Come fare soldi nel settore immobiliare
Che tu sia curioso del potenziale di investimento del settore immobiliare o semplicemente stufo di spot pubblicitari che promettono modi poco conosciuti per “trarre profitto dalla tua proprietà”, vale la pena imparare, per davvero, come gli immobili creano ricchezza.
Piuttosto che fornire strategie oscure per investire in immobili o un manuale sulla proprietà di una casa per gli acquirenti alle prime armi, questo articolo si concentrerà su come fare soldi attraverso il settore immobiliare. Coprirà sia i metodi di base che non sono cambiati da secoli, indipendentemente dal tipo di lucentezza che i guru del momento cercano di dare loro, sia le opportunità specifiche che sono sorte relativamente di recente.
Punti chiave
- Il modo più comune per fare soldi nel settore immobiliare è attraverso l’apprezzamento, un aumento del valore della proprietà che si realizza quando si vende.
- Posizione, sviluppo e miglioramenti sono i modi principali in cui gli immobili residenziali e commerciali possono apprezzare in valore.
- L’inflazione può anche svolgere un ruolo nell’aumento del valore di una proprietà nel tempo.
- Puoi anche guadagnare sotto forma di reddito da affitti per proprietà sia residenziali che commerciali e le aziende potrebbero pagarti royalty su terreni grezzi, ad esempio, per qualsiasi scoperta, come minerali o petrolio.
- I fondi comuni di investimento immobiliare (REIT), i titoli garantiti da ipoteca (MBS), le società di investimento ipotecario (MIC) e i gruppi di investimento immobiliare (REIG) sono alternative di investimento nel settore immobiliare.
Profitti immobiliari dall’aumento del valore della proprietà
Il modo più comune in cui gli immobili offrono un profitto: apprezzano, cioè aumentano di valore. Ciò si ottiene in modi diversi per diversi tipi di proprietà, ma solo in un modo: attraverso la vendita. Tuttavia, puoi aumentare il ritorno sull’investimento su una proprietà in diversi modi. Un modo, se hai preso in prestito denaro per acquistare la proprietà, è rifinanziare il prestito con un interesse inferiore. Ciò ridurrà la tua base di costo per la proprietà, aumentando così l’importo che ne ricaverai.
La fonte più ovvia di apprezzamento per la terra non sviluppata è, ovviamente, svilupparla. Man mano che le città si espandono, la terra al di fuori dei limiti diventa sempre più preziosa a causa del potenziale per essere acquistata dagli sviluppatori. Una volta che gli sviluppatori costruiscono case o edifici commerciali, questo valore aumenta ulteriormente.
L’apprezzamento della terra può anche derivare dalla scoperta di minerali preziosi o altre merci, a condizione che l’acquirente detenga i diritti su di essi. Un esempio estremo di ciò sarebbe il petrolio sorprendente, ma l’apprezzamento può anche provenire da depositi di ghiaia, alberi e altre risorse naturali.
Quando si esaminano le proprietà residenziali, la posizione è spesso il fattore più importante per l’apprezzamento. Man mano che il quartiere intorno a una casa si evolve, aggiungendo percorsi di transito, scuole, centri commerciali, parchi giochi e altro, questi cambiamenti fanno aumentare il valore della casa. Naturalmente, questa tendenza può anche funzionare al contrario, con i valori delle case che diminuiscono con il decadimento di un quartiere.
Anche i miglioramenti in casa possono stimolare l’apprezzamento. Mettere in un bagno in più, riscaldare un garage e ristrutturare una cucina con elettrodomestici all’avanguardia sono solo alcuni dei modi in cui un proprietario può cercare di aumentare il valore di una casa.
La proprietà commerciale guadagna valore per le stesse ragioni dei terreni grezzi e degli immobili residenziali: ubicazione, sviluppo e miglioramenti. Le migliori proprietà commerciali sono perennemente richieste.
Il ruolo dell’inflazione nei valori delle proprietà
Quando si considera l’apprezzamento, è necessario tenere conto dell’impatto economico dell’inflazione. Un tasso di inflazione annuo del 10% significa che il tuo dollaro può acquistare solo circa il 90% degli stessi beni l’anno successivo, e questo include la proprietà. Se un pezzo di terra valeva $ 100.000 nel 1970 e fosse rimasto inattivo e sottosviluppato per decenni, varrebbe ancora molte volte di più oggi. A causa dell’inflazione incontrollata nel corso degli anni ’70 e di un ritmo costante da allora, probabilmente ci vorrebbero più di $ 500.000 per acquistare quel terreno ora, supponendo che $ 100.000 fosse un valore di mercato equo in quel momento.
Pertanto, l’inflazione da sola può portare all’apprezzamento nel settore immobiliare, ma è un po ‘una vittoria di Pirro. Sebbene tu possa ottenere cinque volte il tuo denaro a causa dell’inflazione quando vendi, anche molti altri beni costano cinque volte di più, quindi il potere d’acquisto nel tuo ambiente attuale è ancora un fattore.
Profitti immobiliari da reddito
Il secondo grande modo in cui il settore immobiliare genera ricchezza è fornire pagamenti regolari del reddito. Generalmente denominato affitto, il reddito da immobili può presentarsi in molte forme.
Reddito da terra cruda
A seconda dei tuoi diritti sulla terra, le aziende possono pagarti royalty per qualsiasi scoperta o pagamenti regolari per qualsiasi struttura che aggiungono. Questi includono, ad esempio, martinetti per pompe, condutture, pozzi di ghiaia, strade di accesso e torri cellulari. La terra cruda può anche essere affittata per la produzione, di solito per la produzione agricola, e tratti di terra con alberi possono essere preziosi per il legname che può essere periodicamente raccolto.
Reddito da proprietà residenziale
La stragrande maggioranza del reddito da proprietà residenziale si presenta sotto forma di affitto di base. I tuoi inquilini pagano un importo fisso al mese, che aumenterà con l’inflazione e la domanda, e tu prendi i tuoi costi da esso, rivendicando la parte rimanente come reddito da locazione. Una posizione desiderabile è di fondamentale importanza per assicurarsi di poter proteggere facilmente gli inquilini.
Reddito da proprietà commerciale
Le proprietà commerciali possono produrre reddito dalle suddette fonti, con l’affitto di base ancora una volta il più comune, ma possono anche aggiungerne uno in più sotto forma di reddito da opzione. Molti inquilini commerciali pagheranno commissioni per opzioni contrattuali come il diritto di prelazione nell’ufficio accanto. Gli inquilini pagano un premio per detenere queste opzioni, indipendentemente dal fatto che le esercitino o meno. A volte esistono redditi da opzioni per terreni grezzi e persino immobili residenziali, ma non sono comuni.
Immobili residenziali: percorsi di profitto
Ecco uno sguardo più da vicino ad alcuni dei molti modi in cui puoi guadagnare reddito da proprietà residenziali.
Compra e tieni
Questo è uno dei modi più tradizionali per guadagnare reddito da immobili. Ci sono diversi modi per farlo: puoi acquistare una casa unifamiliare e affittarla; acquistare una casa plurifamiliare e vivere in una delle unità affittando le altre, idealmente per coprire il mutuo e le proprie spese di alloggio; oppure acquista una casa plurifamiliare e affitta tutte le unità, gestendo la proprietà da solo o assumendo una società di gestione per gestire l’affitto di unità, riscuotere l’affitto, indirizzare le riparazioni necessarie e così via.
Flipping
Le pinne delle proprietà sono specializzate nell’aggiungere correzioni ad alto rendimento alle case in breve tempo e poi venderle. Capovolgere può essere redditizio se sai come trovare proprietà da sistemare, hai le competenze necessarie per eseguire i lavori di ristrutturazione da solo o supervisionare un equipaggio per eseguirli e hai un senso dei costi sottostanti e del valore potenziale di una proprietà.
Airbnb e affitti per le vacanze
Sebbene la pandemia COVID-19 abbia interrotto per ora, la domanda di affitti a casa lontano da casa è decollata negli ultimi anni poiché molti viaggiatori hanno preferito questa opzione al soggiorno in hotel. I proprietari di abitazione potrebbero guadagnare un reddito affittando una casa o anche solo una stanza per un breve periodo, soprattutto se la proprietà si trova in una zona che è una nota destinazione turistica. Non è chiaro quando quel mercato tornerà. Ma se dovesse riapparire, tieni presente che gli affitti a breve termine sono regolamentati e talvolta addirittura vietati in alcune città. Controlla lo statuto della tua città prima di inserire una proprietà in un sito web come Airbnb, VRBO o HomeAway. E calcola anche quale ulteriore pulizia profonda e sanificazione tra gli ospiti aggiungerà ai costi.
Fonti alternative di reddito immobiliare
I fondi comuni di investimento immobiliare (REIT), i titoli garantiti da ipoteca (MBS), le società di investimento ipotecario (MIC) e i gruppi di investimento immobiliare (REIG) sono alternative di investimento nel settore immobiliare. Sono generalmente considerati veicoli per ricavare reddito da proprietà immobiliari, ma hanno processi diversi per farlo e processi diversi per l’ingresso.
REIT
Con un REIT, il proprietario di più proprietà commerciali vende azioni (spesso quotate in borsa) agli investitori (di solito per finanziare l’acquisto di più proprietà) e quindi trasferisce il reddito da locazione sotto forma di distribuzione. Il REIT è il proprietario per gli inquilini (che pagano l’affitto) ma i proprietari del REIT registrano il reddito una volta che le spese di gestione degli edifici e del REIT sono state prese. C’è un metodo speciale per valutare un REIT.
MBS, MIC e REIG
Questi sono anche un ulteriore passaggio rimosso, poiché investono in mutui privati piuttosto che nelle proprietà sottostanti. I MIC sono diversi dagli MBS in quanto detengono interi mutui e trasferiscono gli interessi dai pagamenti agli investitori, piuttosto che cartolarizzare porzioni di capitale e / o interessi. Tuttavia, entrambi non sono tanto investimenti immobiliari quanto investimenti di debito . I REIG sono solitamente investimenti privati con una propria struttura unica, che offrono agli investitori investimenti azionari o servizi di partnership.
Diverse alternative immobiliari credibili sono disponibili per fare soldi nel settore, ma vengono fornite con diversi avvertimenti e punti di ingresso.
Altri modi per investire nel settore immobiliare
Un’opzione è un’opzione la commissione di un cercatore per abbinare una persona alla ricerca di un investimento con una persona che cerca di vendere, in realtà non è diversa dalla commissione di un agente immobiliare . Sebbene questo sia un reddito, non deriva dal possedere (cioè dal detenere l’atto di proprietà) un pezzo di proprietà immobiliare.
Altre opzioni includono:
- Vendite allo scoperto: si tratta di acquistare una casa da un prestatore quando il mutuatario è in ritardo con i pagamenti. Le vendite allo scoperto possono essere una proposta lunga e complicata.
- Opzioni di leasing: queste sono le implicazioni del nome. Quando si affitta con un’opzione di acquisto in un mercato immobiliare rialzista, dove i prezzi sono in aumento, potresti essere in grado di completare l’acquisto in un secondo momento a un prezzo preimpostato inferiore o realizzare un profitto vendendo i tuoi diritti di acquisto.
- Ribaltamento del contratto: invece di ribaltare le case, questo tipo di ribaltamento comporta il trasferimento dei diritti di un contratto di acquisto a un altro acquirente. Se riesci a individuare venditori in difficoltà e acquirenti motivati e a metterli insieme, potresti essere in grado di realizzare un profitto in questo modo.
La linea di fondo
Esistono diverse strategie comprovate per fare soldi nel settore immobiliare. Apprezzamento, inflazione e reddito sono in cima alla lista, ma esistono anche diversi investimenti immobiliari alternativi. Capire i tuoi investimenti, i rischi e se ne vale la pena o meno dipende da te.