Definizione del limite di tasso di interesse iniziale

Che cos’è il tetto del tasso di interesse iniziale?

Il limite di tasso di interesse iniziale è definito come l’importo massimo che il tasso di interesse su un prestito a tasso variabile può regolare al primo aggiustamento del tasso programmato. I limiti di tasso di interesse sono solitamente posti sui tassi ipotecari per isolare i mutuatari da salti estremi dei tassi per tutta la durata del prestito. Poiché sono iniziali, il limite di tasso è soggetto a modifiche dopo la conclusione del periodo iniziale.

Spiegazione del tetto del tasso di interesse iniziale

I limiti di tasso di interesse iniziali possono essere trovati solo su prodotti a tasso variabile, come i mutui a tasso variabile, in cui il tasso di interesse subisce variazioni programmate per tutta la durata del prestito. I prodotti a tasso fisso non hanno un limite perché non si adattano. Il tasso all’inizio del prestito rimane lo stesso fino a quando il prestito non viene estinto, o non c’è una modifica ai termini della nota, ad esempio durante la modifica o il rifinanziamento.

Prodotti come questo erano popolari nei primi anni 2000 durante il boom dei mutui subprime. Molti proprietari di case si sono trovati rapidamente nei guai quando i loro tassi di interesse sono aumentati dopo il periodo prefissato iniziale. Il fascino di un mutuo a tasso variabile era che il tasso fisso iniziale era generalmente inferiore ai tassi di interesse offerti sui prodotti a tasso fisso all’epoca. I mutuatari erano ansiosi di trarre vantaggio da questi tassi più bassi, con l’aspettativa di poter rifinanziare nuovamente prima che il loro tasso fosse adeguato. Il tetto del tasso di interesse iniziale era in vigore per proteggere i proprietari di abitazione da un grande shock di pagamento, con l’aspettativa che i tassi sarebbero aumentati lentamente nel tempo.

Sfortunatamente, il mercato è crollato e il valore delle proprietà è crollato, lasciando molti proprietari di case senza la possibilità di rifinanziare prodotti ipotecari sempre più costosi. Molti mutuatari sono inadempienti sui loro mutui aggravando il crollo dei subprime.

Sebbene esistano ancora limiti iniziali ai tassi di interesse come protezione aggiuntiva per i mutuatari preoccupati per lo shock di pagamento, i prodotti ipotecari a tasso variabile sono oggi molto meno comuni.

Esempio del mondo reale di un limite di tasso di interesse iniziale

Prendiamo ad esempio un ipotetico mutuo a tasso variabile (ARM) di 30 anni, che può iniziare con un tasso fisso del 4,5% per i primi due anni. Alla fine del primo periodo di aggiustamento, il limite del tasso di interesse iniziale è più o meno il 2%, il che significa che il tasso si aggiusterà non superiore al 6,5% e non inferiore al 2,5%. Successivamente, il tasso di interesse sarà soggetto ad aggiustamenti in base a qualunque indice sia stato utilizzato all’inizio del prestito più il margine. Il margine è lo spread massimo oltre il quale gli aggiustamenti non fluttueranno.

Si consideri un altro esempio in cui il mutuatario ha stipulato un mutuo a tasso variabile di 30 anni che contiene un tasso fisso iniziale del 4,5%, un limite di tasso iniziale del 2% e un margine del 6%. L’aumento massimo che il mutuatario potrebbe subire sarebbe quindi del 10,5% per tutta la durata del prestito.