Investire in vincoli fiscali sulla proprietà
Una nicchia di investimento che viene spesso trascurata dagli investitori è quella dei privilegi fiscali sugli immobili. La crescente volatilità del mercato azionario, combinata con tassi di interesse ancora storicamente bassi, ha spinto molti investitori alla ricerca di questo tipo di strada alternativa al fine di fornire un tasso di rendimento decente. In alcuni casi, questa opportunità unica può fornire agli investitori informati ottimi tassi di rendimento.
I privilegi di proprietà possono anche comportare rischi sostanziali, il che significa che gli acquirenti inesperti devono comprendere le regole e le potenziali insidie che derivano da questo tipo di risorsa. Questo articolo discute i privilegi fiscali, come puoi investire in essi e gli svantaggi di questo tipo di veicolo di investimento.
Punti chiave
- Un privilegio fiscale è un reclamo che il governo fa su una proprietà quando il proprietario non riesce a pagare le tasse sulla proprietà.
- I vincoli vengono venduti alle aste che a volte comportano guerre di offerte.
- Se hai bisogno di pignorare, potrebbero esserci altri privilegi contro la proprietà che ti impediscono di prenderne possesso.
- Se si ottiene la proprietà, potrebbero esserci spese impreviste come riparazioni o addirittura sfratto degli attuali occupanti.
- Puoi anche investire in fondi di pegno di proprietà.
Che cos’è un vincolo fiscale?
Un privilegio fiscale è un reclamo legale contro la proprietà di un individuo o di un’azienda che non riesce a pagare le tasse dovute al governo. Ad esempio, quando un proprietario terriero o un proprietario di abitazione non paga le tasse sulla sua proprietà, la città o la contea in cui si trova la proprietà ha l’autorità di porre un privilegio sulla proprietà. Il privilegio funge da pretesa legale contro la proprietà per l’importo non pagato dovuto. La proprietà a cui è associato un privilegio non può essere venduta o rifinanziata fino a quando le tasse non vengono pagate e il privilegio non viene rimosso.
Quando viene emesso un privilegio, il Comune crea un certificato di privilegio fiscale che riflette l’importo dovuto sull’immobile, più eventuali interessi o sanzioni dovuti. Questi certificati vengono quindi venduti all’asta all’investitore che offre la migliore offerta. Gli investitori possono acquistare privilegi fiscali per poche centinaia di dollari se si tratta di una proprietà molto piccola. Tuttavia, la maggior parte costa molto di più.
Gli investitori possono acquistare privilegi fiscali sulla proprietà da un comune, consentendo loro come nuovo proprietario del privilegio di riscuotere i pagamenti con gli interessi dal proprietario della proprietà. In alcuni casi, possono precludere e ottenere il titolo di proprietà.
Privilegi fiscali dai numeri
Nel 2017, secondo Brad Westover, direttore esecutivo della National Tax Lien Association (NTLA), non sono stati pagati circa $ 14 miliardi di tasse sulla proprietà. Circa un terzo di tali privilegi viene successivamente venduto a investitori privati. I governi locali beneficiano delle vendite private perché recuperano immediatamente i soldi dovuti sulla proprietà in questione. Trenta stati vendono certificati di privilegio fiscale, dice Westover.
Nello stato della Florida, le tasse sulla proprietà non pagate sono scese da $ 1,2 miliardi nel 2008 a $ 740 milioni nel 2018, “quasi la metà di quello che era al culmine” e quel calo nella disponibilità di privilegi per gli investitori è probabilmente una tendenza nazionale.”[Quando c’è] un’economia sana, ha senso che più persone paghino le tasse sulla proprietà”, dice.
Uno studio pubblicato dal National Consumer Law Center (NCLC) nel 2012 sulla “Other Foreclosure Crisis” americana ha rilevato che, insieme alle insolvenze dei mutui domestici e ai tassi di disoccupazione, le insolvenze sulle tasse sulla proprietà sono salite alle stelle durante la Grande Recessione. Secondo lo studio, lo studio ha rilevato che ogni anno i governi di contea e municipalità negli Stati Uniti non sono riusciti a raccogliere circa $ 15 miliardi di tasse sulla proprietà.
Come posso investire in vincoli fiscali?
Gli investitori possono acquistare privilegi fiscali sulla proprietà nello stesso modo in cui le proprietà reali possono essere acquistate e vendute alle aste. Le aste si svolgono in un ambiente fisico o online e gli investitori possono abbassare il tasso di interesse sul privilegio o aumentare un premio che pagheranno per questo. L’investitore che accetta il tasso di interesse più basso o paga il premio più alto ottiene il privilegio. Gli acquirenti spesso entrano in guerra con le offerte per una determinata proprietà, il che riduce il tasso di rendimento ottenuto dall’acquirente vincente.
Gli acquirenti di proprietà con privilegi fiscali devono essere consapevoli del costo delle riparazioni, insieme a qualsiasi altro costo nascosto che potrebbero dover pagare se assumono la proprietà della proprietà. Coloro che poi possiedono queste proprietà potrebbero dover affrontare compiti spiacevoli, come lo sfratto degli attuali occupanti, che potrebbe richiedere una costosa assistenza da parte di un amministratore o di un avvocato.
Chiunque sia interessato all’acquisto di un privilegio fiscale dovrebbe iniziare decidendo il tipo di proprietà su cui vorrebbe detenere un privilegio: residenziale, commerciale, terreno non edificato o proprietà con miglioramenti. Possono quindi contattare l’ufficio del tesoriere della loro città o contea per sapere quando, dove e come si terrà la prossima asta. L’ufficio del tesoriere può indicare all’investitore dove ottenere un elenco dei privilegi di proprietà che dovrebbero essere messi all’asta, nonché le regole su come verrà condotta la vendita. Queste regole illustreranno eventuali requisiti di preregistrazione, metodi di pagamento accettati e altri dettagli pertinenti.
Suggerimenti per gli acquirenti di vincoli fiscali
Gli acquirenti devono anche fare la dovuta diligenza sulle proprietà disponibili. In alcuni casi, il valore corrente della proprietà può essere inferiore all’importo del privilegio. L’NTLA consiglia di dividere l’importo nominale del privilegio fiscale insolvente per il valore di mercato della proprietà. Se il rapporto è superiore al 4%, i potenziali acquirenti dovrebbero stare alla larga da quella proprietà. Inoltre, potrebbero esserci anche altri privilegi sulla proprietà che impediranno all’offerente di prenderne la proprietà.
A ogni immobile in una determinata contea con vincolo fiscale viene assegnato un numero all’interno della rispettiva parcella. Gli acquirenti possono cercare questi privilegi in base al numero al fine di ottenere informazioni su di essi dalla contea, cosa che spesso può essere eseguita online. Per ogni numero, la contea ha l’indirizzo della proprietà, il nome del proprietario, il valore stimato della proprietà, la descrizione legale e una ripartizione delle condizioni della proprietà e qualsiasi struttura situata nei locali.
Non investire in privilegi fiscali con l’aspettativa di ricavarne una proprietà;circa il 98% dei proprietari di abitazione riscatta la proprietà prima che inizi il processo di preclusione.
Come trarre profitto da un vincolo
Gli investitori interessati a individuare opportunità di investimento in privilegi fiscali dovrebbero mettersi in contatto con il proprio funzionario locale delle entrate fiscali responsabile della riscossione delle tasse sulla proprietà. Ci sono attualmente 2.500 giurisdizioni città, comuni o contee che vendono debito fiscale pubblico.
Sebbene non tutti gli stati prevedano la vendita pubblica di tasse sulla proprietà delinquente, se lo stato consente l’asta pubblica del disegno di legge sull’imposta sulla proprietà non pagato, gli investitori dovrebbero essere in grado di determinare quando e dove queste tasse sono pubblicate per la revisione pubblica. Le vendite fiscali di proprietà devono essere pubblicizzate per un determinato periodo di tempo prima della vendita. In genere, gli annunci elencano il proprietario della proprietà, la descrizione legale e l’ammontare delle imposte insolute da vendere.
Gli investitori che acquistano privilegi fiscali sugli immobili sono generalmente tenuti a rimborsare immediatamente l’intero importo del privilegio al comune emittente. In tutti gli stati tranne due, l’emittente del privilegio fiscale riscuote il capitale, gli interessi e le eventuali sanzioni;paga il titolare del certificato di privilegio e quindi raccoglie il certificato di privilegio se non è in archivio. Il proprietario della proprietà deve rimborsare all’investitore l’intero importo del privilegio più gli interessi, che varia da uno stato all’altro, ma in genere è compreso tra il 10% e il 12%. Se l’investitore ha pagato un premio per il privilegio, questo può essere aggiunto all’importo rimborsato in alcuni casi.
Il programma di rimborso di solito dura da sei mesi a tre anni. Nella maggior parte dei casi, il proprietario è in grado di pagare il privilegio per intero. Se il proprietario non è in grado di pagare il privilegio entro la scadenza, l’investitore ha l’autorità di pignorare sulla proprietà così come avrebbe fatto il comune, anche se questo accade molto raramente.
Investire passivamente tramite un investitore istituzionale
L’investimento in privilegi fiscali richiede una quantità significativa di ricerca e due diligence, quindi potrebbe valere la pena considerare di investire passivamente attraverso un investitore istituzionale membro dell’NTLA. Circa l’80% dei certificati di privilegio fiscale viene venduto ai membri NTLA.
Se desideri diventare un membro dell’NTLA, costa $ 500 all’anno (per investitori con meno di $ 1 milione). Per gli investitori istituzionali, le quote associative variano da $ 2.000 a $ 10.000, a seconda delle dimensioni del loro portafoglio di investimenti. Gli investitori istituzionali possono generare rendimenti che vanno dal 4% al 9% all’anno. L’NTLA può aiutare a far incontrare gli investitori interessati che diventano membri dell’NTLA con gli investitori istituzionali che si concentrano sull’investimento in privilegi fiscali.
Svantaggi dell’investimento in vincoli fiscali sulla proprietà
Sebbene i privilegi fiscali sulla proprietà possano produrre tassi di interesse sostanziali, gli investitori devono fare i compiti prima di entrare in quest’arena. I privilegi fiscali sono generalmente inappropriati per gli investitori alle prime armi o per coloro che hanno poca esperienza o conoscenza del settore immobiliare.
Si consiglia agli investitori di non acquistare privilegi per proprietà con danni ambientali, come quelli in cui una stazione di servizio scarica materiale pericoloso.
Proprietà trascurate
Gli investitori devono anche acquisire molta familiarità con la proprietà reale su cui è stato posto il privilegio. Questo può aiutarli a garantire che saranno effettivamente in grado di raccogliere i soldi dal proprietario. Una proprietà fatiscente situata nel cuore di un quartiere dei bassifondi probabilmente non è un buon acquisto, indipendentemente dal tasso di interesse promesso. Il proprietario dell’immobile potrebbe non essere in grado o non essere disposto a pagare l’imposta dovuta. Anche le proprietà con qualsiasi tipo di danno ambientale, ad esempio da sostanze chimiche o materiali pericolosi che sono stati depositati lì, sono generalmente indesiderabili.
Non è un investimento passivo
I proprietari di vincoli devono sapere quali sono le loro responsabilità dopo aver ricevuto i loro certificati. In genere, devono notificare per iscritto al proprietario della proprietà il loro acquisto entro un determinato periodo di tempo. Di solito sono anche tenuti a inviare una seconda lettera di notifica verso la fine del periodo di rimborso se il pagamento non è stato effettuato per intero entro tale termine.
I vincoli fiscali possono scadere
I privilegi fiscali non sono strumenti eterni. Molti hanno una data di scadenza successiva alla fine del periodo di rimborso. Una volta scaduto il privilegio, il titolare del privilegio non è più in grado di riscuotere il saldo non pagato. Se la proprietà va in pignoramento, il titolare del privilegio può scoprire altri privilegi sulla proprietà, che possono rendere impossibile l’ottenimento del titolo.
concorrenza
Molte istituzioni commerciali, come banche e fondi speculativi, si sono interessate ai privilegi di proprietà. Di conseguenza, sono stati in grado di superare la concorrenza e ridurre i rendimenti. Ciò ha reso più difficile per i singoli investitori trovare privilegi redditizi e alcuni hanno rinunciato di conseguenza. Tuttavia, ci sono anche alcuni fondi ora disponibili che investono in privilegi, e questo può essere un buon modo per un investitore inesperto di entrare in questa arena con un grado di rischio inferiore.
Domande frequenti sul vincolo fiscale
Cosa significa avere un vincolo fiscale?
Se hai un privilegio fiscale, significa che il governo ha presentato un reclamo legale contro la tua proprietà perché hai trascurato o non hai pagato un debito fiscale. Nel caso di un privilegio fiscale sulla proprietà, hai trascurato o non hai pagato le tasse sulla proprietà che devi alla città o alla contea in cui si trova la tua proprietà. Quando ciò accade, la tua città o contea ha l’autorità di porre un privilegio sulla proprietà.
Come funziona una vendita di vincoli fiscali?
Ventinove stati, oltre a Washington, DC, Isole Vergini e Porto Rico, consentono la vendita di privilegi fiscali. Ogni stato utilizza un processo leggermente diverso per eseguire le vendite di privilegi fiscali.
Di solito, dopo che un proprietario di proprietà trascura di pagare le tasse, c’è un periodo di attesa. Alcuni stati aspettano qualche mese mentre altri aspettano alcuni anni prima che intervenga un esattore delle tasse. Dopo questo, le tasse non pagate vengono vendute all’asta in una vendita di privilegi fiscali. Ciò può avvenire online o in un luogo fisico. A volte è il miglior offerente che ottiene il privilegio contro la proprietà. Altre aste premiano con il privilegio l’investitore che accetta il tasso di interesse più basso. Gli esattori delle tasse usano i soldi che loro. guadagnare all’asta per compensare le tasse arretrate non pagate. Una volta che il privilegio è stato trasferito all’investitore, il proprietario della casa deve loro le tasse sulla proprietà non pagate, più gli interessi (altrimenti dovranno affrontare il pignoramento sulla loro proprietà).
Dove posso trovare vincoli fiscali in vendita?
Puoi chiamare direttamente l’esattore delle tasse della tua contea per conoscere la procedura per l’acquisto di gravami fiscali. Alcune contee pubblicizzeranno anche il processo sul loro sito web, oltre a fornire istruzioni su come registrarsi come offerente.
Quando le contee elencano le aste sui loro siti web, forniranno anche informazioni sulle proprietà all’asta, quando vanno all’asta e l’offerta minima. Questo elenco può aiutarti a identificare se ci sono proprietà a cui sei interessato in base alla loro posizione, tipo di proprietà, dimensioni e offerta minima.
Cosa succede a un mutuo in una vendita di vincoli fiscali?
Un privilegio rimane con la proprietà quando viene venduta. Tuttavia, il privilegio rimane sul rapporto di credito del proprietario precedente.
I pignoramenti delle imposte sulla proprietà si verificano quando i governi pignorano le proprietà nelle loro giurisdizioni per le tasse sulla proprietà delinquenti dovute su di loro. I privilegi fiscali sulla proprietà sono superiori ad altri privilegi, quindi la loro preclusione elimina altri privilegi, compreso un privilegio ipotecario. I proprietari di abitazione con tasse insolventi in genere hanno anche debiti ipotecari in sospeso. Dopo aver acquistato una proprietà con pignoramento fiscale, se si scopre che su di essa è presente un privilegio ipotecario, questa deve essere rimossa dalla contea in cui è stata acquistata. La contea scaricherà il privilegio sulla base dei documenti di chiusura della vendita fiscale. Nel caso in cui questo non funzioni, puoi anche contattare il titolare del privilegio per farlo rimuovere.
In ogni stato, dopo la vendita di un privilegio fiscale, esiste un periodo di riscatto (sebbene il periodo di tempo varia a seconda dello stato) in cui il proprietario dell’immobile può tentare di riscattare la propria proprietà pagando le tasse sulla proprietà insolventi. Tuttavia, anche se il proprietario sta pagando le tasse sulla proprietà, se non riesce a effettuare i pagamenti del mutuo durante questo periodo, il titolare del mutuo può precludere la casa.
I privilegi fiscali dell’IRS sono registri pubblici?
Se viene presentato un reclamo legale contro la tua proprietà al fine di soddisfare un debito fiscale, l’IRS presenterà un avviso di vincolo fiscale federale. Questo è un documento pubblico e serve come avviso per gli altri creditori che l’IRS sta rivendicando un credito garantito contro i tuoi beni. Le agenzie di segnalazione del credito possono trovare l’avviso e includerlo nel tuo rapporto di credito.
La linea di fondo
I privilegi fiscali sulla proprietà possono essere una valida alternativa di investimento per investitori esperti che hanno familiarità con il mercato immobiliare. Coloro che sanno cosa stanno facendo e si prendono il tempo per ricercare le proprietà su cui acquistano privilegi possono generare profitti sostanziali nel tempo. Tuttavia, i potenziali rischi rendono questa arena inappropriata per gli investitori non sofisticati.
Senza un’adeguata ricerca e comprensione del mercato immobiliare, un investitore potrebbe facilmente ritrovarsi con una proprietà che non viene riscattata dal proprietario (sotto forma di pagamento delle tasse con gli interessi) e che non ha alcun valore. Quella proprietà di basso valore finirà quindi per diventare proprietà dell’investitore.
Per chi è interessato a investire nel settore immobiliare, l’acquisto di gravami fiscali è solo un’opzione. Anche l’acquisto di una casa in preclusione o l’acquisto di una casa a un’asta possono essere preziose opportunità di investimento. Se sei ancora interessato ai privilegi fiscali sugli immobili, ti consigliamo di consultare il tuo agente immobiliare o consulente finanziario.