Investimenti immobiliari diretti vs. REIT

Ti stai chiedendo come investire nel settore immobiliare? Molti investitori che desiderano attingere al settore immobiliare confrontano i REIT con gli immobili reali e tangibili. I REIT, o fondi comuni di investimento immobiliare, sono società che agiscono come fondi comuni di investimento per gli investimenti immobiliari. Puoi investire in un REIT senza dover possedere o gestire autonomamente alcuna proprietà. In alternativa, puoi seguire la strada dell’investimento immobiliare diretto e acquistare proprietà residenziali o commerciali.

Punti chiave

• I REIT consentono ai singoli investitori di guadagnare con gli immobili senza dover possedere o gestire proprietà fisiche.
• La proprietà immobiliare diretta offre più agevolazioni fiscali rispetto agli investimenti REIT e offre agli investitori un maggiore controllo sul processo decisionale.
• Molti REIT sono quotati in borsa, quindi sono più facili da acquistare e vendere rispetto agli immobili tradizionali.

Immobiliare diretto

Con un investimento immobiliare diretto, si acquista un immobile specifico o una partecipazione in uno, come un complesso di appartamenti (residenziale) o un centro commerciale (commerciale). Gli investitori immobiliari diretti guadagnano attraverso il reddito da locazione, l’apprezzamento e i profitti generati da qualsiasi attività commerciale che dipende dall’immobile.

Pro degli investimenti immobiliari diretti

Un vantaggio dell’investimento in proprietà fisiche è il potenziale di generare un flusso di cassa sostanziale, nonché la capacità di trarre vantaggio da numerose agevolazioni fiscali per compensare tale reddito. Ad esempio, puoi detrarre i costi ordinari e necessari per gestire, conservare e mantenere la proprietà. Un’altra ampia detrazione fiscale è per l’ammortamento, in cui vengono detratti i costi di acquisto e miglioramento di una proprietà durante la sua vita utile (e nel frattempo si riduce il reddito imponibile).

Ovviamente c’è anche l’apprezzamento. Mentre il mercato immobiliare oscilla come il mercato azionario, i prezzi degli immobili generalmente aumentano nel tempo, quindi potresti essere in grado di vendere in seguito a un prezzo più alto.

Un altro vantaggio: hai più controllo sul processo decisionale rispetto a quello che avresti con i REIT. Ad esempio, puoi selezionare solo le proprietà che corrispondono alle tue preferenze per posizione, tipo di proprietà e struttura finanziaria. Puoi anche impostare i prezzi degli affitti, scegliere gli inquilini e decidere quante proprietà acquistare.

Contro degli investimenti immobiliari diretti

Uno dei principali svantaggi dell’investimento diretto è che richiede una notevole quantità di tempo ed energia (equità del sudore) se si prevede di avere successo. Devi affrontare i problemi degli inquilini, le emergenze di manutenzione e la tua responsabilità in caso di incidenti sulla proprietà.

Il finanziamento può essere un altro svantaggio. Molti investitori devono sottoscrivere un mutuo o un altro tipo di finanziamento per pagare gli investimenti. Se il mercato fallisce o hai difficoltà a trovare inquilini di qualità, c’è la possibilità che tu possa andare in default sul prestito.

Un altro aspetto negativo è che gli immobili non sono un’attività liquida. Ciò significa che probabilmente non sarai in grado di venderlo rapidamente se hai bisogno di contanti in caso di emergenza.

Professionisti

• Flusso di cassa positivo e apprezzamento
• Vantaggi fiscali
• Controllo sulle decisioni

Contro

• Richiede tempo ed energia
• Rischio di mancato finanziamento
• Illiquido (non facile da acquistare e vendere)

REIT

Un REIT è una società che possiede, gestisce o finanzia beni immobili che producono reddito o beni legati al patrimonio immobiliare. Modellati sui fondi comuni di investimento, i REIT riuniscono il capitale di numerosi investitori.

Oggi, ci sono più di 225 REIT negli Stati Uniti che commerciano nelle principali borse valori e che sono registrati presso la Securities and Exchange Commission (SEC). Questi REIT hanno una capitalizzazione di mercato azionaria combinata di oltre $ 1 trilione.1 In tutto il mondo, più di 35 paesi offrono attualmente REIT.

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I REIT possono essere appropriati per i nuovi investitori con esperienza limitata nel settore immobiliare che desiderano diversificare il proprio portafoglio senza un sacco di rischi.

Pro dei REIT

Forse il più grande vantaggio dei REIT è che i singoli investitori possono accedere ai profitti degli immobili senza la necessità di possedere, gestire o finanziare direttamente le proprietà. Offrono un modo a basso costo per investire nel mercato immobiliare. Puoi investire in un fondo con un minimo di $ 500, un punto di ingresso molto inferiore rispetto all’investimento immobiliare diretto.

Un altro vantaggio è che i REIT offrono un allettante potenziale di rendimento totale. Per legge, i REIT devono pagare almeno il 90% del reddito imponibile agli azionisti e non è raro avere un rendimento da dividendi del 5%, o più. I REIT possono anche aumentare il valore del capitale all’aumentare del valore delle attività sottostanti.

Un altro vantaggio importante è la liquidità. Come le azioni, puoi acquistare e vendere azioni REIT in borsa. In generale, i REIT vengono scambiati con volumi elevati, il che significa che puoi entrare o uscire da una posizione quando lo desideri (o ne hai bisogno).

Contro dei REIT

Naturalmente, ci sono alcuni svantaggi nei REIT. Per i principianti, la maggior parte dei dividendi REIT non sono considerati “dividendi qualificati”, quindi sono tassati a un’aliquota più elevata. Questo è qualcosa a cui prestare particolare attenzione se possiedi REIT in un conto di intermediazione tassabile. Tieni presente che puoi detenere REIT in un conto Roth IRA con vantaggi fiscali.

Un altro svantaggio è che i REIT possono essere molto sensibili alle fluttuazioni dei tassi di interesse e l’aumento dei tassi di interesse è negativo per i prezzi dei REIT. In generale, i prezzi dei REIT e i rendimenti del Tesoro hanno una relazione inversa: quando uno sale, l’altro scende e viceversa.

Un altro svantaggio è che mentre i REIT possono aiutarti a diversificare il tuo portafoglio di investimenti complessivo, la maggior parte dei REIT individuali non è affatto diversificata. Questo perché si concentrano su un tipo di proprietà specifico, come uffici o centri commerciali. Se un REIT investe esclusivamente in hotel, ad esempio, e i carri armati economici o le persone smettono di viaggiare (pensa COVID-19), puoi essere esposto a rischi specifici della proprietà.

Professionisti

• Profitti immobiliari senza dover possedere, gestire o finanziare proprietà
• Dividendi superiori alla media e potenziale di apprezzamento
• Liquido (facile da acquistare e vendere)

Contro

• Nessun vantaggio fiscale
• Sensibile alle fluttuazioni dei tassi di interesse
• Rischi specifici della proprietà

La linea di fondo

L’investimento immobiliare diretto può essere una scelta migliore se si desidera un flusso di cassa, agevolazioni fiscali per compensare tale reddito e un grande potenziale di apprezzamento. È anche utile se desideri un maggiore controllo sui tuoi investimenti e ti piace un approccio pratico.

I REIT hanno senso per gli investitori che non vogliono operare e gestire immobili, così come per coloro che non hanno i soldi o non possono ottenere il finanziamento per acquistare immobili. I REIT sono anche un buon modo per gli investitori immobiliari principianti di acquisire una certa esperienza nel settore.