Punti negativi

Cosa sono i punti negativi?

I punti negativi sono essenzialmente sconti che i creditori pagano agli agenti immobiliari o ai mutuatari per aiutarli a permettersi di chiudere i mutui che emettono. Questo sistema consente ad alcuni mutuatari qualificati, che non potrebbero altrimenti permettersi le spese dei costi di chiusura e delle commissioni di liquidazione, di essere in grado di acquistare una casa, di solito in cambio del pagamento di un tasso di interesse più elevato per tutta la durata del prestito.

I punti negativi sono generalmente espressi come percentuale dell’importo del prestito principale o in termini di punti base (RPB). Possono essere contrastati con punti di sconto, chiamati anche punti di chiusura, che vengono acquistati in anticipo come interessi prepagati dai mutuatari per ridurre il loro costo mensile per la durata del mutuo.

Punti chiave

• I punti negativi sono gli sconti sui costi di chiusura offerti da alcuni istituti di credito a mutuatari qualificati o intermediari ipotecari per ridurre l’onere iniziale della chiusura.
• Questi sconti hanno lo scopo di aiutare alcuni acquirenti di case a trovare abbastanza denaro per la chiusura, che può essere proibitiva.
• I mutuatari che ricevono assistenza tramite punti negativi, tuttavia, dovranno pagare un tasso di interesse più elevato per tutta la durata del prestito.

Comprensione dei punti negativi

I punti negativi si presentano in una delle due forme generali: ai broker e ai mutuatari direttamente. I rimborsi pagati a un intermediario ipotecario sono noti come premi  differenziali di rendimento (YSP) e fanno parte del compenso dell’intermediario ipotecario.

Quando il rimborso è un credito del mutuatario, può essere utilizzato per coprire alcuni costi di liquidazione del prestito o di chiusura. Questo utilizzo dei punti negativi da parte del mutuatario è noto come mutuo gratuito.

L’importo accreditato al mutuatario non può superare i costi di liquidazione e non può far parte dell’acconto. I punti negativi possono essere utilizzati per coprire alcuni costi di chiusura non ricorrenti, come commissioni bancarie e di proprietà, ma non possono essere utilizzati per finanziare spese ricorrenti come interessi o tasse sulla proprietà.

Vantaggi e svantaggi dei punti negativi

I punti negativi forniscono un modo per i mutuatari con pochi o nessun denaro di pagare i costi di liquidazione per ottenere un mutuo. Tuttavia, gli aspetti economici dell’utilizzo dei punti negativi dipendono dall’orizzonte temporale del mutuatario.

Se il mutuatario intende mantenere l’ipoteca per un breve periodo, può essere conveniente evitare i costi iniziali in cambio di un tasso di interesse relativamente più elevato: molti mutui con punti negativi avranno un tasso di interesse più elevato per tutta la durata del prestito. Se, d’altra parte, il mutuatario intende mantenere l’ipoteca per un periodo prolungato, è probabilmente più economico pagare i costi di liquidazione anticipata in cambio di un tasso di interesse inferiore.

Esempio di punti negativi

L’applicazione di punti negativi a un mutuo aumenta il tasso di interesse ma può ridurre i costi di chiusura. Se un mutuatario accetta un punto negativo, il prestatore potrebbe aumentare il tasso di interesse fisso del prestito dello 0,25%, ma dare al mutuatario l’1% del prestito come credito contro i costi di chiusura.

Ad esempio, un mutuatario cerca un mutuo ipotecario di $ 1.000.000 per acquistare una casa. Una quotazione per un prestito con un tasso di interesse del 5% e due punti negativi produrrebbe un rimborso di $ 20.000 da applicare ai costi di chiusura del prestito ($ 1.000.000 x 2% = $ 20.000).

La struttura di prestito più tradizionale per lo stesso importo di acquisto della casa potrebbe essere un prestito con un interesse del 4% e un punto di acconto. Con questo prestito, c’è un tasso di interesse più basso, ma richiede al mutuatario di pagare un acconto di $ 10.000.

considerazioni speciali

Alcuni broker ipotecari potrebbero non informare i consumatori sulla disponibilità di prestiti a punti negativi e potrebbero essere più preoccupati per la loro commissione sull’affare. In passato, i broker sono stati conosciuti per aumentare i mutui e mantenere l’importo generato dai punti negativi come compensazione per l’intermediazione del prestito.

I ricercatori hanno scoperto che i markup guadagnati dagli intermediari ipotecari erano costantemente più alti sui prestiti a punti negativi rispetto ai prestiti a punti positivi. Uno studio condotto daThe Mortgage Professor all’inizio del secolo ha rilevato che sui prestiti quotati dal prestatore al 6% più 3 punti, il markup per il mutuatario era di 1 punto percentuale. Ma, sui prestiti quotati al 7% e meno 2,25 punti, il markup del broker era di 2,375 punti.

Gli acquirenti di case idonei dovrebbero essere consapevoli dei programmi di punti negativi e chiedere attivamente al proprio broker qual è la loro struttura tariffaria. Ricorda che i punti negativi aumenteranno anche il costo totale degli interessi ipotecari pagati per tutta la durata del prestito, aumentando le rate mensili per compensare il rimborso del costo di chiusura.