Allocazioni ipotecarie

Cosa sono le allocazioni ipotecarie?

Le allocazioni ipotecarie sono un passo verso il regolamento dei titoli garantiti da ipoteca (MBS) da annunciare negoziati sul mercato secondario. Al momento della cessione, il venditore fornisce all’acquirente i dettagli precisi dei prestiti che compongono il pool sottostante dell’MBS.

Punti chiave

• L’allocazione ipotecaria si riferisce a una fase di un titolo garantito da ipoteca (MBS) da annunciare.
• Questo passaggio avviene quando il venditore dell’MBS notifica all’acquirente tutti i dettagli dei mutui sottostanti che compongono l’MBS.
• Il processo di allocazione dei mutui avviene nel mercato secondario dei titoli garantiti da ipoteca (MBS) negoziati.
• Al momento dell’esecuzione della transazione, né l’acquirente né il venditore sono a conoscenza dei mutui sottostanti in un MBS; questo per garantire il trading e la liquidità.
• Il venditore deve comunicare all’acquirente tutti i dettagli dell’ipoteca sottostante due giorni prima del regolamento della transazione entro le 15:00
• La varianza tra il valore stimato dei prestiti sottostanti e l’allocazione finale dei prestiti sottostanti ha un valore di restrizione che è fissato allo 0,01% del prezzo dell’operazione.

Comprensione delle allocazioni ipotecarie

I titoli garantiti da ipoteca (MBS) sono titoli finanziari creati riunendo più mutui in un titolo riconfezionato e vendendoli a un investitore. L’acquirente di un MBS riceve un flusso di reddito dai pagamenti di interessi effettuati dai proprietari di abitazione su tali mutui.

Quando un MBS viene negoziato sul mercato secondario, i mutui sottostanti che compongono uno specifico MBS sono sconosciuti. L’allocazione ipotecaria è il processo mediante il quale un venditore di un titolo garantito da ipoteca (MBS) dettaglia i mutui che compongono l’  MBS da annunciare (TBA) entro una certa data e ora.

Processo di allocazione dei mutui

Quando un acquirente e un venditore concordano uno scambio TBA, fondamentalmente accettano i termini di un contratto. Le parti concordano l’emittente, la scadenza, la cedola, il prezzo e gli importi nominali dei titoli negoziati. Al di là di questi criteri, i prestiti sottostanti sono considerati intercambiabili. Ciò significa anche che l’acquirente e il venditore non sono a conoscenza della qualità dei mutui sottostanti nell’MBS.

Questa intercambiabilità facilita il trading e la liquidità nel mercato secondario. L’acquirente e il venditore concordano anche la data di regolamento della transazione. Due giorni prima della data di regolamento, entro le ore 15, il venditore deve comunicare all’acquirente l’esatto pool di mutui inclusi nel MBS. L’assegnazione di mutui specifici al titolo negoziato avviene in questo periodo prima della consegna, noto come allocazione del mutuo.

Circa il 90% dei titoli garantiti da ipoteca di Ginnie Mae sono negoziati sul mercato TBA. Questo lo rende il mercato secondario più importante per i titoli ipotecari. È seconda solo al mercato del Tesoro degli Stati Uniti per volume di scambi a reddito fisso ed è soggetta alle regole della Security Industry / Financial Market Association (SIFMA).

Linee guida sull’allocazione dei mutui e negoziazione non TBA

Il valore dei contratti TBA non è noto al momento dell’esecuzione quindi vengono invece stimati, pertanto l’allocazione finale dei mutui è subordinata allo scostamento tra l’importo effettivo e l’importo stimato. Esiste una limitazione della varianza imposta dalla Securities Industry and Financial Markets Association (SIFMA). Questa restrizione è un mezzo per garantire l’intercambiabilità dei mutui sottostanti ed è fissata allo 0,01% del prezzo della transazione.

I mutui che verranno erogati alla data di regolamento devono soddisfare la transazione concordata entro i limiti di tale requisito. In passato, le limitazioni della varianza erano più clementi e consentivano ai trader un’opportunità di arbitraggio nell’assegnazione dei mutui alla data di notifica. Poiché SIFMA ha rafforzato le sue quote di varianza, questo è meno comune. Il software avanzato ha consentito ai trader di soddisfare linee guida di varianza più rigide.

I trader che cercano di evitare il processo di allocazione hanno la possibilità di collocare operazioni non TBA nello specifico mercato del pool. In queste transazioni, l’acquirente e il venditore accettano di scambiare particolari pool di mutui e non è richiesta alcuna assegnazione successiva. I prestiti venduti in questo mercato tendono ad essere di classi che non soddisfano la definizione SIFMA di prestiti standard. Tra questi possono essere prestiti di solo interesse, mutui a 40 anni o mutui a tasso variabile (ARM).

Esempio di allocazione ipotecaria

Mary decide di vendere a Peter un titolo garantito da ipoteca (MBS) e Peter decide di acquistarlo. Entrambi concordano che la vendita avrà luogo martedì. Quando la vendita viene eseguita, né Mary né Peter conoscono i tipi di mutui che compongono l’MBS. Il regolamento standard è T + 3, il che significa che la transazione verrà regolata venerdì. Secondo la regola dei due giorni, Mary si rivolge a Peter mercoledì prima delle 15:00 e lo informa degli stanziamenti di mutuo che riceverà quando la transazione si concluderà venerdì.