Rifusione ipotecaria
Che cos’è una rifusione ipotecaria?
La rifusione di un mutuo, chiamata anche rifusione di un prestito, è una caratteristica di alcuni tipi di mutui in cui i pagamenti mensili rimanenti vengono ricalcolati in base a un nuovo piano di ammortamento. Durante la rifusione di un mutuo, il mutuatario paga una grossa somma verso il proprio capitale e il mutuo viene quindi ricalcolato in base al nuovo saldo inferiore in essere.
Alcuni mutui hanno una data di rifusione programmata, che è la data in cui l’istituto di credito calcolerà un nuovo piano di ammortamento in base al saldo del capitale rimanente e alla durata del mutuo.
Punti chiave
- Una rifusione si verifica quando un mutuatario paga una grande somma verso il capitale del mutuo e il prestatore ricalcola il prestito in base al nuovo saldo.
- Quando il prestatore ricalcola il prestito, creerà un nuovo piano di ammortamento, che è una tabella dei pagamenti del prestito che mostra il capitale e gli interessi che comprendono ogni pagamento fino a quando il prestito non viene pagato per intero.
- Il principale vantaggio per il mutuatario della rifusione di un mutuo è l’opportunità di ridurre i pagamenti mensili.
- I prestiti ad ammortamento negativo oi mutui a tasso variabile di opzione (opzione ARM) hanno spesso una clausola di rifusione del mutuo come parte del contratto di prestito.
Come funziona una rifusione ipotecaria
Per il mutuatario, il vantaggio principale di rifondere un mutuo è ridurre i pagamenti mensili. Spesso, un creditore ipotecario ridurrà semplicemente la durata di un prestito se vengono effettuati pagamenti di capitale aggiuntivi, ma manterrà lo stesso importo mensile fisso dovuto, semplicemente aumentando l’importo del capitale e riducendo la parte di interesse del pagamento.
La rifusione può ridurre l’importo degli interessi che il mutuatario pagherà per tutta la durata del prestito se viene effettuato un pagamento del capitale sufficientemente elevato, riducendo sia gli interessi che il capitale rimanenti sui nuovi pagamenti mensili del prestito.
Rifusione ipotecaria vs rifinanziamento
Una rifusione ipotecaria può essere un’opzione più comoda rispetto al rifinanziamento. Con un rifinanziamento, sostituisci il tuo mutuo attuale con un nuovo mutuo ipotecario, che può essere costoso e dipende dalla tua affidabilità creditizia. Una rifusione ipotecaria non comporta una verifica del credito e continua con l’ipoteca originaria.
D’altra parte, rifinanziare un mutuo significa estinguere il prestito esistente e sostituirlo con uno nuovo. I motivi per cui i proprietari di casa rifinanziano includono:
- L’opportunità di ottenere un tasso di interesse inferiore.
- Per abbreviare la durata del mutuo.
- Il desiderio di passare da un mutuo a tasso variabile (ARM) a un mutuo a tasso fisso o viceversa.
- Un’opportunità per attingere al patrimonio netto di una casa per finanziare un grosso acquisto.
- Per consolidare il debito.
A differenza del rifinanziamento di un mutuo, la rifusione di un mutuo non abbasserà il tasso di interesse sul mutuo.
Tipi di mutui che possono essere rifusi
Prestiti ad ammortamento negativo
La rifusione ipotecaria può essere scritta nei termini del prestito ed è associata a un prestito con ammortamento negativo. Un prestito con ammortamento negativo ha una struttura di pagamento che consente un pagamento programmato inferiore agli interessi addebitati sul prestito.
Quando un pagamento è inferiore agli interessi addebitati in quel momento, crea interessi differiti. L’importo dell’interesse differito creato viene aggiunto al saldo principale del prestito, portando a una situazione in cui il capitale dovuto aumenta nel tempo invece di diminuire. A causa di questo aumento del capitale, i mutui ad ammortamento negativo richiedono che il prestito venga rifuso ad un certo punto in modo che venga estinto entro la fine della sua durata prevista.
I mutui ad ammortamento negativo a volte hanno anche fattori scatenanti che potrebbero causare una rifusione non programmata. Ciò può verificarsi, ad esempio, se il saldo principale del prestito raggiunge un limite prestabilito tramite un ammortamento negativo.
Opzione Mutui a tasso variabile (Opzione ARM)
I mutui ad ammortamento negativo sono noti anche come mutui a tasso variabile con opzione di pagamento (opzione ARM). Questi mutui offrono ai mutuatari opzioni che includono il pagamento di tutto il capitale e degli interessi o il pagamento solo di una parte degli interessi.
Mentre le scelte disponibili con un’opzione ARM consentono una maggiore flessibilità sui pagamenti, il mutuatario potrebbe facilmente ritrovarsi con un debito a lungo termine maggiore rispetto a prima. Come per altri mutui a tasso variabile, esiste la possibilità che i tassi di interesse cambino drasticamente e rapidamente in base al mercato.
Esempio di rifusione ipotecaria
Anche se un mutuo non ha un’opzione di rifusione inclusa, puoi rivolgerti al tuo istituto di credito per vedere se una rifusione ipotecaria ti avvantaggia e riduce i pagamenti mensili. Pagando una somma forfettaria e rifondendo il mutuo, puoi ridurre le spese di alloggio. Al contrario, se invii una somma forfettaria senza riformulare, riduci il saldo ma i pagamenti mensili rimarranno gli stessi.
Supponiamo che tu abbia un mutuo a tasso fisso di $ 500.000 a 30 anni con un tasso di interesse del 4%. L’interesse combinato e il pagamento del capitale sono $ 2,338 al mese.
Dopo cinque anni, ricevi una somma forfettaria inaspettata di $ 375.000. Se decidessi di utilizzare quella somma forfettaria per estinguere il mutuo senza riformularlo, continueresti a pagare $ 2.338 al mese. Se invece si rifonde il prestito nei restanti 25 anni di mutuo, la rata mensile scenderà a 1.507 dollari.