Approfitta del debito ipotecario con MBS

Secondo la Federal Reserve Bank di New York, i saldi ipotecari costituivano la componente più importante del debito delle famiglie nel secondo trimestre del 2018. Al 30 giugno, i rapporti sul credito al consumo hanno mostrato un totale di $ 9 trilioni di debito legato ai mutui, un aumento di $ 60 miliardi dal primo trimestre dell’anno. Anche se si prevede che i tassi ipotecari aumenteranno, la domanda di alloggi unita a una bassa disoccupazione potrebbe ancora alimentare il mercato dei mutui. Ciò significa che questo prestito è destinato ad espandersi. Questa situazione crea un’opportunità per gli investitori astuti, che possono utilizzare titoli garantiti da ipoteca (MBS) per possedere una parte di questo debito.

Tenete a mente che queste attività hanno svolto un ruolo chiave nella crisi finanziaria del 2008. Le banche stavano rimuovendo molte restrizioni sui prestiti ipotecari, alcune delle quali addirittura non prendevano soldi e finanziavano completamente i mutui per la casa. Ma la maggior parte dei nuovi proprietari di case non poteva permettersi i pagamenti, il che non sembrava disturbare i creditori. Erano ancora in grado di fare soldi impacchettando i prestiti e vendendoli agli investitori. Questo, a sua volta, ha creato una bolla, che è scoppiata nel 2007. L’effetto di gocciolamento ha colpito Lehman Brothers, provocando il collasso della banca e provocando onde d’urto in tutta l’economia globale.

Quindi puoi ancora permetterti di investire in questi asset? In questo articolo, ti mostreremo come puoi utilizzare MBS per integrare le tue altre risorse a reddito fisso.

Punti chiave

• I titoli garantiti da ipoteca (MBS) sono strumenti a reddito fisso che raggruppano singoli mutui in un unico titolo.
• Sebbene gli MBS diversifichino il rischio immobiliare, sono anche altamente rischiosi e sono stati in parte responsabili della crisi finanziaria del 2008 e del crollo del mercato dei mutui.
• Da allora, le persone hanno iniziato a esaminare attentamente le singole offerte di MBS e sono in grado di identificare titoli redditizi.
• È difficile per i singoli investitori accedere a MBS, ma potrebbe essere in grado di farlo indirettamente attraverso fondi comuni di investimento che investono in MBS.

Come si formano

I titoli garantiti da ipoteca sono obbligazioni di debito acquistate da banche, società di mutui, unioni di credito e altre istituzioni finanziarie e quindi riunite in pool da un’entità governativa, semi-governativa o privata. Queste entità poi vendono i titoli agli investitori. Questo processo è illustrato di seguito:

1. Gli acquirenti di immobili prendono in prestito da istituzioni finanziarie
2. Le istituzioni finanziarie vendono mutui a entità MBS.
3. Le entità MBS formano pool ipotecari ed emettono titoli garantiti da ipoteca.
4. Gli individui investono in pool MBS.

Tipi di MBS

Esistono due tipi di MBS. Il pass-through o il certificato di partecipazione rappresenta la proprietà diretta in un pool di mutui. Riceverai una quota proporzionale di tutti i pagamenti di capitale e interessi effettuati nel pool man mano che l’emittente riceve pagamenti mensili dai mutuatari. Il pool di mutui avrà generalmente una scadenza compresa tra cinque e 30 anni. Tuttavia, il flusso di cassa può cambiare di mese in mese, a seconda di quanti mutui vengono estinti anticipatamente. È qui che risiede il rischio di pagamento anticipato. Quando i tassi di interesse correnti diminuiscono, i mutuatari potrebbero rifinanziare e rimborsare anticipatamente i loro prestiti. Gli investitori devono quindi cercare di trovare rendimenti simili ai loro investimenti originali in un ambiente con tassi di interesse più bassi. Al contrario, gli investitori possono affrontare i rischi dei tassi di interesse quando i tassi di interesse salgono. I mutuatari manterranno i loro prestiti, lasciando gli investitori bloccati con i rendimenti inferiori in un contesto di tassi di interesse correnti in aumento.

Il secondo tipo di MBS è l’  obbligazione ipotecaria collateralizzata (CMO). Questo è un pool di mutui passanti.

Esistono diversi tipi di CMO progettati per ridurre il rischio di pagamento anticipato degli investitori. In un CMO a pagamento sequenziale, gli emittenti CMO distribuiranno il flusso di cassa agli obbligazionisti da una serie di classi, chiamate tranche. Ciascuna tranche detiene titoli garantiti da ipoteca con scadenze e flussi di cassa simili. Ogni tranche è diversa dalle altre all’interno dell’OCM. Ad esempio, un CMO potrebbe avere quattro tranche con mutui della durata media di due, cinque, sette e 20 anni ciascuno. Quando i pagamenti del mutuo entrano in vigore, l’emittente CMO pagherà prima il tasso di interesse cedolare dichiarato agli obbligazionisti in ciascuna tranche. I pagamenti del capitale programmati e non programmati andranno per primi agli investitori nelle prime tranche. Una volta pagati, gli investitori nelle tranche successive riceveranno i pagamenti principali. Il concetto è trasferire il rischio di pagamento anticipato da una tranche all’altra. Alcuni CMO possono avere 50 o più tranche interdipendenti. Pertanto, è necessario comprendere le caratteristiche delle altre tranche del CMO prima di investire. Esistono due tipi di tranche:

• Le tranche PAC utilizzano il concetto di fondo di ammortamento per aiutare gli investitori a ridurre il rischio di pagamento anticipato e ricevere un flusso di cassa più stabile. Viene istituita un’obbligazione complementare per assorbire il capitale in eccesso quando i mutui vengono estinti anticipatamente. Quindi, con un reddito da due fonti (il PAC e l’obbligazione complementare) gli investitori hanno maggiori possibilità di ricevere pagamenti oltre il programma di scadenza originale.
• Le tranche Z sono anche note come obbligazioni di accumulo o tranche di obbligazioni di accumulo. Durante il periodo di maturazione, gli interessi non vengono corrisposti agli investitori. Invece, il capitale aumenta a un tasso composto. Ciò elimina il rischio per gli investitori di dover reinvestire a rendimenti inferiori se cedole in base al saldo principale dell’obbligazione. Inoltre, riceveranno eventuali pagamenti anticipati principali dai mutui sottostanti. Poiché gli interessi accreditati durante il periodo di maturazione sono tassabili, anche se gli investitori in realtà non li ricevono, le  tranche Z potrebbero essere più adatte per i conti con imposte differite.

I titoli ipotecari stripped sono MBS che pagano solo il capitale degli investitori (PO) o solo gli interessi (IO). Le strisce vengono create da MBS o possono essere tranche in un CMO.

• Solo capitale (PO): gli investitori pagano un prezzo fortemente scontato per il PO e ricevono i pagamenti del capitale dai mutui sottostanti. Il valore di mercato di un PO può variare ampiamente in base agli attuali tassi di interesse. Quando i tassi di interesse scendono, i pagamenti anticipati possono aumentare e il valore dell’OP potrebbe aumentare. D’altra parte, quando i tassi attuali aumentano e i pagamenti anticipati diminuiscono, il valore dell’OP potrebbe diminuire.
• Solo interessi (IO): un IO paga rigorosamente gli interessi che si basano sull’ammontare del capitale in essere. Poiché i mutui si ammortizzano e i pagamenti anticipati riducono il saldo principale, il flusso di cassa dell’IO diminuisce. Il valore dell’IO oscilla di fronte a quello di un PO in quanto quando i tassi di interesse correnti diminuiscono e i pagamenti anticipati aumentano, il reddito può diminuire. E quando i tassi di interesse attuali aumentano, è più probabile che gli investitori ricevano pagamenti di interessi per un periodo di tempo più lungo, aumentando così il valore di mercato dell’IO.

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Fitch Ratings e altri forniscono rating di credito, tassi di cedola e date di scadenza per MBS.

Emittenti MBS

Puoi acquistare MBS da diversi emittenti. Banche di investimento, istituzioni finanziarie e costruttori di case emettono titoli garantiti da ipoteca a marchio privato. La loro affidabilità creditizia e il rating di sicurezza possono essere molto inferiori a quelli delle agenzie governative e delle imprese sponsorizzate dal governo.

Freddie Mac è un’azienda regolamentata a livello federale e sponsorizzata dal governo che acquista mutui da istituti di credito in tutto il paese. Quindi li riconfeziona in titoli che possono essere venduti agli investitori in un’ampia varietà di forme. I Freddie Mac non sono supportati dal governo degli Stati Uniti, ma la società ha un’autorità speciale per prendere in prestito dal Tesoro degli Stati Uniti.

Fannie Mae è una società di proprietà degli azionisti attualmente quotata allo sportello. È stato rimosso dall’S & P 500 nel 2008 e cancellato dalla Borsa di New York nel 2010 dopo essere sceso al di sotto dei requisiti di prezzo minimo. Non riceve alcun finanziamento o sostegno dal governo. Per quanto riguarda la sicurezza, gli MBS di Fannie Mae sono sostenuti dalla salute finanziaria della società, non dal governo degli Stati Uniti.

Ginnie Maes è l’unico MBS sostenuto dalla piena fede e credito del governo degli Stati Uniti. Si tratta principalmente di prestiti assicurati dalla Federal Housing Administration o garantiti dalla Veterans Administration.

Fondi comuni di investimento

Se ti piace l’idea di trarre profitto da un aumento della crescita dei mutui ma non sei all’altezza di ricercare tutti i diversi tipi di MBS, potresti essere più a tuo agio con i fondi comuni di investimento ipotecario. Ci sono fondi che investono in un solo tipo di MBS, come Ginnie Maes, mentre ce ne sono altri che incorporano vari tipi di MBS all’interno delle loro altre partecipazioni in titoli di stato.

Oltre a una maggiore diversificazione dei prestiti, i fondi comuni di investimento possono reinvestire tutti i rendimenti del capitale in altri MBS. Ciò consente agli investitori di ricevere rendimenti che cambiano con i tassi correnti e ridurrà i rischi di pagamento anticipato e di tasso di interesse.

La linea di fondo

MBS può offrire il sostegno del governo federale, un reddito mensile e un tasso di interesse fisso. Lo svantaggio, tuttavia, è che il termine può essere incerto e potrebbero non aumentare di valore come altre obbligazioni quando i tassi di interesse correnti scendono. Inoltre, non dimenticare che potresti ottenere una parte del tuo capitale restituito con ogni pagamento mensile. Di conseguenza, alla scadenza, potrebbe non esserci alcun capitale rimanente da reinvestire.