Il NAV è il modo migliore per valutare il valore di un REIT?
Il valore patrimoniale netto (NAV) è una delle migliori metriche da utilizzare per valutare il valore di un fondo di investimento immobiliare (REIT). Un REIT è un titolo scambiato come azioni regolari che investe esclusivamente in proprietà immobiliari, proprietà o mutui. La funzione primaria di un REIT è quella di gestire cluster di immobili che producono reddito. Per legge, la maggior parte degli utili di un REIT viene distribuita come dividendi. L’Internal Revenue Service (IRS) riconosce una società immobiliare come REIT purché distribuisca il 90% degli utili imponibili come dividendi. Il rispetto di questo regolamento consente alla società di evitare qualsiasi responsabilità per l’imposta sul reddito delle società.
Punti chiave
- Uno dei modi migliori per analizzare i fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) è con il valore patrimoniale netto (NAV).
- Il NAV viene utilizzato al posto dei rapporti prezzo / valore contabile e altre misure del valore contabile.
- Il NAV cerca di determinare il valore effettivo delle partecipazioni del REIT prendendo il valore di mercato e sottraendo eventuali debiti, come le passività ipotecarie.
Tipi di REIT
Esistono diversi tipi di REIT, ma la maggior parte sono REIT azionari, che si concentrano su asset rigidi. Questi REIT possiedono tipicamente particolari tipi di edifici, come edifici per uffici, appartamenti o centri commerciali. Per i REIT azionari, possono essere negoziati pubblicamente, ad es. Negoziazione sulla Borsa di New York, o pubblici ma non negoziati. Inoltre, ci sono REIT privati. Ultimo ma non meno importante, ci sono REIT ipotecari (mREIT), che
I REIT ipotecari (mREITS) forniscono finanziamenti per immobili produttivi di reddito acquistando o originando mutui e titoli garantiti da ipoteca e guadagnando reddito dagli interessi su questi investimenti.
Vantaggi di NAV
Il NAV è una metrica preziosa da utilizzare nella valutazione dei REIT. Il valore contabile e rapporti simili come il prezzo di bilancio si sono rivelati molto inaffidabili quando applicati ai REIT. L’utilizzo del NAV è un tentativo di aggirare il valore contabile a favore di fornire una stima più accurata del valore di mercato effettivo per le partecipazioni in REIT.
Per calcolare il NAV, un analista genera una valutazione soggettiva delle attività del REIT. Un modo per farlo è la capitalizzazione del reddito operativo, basandola sui tassi di mercato. Un tasso massimo per il mercato attuale viene determinato e utilizzato per dividere il reddito operativo di una proprietà, con l’importo risultante che è il valore di mercato stimato. Il valore di mercato meno eventuali passività ipotecarie dà il NAV. Il NAV totale può essere diviso per le azioni in circolazione per fornire un NAV per azione.
Ad esempio, il valore contabile viene calcolato come il prezzo di acquisto meno l’ammortamento. Se una proprietà viene acquistata per $ 100.000 e il ritiro è di $ 10.000 all’anno. Alla fine del quinto anno, l’ammortamento accumulato è di $ 50.000. Pertanto, dal punto di vista del valore contabile, la proprietà ha un valore di $ 50.000 ($ 100.000 – $ 50.000). Ma, in realtà, probabilmente non è questo il vero valore degli immobili. Pertanto, il NAV tiene conto del valore di mercato e sottrae i debiti.
La linea di fondo
Sebbene il NAV sia un buon parametro da utilizzare durante l’analisi dei REIT, è valido solo quanto l’analista che completa la valutazione di ogni singola partecipazione del REIT. Il calcolo del valore di mercato delle attività deve essere eseguito con attenzione per arrivare a un NAV accurato per l’intero REIT.