Investimenti azionari vs investimenti di debito per il crowdfunding immobiliare

Investimenti immobiliari in azioni e debiti: una panoramica

Il crowdfunding immobiliare è decollato dall’approvazione del Jumpstart Our Business Startups Act nel 2012 e si prevede che il mercato si espanderà ulteriormente.  Nell’ottobre 2015, la SEC ha emesso la sua sentenza finale sulle disposizioni del Titolo III del JOBS Act, che consente agli investitori non accreditati di partecipare ad accordi immobiliari con crowdfunding insieme a investitori accreditati.

Investire nel settore immobiliare tramite una piattaforma di crowdfunding presenta alcuni vantaggi rispetto ai REIT o alla proprietà diretta della proprietà. Uno di questi vantaggi è la possibilità di scegliere tra debito e investimenti azionari. Prima di fare il grande passo nel crowdfunding immobiliare, è utile avere una comprensione di come differiscono i due e quali sono i rischi. (Per ulteriori informazioni sulle basi del crowdfunding immobiliare, vedere: Real Estate and Crowdfunding: A New Path for Investors.)

Punti chiave

• Il crowdfunding immobiliare è un’alternativa sempre più popolare ai REIT e agli ETF immobiliari per aggiungere proprietà al proprio portafoglio.
• L’investimento immobiliare in azioni guadagna un rendimento attraverso il reddito da locazione pagato dagli inquilini o le plusvalenze dalla vendita della proprietà.
• L’investimento immobiliare di debito implica l’emissione di prestiti o l’investimento in mutui (o titoli garantiti da ipoteca).

Nozioni di base sugli investimenti in azioni

La maggior parte delle operazioni di crowdfunding immobiliare coinvolge investimenti azionari. In questo scenario, l’investitore è azionista di una proprietà specifica e la sua quota è proporzionale all’importo investito. I resi vengono realizzati sotto forma di una quota del reddito da locazione che la proprietà genera, meno eventuali commissioni di servizio pagate alla piattaforma di crowdfunding. Gli investitori possono anche ricevere una quota di qualsiasi valore di apprezzamento se la proprietà viene venduta.

Professionisti:

• Nessun limite al rendimento: gli investimenti in azioni offrono un orizzonte più ampio in termini di potenziale di guadagno. È possibile vedere rendimenti annualizzati che vanno dal 18% al 25%. Poiché non esiste un limite, tuttavia, il cielo è davvero il limite dal punto di vista di un investitore.
• Benefici fiscali: un vantaggio di possedere un investimento immobiliare è la possibilità di detrarre alcune spese associate alla sua proprietà, come l’ ammortamento e il costo delle riparazioni. Con il crowdfunding azionario, gli accordi sono normalmente strutturati attraverso una LLC, che viene trattata come un’entità flow-through ai fini fiscali. Ciò significa che gli investitori possono trarre vantaggio dalla detrazione dell’ammortamento senza dover possedere direttamente la proprietà.
• Commissioni inferiori: gli investimenti in azioni hanno il potenziale per essere più economici per quanto riguarda le commissioni. Anziché pagare commissioni anticipate e commissioni di servizio mensili, gli investitori possono pagare un’unica commissione annuale per mantenere la propria posizione nella proprietà. La commissione è calcolata come percentuale dell’importo totale investito e spesso oscilla tra l’1% e il 2%.

Contro:

• Più rischi: il crowdfunding azionario può mettere più soldi nelle tasche degli investitori, ma significa fare una scommessa più grande. Gli investitori sono i secondi in linea quando si tratta di ricevere un rimborso sul loro investimento e se la proprietà non è all’altezza delle sue aspettative di performance, ciò può facilmente tradursi in una perdita.
• Periodo di detenzione più lungo: gli investitori in azioni stanno guardando a un periodo di tempo molto più lungo rispetto agli investitori in debito. I tempi di attesa possono estendersi su cinque o anche dieci anni, il che è una considerazione importante se sei interessato a mantenere un alto grado di liquidità nel tuo portafoglio.

Come funzionano gli investimenti di debito

Quando investe in strumenti di debito immobiliare, l’investitore funge da prestatore del proprietario dell’immobile o dello sponsor dell’operazione. Il prestito è garantito dalla proprietà stessa e gli investitori ricevono un tasso di rendimento fisso determinato dal tasso di interesse sul prestito e da quanto hanno investito. In un affare di debito, l’investitore è in fondo allo stack di capitale, il che significa che ha la priorità quando si tratta di richiedere un pagamento dalla proprietà. (Per ulteriori informazioni, vedere il tutorial:  Come fare soldi nel settore immobiliare.)

Professionisti:

• Più breve tempo di attesa: gli investimenti di debito sono più spesso associati con i progetti di sviluppo. Di conseguenza, hanno in genere un periodo di detenzione più breve rispetto agli investimenti azionari. A seconda della natura dell’accordo, il tempo di attesa può durare tra i sei ei 24 mesi. Questo è un vantaggio per gli investitori che non si sentono a proprio agio nel legare asset a lungo termine.
• Rischio inferiore: a causa del modo in cui sono strutturati gli accordi; gli investitori si assumono meno rischi con investimenti di debito. Il prestito è garantito dall’immobile, che funge da polizza assicurativa contro il rimborso del prestito. Nel caso in cui il proprietario dell’immobile o lo sponsor sia inadempiente, gli investitori hanno la possibilità di recuperare la perdita del loro investimento attraverso un’azione di preclusione.
• Reddito costante: gli  investimenti in debito sono più prevedibili in termini di importo e frequenza dei pagamenti dei rendimenti. Sebbene ogni accordo sia diverso, non è insolito che gli investitori guadagnino rendimenti che vanno dall’8% al 12% all’anno. Questi rendimenti sono generalmente pagati su base mensile o trimestrale.
• Rendimenti limitati : gli investimenti in debito comportano meno rischi, ma uno dei principali svantaggi è il fatto che i rendimenti sono limitati dal tasso di interesse sul prestito. Gli investitori devono essere chiari sul fatto che siano disposti a sacrificare il potenziale per guadagnare rendimenti più elevati in cambio di una scommessa più sicura.
• Commissioni più elevate: sebbene la maggior parte delle piattaforme di crowdfunding immobiliare non addebiti nulla agli investitori per creare un account e ricercare investimenti in debito, di solito è previsto un qualche tipo di commissione per partecipare a un accordo. La piattaforma di crowdfunding di solito preleva una percentuale dal massimo prima che venga pagato qualsiasi interesse, il che può influire sui tuoi rendimenti. Potrebbe anche esserci una commissione separata per la creazione del prestito che viene trasferita agli investitori. (Per ulteriori informazioni sulle piattaforme di crowdfunding immobiliare, leggi:  Top 5 Real Estate Crowdfunding Companies.)

Contro:

• Rendimenti potenziali inferiori: con un rischio inferiore si ottiene un rendimento atteso inferiore.
• Esposizione al rischio di rimborso anticipato: i mutui a volte estinguono anticipatamente i prestiti, vendendo una casa o tramite un rifinanziamento. Ciò potrebbe interrompere i flussi di cassa associati al tuo investimento di debito e ridurre la durata del tuo portafoglio di prestiti.

La linea di fondo

Il crowdfunding è un’opzione interessante per gli investitori che desiderano investire in affari immobiliari privati ​​in modo conveniente. L’investimento minimo con molte piattaforme va da $ 5.000 a $ 10.000, che è un prezzo relativamente basso da pagare per accedere a questa classe di asset. Sia gli investimenti azionari che quelli di debito hanno i loro lati positivi e negativi, che gli investitori esperti devono prendere il tempo per valutare attentamente. Capire cosa hai da guadagnare rispetto a cosa stai rischiando può aiutarti a decidere se uno o entrambi i tipi di investimento sono adatti al tuo portafoglio.