDO. Il mercato dei mutui secondari è enorme, liquido e complesso con diverse istituzioni tutte desiderose di consumare una fetta della torta dei mutui.