Frode ipotecaria: capirlo ed evitarlo
Le violazioni etiche e le attività criminali in vari settori hanno colpito la nostra economia negli ultimi decenni, in particolare nei settori bancario, finanziario e immobiliare. Quando si tratta di crimini finanziari, i mutui offrono ampie opportunità per i cattivi attori di rubare, frodare o tagliare gli angoli. Esaminiamo le complesse questioni etiche e penali che circondano la frode ipotecaria.
Punti chiave
- Le truffe di frode ipotecaria individuali comuni sono il furto di identità e la falsificazione di reddito / beni, mentre i professionisti del settore possono utilizzare frodi di valutazione e prestiti aerei per ingannare il sistema.
- Le attività di prestito predatorio, il salvataggio del pignoramento e le truffe per la riduzione dei mutui hanno contribuito alla grande recessione nel 2007.
- La frode ipotecaria continua a essere un problema in America. Secondo i dati di CoreLogic del settembre 2018, una richiesta di mutuo su 109 mostra segni di frode.
- Ci sono organizzazioni professionali che monitorano e indagano sulle frodi sui mutui, insieme all’FBI.
Che cos’è la frode ipotecaria?
La frode nella sua forma più semplice è una dichiarazione deliberata e inganno: una parte inganna un’altra travisando informazioni, fatti e cifre. Quindi, la frode ipotecaria non è solo pratiche di prestito predatorio che prendono di mira determinati mutuatari.
La frode immobiliare o ipotecaria può essere commessa da persone che intendono occupare una proprietà come residenza principale o da gruppi di investitori che frodano tramite proprietà in affitto o commettono frodi di valutazione quando girano case.
Secondo il Federal Bureau of Investigation (FBI), si tratta di qualsiasi tipo di “dichiarazione errata, falsa dichiarazione o omissione sostanziale relativa alla proprietà o potenziale ipoteca invocata da un sottoscrittore o prestatore per finanziare, acquistare o assicurare un prestito”. Con questa definizione operativa, vediamo che la frode ipotecaria può essere commessa sia da singoli mutuatari che da professionisti del settore. E le somme in gioco sono alte. Ad esempio, a Sacramento, in California, sette persone sono state condannate per una truffa ipotecaria da 10 milioni di dollari all’inizio del 2019.
Ci sono due aree distinte di frode ipotecaria: frode a scopo di lucro e frode per l’edilizia abitativa.
- Frode a scopo di lucro: coloro che commettono questo tipo di frode ipotecaria sono spesso addetti ai lavori che utilizzano le loro conoscenze o autorità specializzate per commettere o facilitare la frode. Le indagini attuali e i rapporti diffusi indicano che un’alta percentuale di frodi sui mutui implica la collusione da parte di addetti ai lavori, come funzionari di banca, periti, mediatori ipotecari, avvocati, promotori di prestiti e altri professionisti coinvolti nel settore. La frode a scopo di lucro non mira a garantire un alloggio, ma piuttosto a utilizzare in modo improprio il processo di prestito ipotecario per sottrarre denaro e capitale a istituti di credito o proprietari di case. L’FBI dà la priorità alle frodi per i casi di profitto.
- Frode per l’abitazione: questo tipo di frode è tipicamente rappresentato da azioni illegali intraprese da un mutuatario motivato ad acquisire o mantenere la proprietà di una casa. Il mutuatario può, ad esempio, travisare il reddito e le informazioni sulle attività in una richiesta di prestito o indurre un perito a manipolare il valore stimato di una proprietà.
Per comprendere le implicazioni per il settore immobiliare e immobiliare e per le istituzioni finanziarie, è sufficiente fare riferimento ai titoli e alla letteratura sulla crisi dei mutui subprime del 2008. Gran parte di quel prestito speculativo era basato sulla frode ipotecaria.
Perché commettere frodi ipotecarie?
Mutuatari e professionisti sono motivati a commettere frodi ipotecarie per molte ragioni. Possiamo descrivere la maggior parte di questi motivi definendo due tipi principali: frode per l’edilizia abitativa e frode a scopo di lucro. La frode per l’alloggio viene commessa da mutuatari che, spesso con l’assistenza di funzionari addetti ai prestiti o altro personale, travisano o omettono dettagli rilevanti su occupazione e reddito, debito e credito o valore e condizione della proprietà con l’obiettivo di ottenere o mantenere la proprietà immobiliare. La frode a scopo di lucro viene commessa da professionisti del settore che dichiarano in modo errato, travisano o omettono dettagli rilevanti sull’occupazione e sul reddito, sul debito e sul credito o sul valore e sulle condizioni della proprietà o della proprietà con l’obiettivo di massimizzare i profitti su una transazione di prestito.
È importante notare che la frode a scopo di lucro può essere commessa da qualsiasi professionista nella catena delle transazioni di prestito, inclusi il costruttore, l’agente di vendita immobiliare, il funzionario incaricato del prestito, il mediatore ipotecario, il consulente di credito / debito, perito immobiliare, ispettore immobiliare, assicurazioni agente, società titolare, avvocato e agente di deposito a garanzia. I professionisti del settore possono anche lavorare di concerto, come una rete, per frodare sottoscrittori, prestatori e mutuatari, massimizzare le commissioni e condividere i profitti su tutti i servizi legati ai mutui. Queste azioni sono motivate dal desiderio di guadagnare commissioni di vendita extra o semplicemente aumentare una posizione di investimento.
Schemi comuni di frode ipotecaria e truffe
Gli schemi di frode ipotecaria per investitori più comuni sono diversi tipi di capovolgimento di proprietà, frode sull’occupazione e truffa dell’acquirente di paglia.
Il ribaltamento della proprietà in genere non è illegale se associato all’acquisto di una casa, al possesso / riparazione e quindi alla rivendita a scopo di lucro. D’altra parte, quando un immobile viene acquistato sotto mercato e immediatamente venduto a profitto con l’aiuto di un perito corrotto che “verifica” che il valore della proprietà sia effettivamente il doppio dell’importo di acquisto iniziale, viene indicata la frode ipotecaria.
Nel caso dello schema di ribaltamento della proprietà con chiusura in giornata, la catena del titolo e la valutazione sono spesso fraudolente e includono tre parti: il venditore, il flipper e l’ignaro acquirente finale. Il venditore stipula un contratto con il flipper per acquistare la proprietà al di sotto del valore di mercato. Il flipper fornisce all’acquirente finale un impegno fraudolento di assicurazione del titolo, mostrando il flipper come proprietario (anche se non è così) e viene effettuata una valutazione al prezzo gonfiato che il flipper e l’acquirente finale hanno concordato.
La frode sull’occupazione è uno schema utilizzato dagli investitori per qualificarsi per rapporti prestito / valore più elevati e minori costi vivi sugli acquisti, oltre a tassi ipotecari più bassi. La frode sull’occupazione si verifica quando un mutuatario afferma che la casa sarà occupata dal proprietario per ottenere uno stato di banca favorevole quando la proprietà rimarrà effettivamente vacante. L’acquirente di paglia utilizza o consente a qualcuno di utilizzare la propria identità, punteggio di credito e reddito per ottenere proprietà per un altro acquirente che potrebbe non beneficiare di un mutuo (o beneficiare delle tariffe migliori). Gli acquirenti di paglia sono spesso utilizzati dagli investitori, volontariamente o inconsapevolmente, per coprire altre forme e molteplici livelli di frode.
Le truffe di frode ipotecaria individuali più comuni sono il furto di identità e la falsificazione di reddito / beni. Il furto di identità si verifica quando l’acquirente reale ottiene in modo fraudolento un finanziamento utilizzando le informazioni di una vittima involontaria e inconsapevole, inclusi i numeri di previdenza sociale, le date di nascita e gli indirizzi. Il furto di identità a scopo di ipoteca può anche includere buste paga rubate, documenti bancari, dichiarazioni dei redditi, W-2 e lettere di verifica dell’occupazione falsificate. Anche i registri di proprietà immobiliare possono essere falsificati e i mutuatari possono ottenere un’ipoteca fraudolenta su una proprietà che non possiedono né occupano.
Prestito aereo contro frode di valutazione
Le truffe di frode ipotecaria professionali più comuni del settore sono i prestiti aerei e le frodi di valutazione.
Un prestito aereo è un prestito ottenuto su una proprietà inesistente o per un mutuatario inesistente. Un gruppo di professionisti lavorerà spesso insieme per creare un falso mutuatario e una falsa catena di titoli e per ottenere un titolo e un raccoglitore di assicurazione sulla proprietà. Inoltre, la catena di frodi può includere banche telefoniche e cassette postali per creare false verifiche dell’impiego, indirizzi di casa e numeri di telefono del mutuatario. La truffa del prestito aereo mette semplicemente denaro nelle mani degli autori e nessuna proprietà viene mai acquistata o venduta.
La frode di valutazione spesso coinvolge un agente immobiliare, un costruttore, un perito e un funzionario di prestito che lavorano insieme per massimizzare un prezzo di acquisto e l’importo del prestito al fine di aumentare le loro commissioni. D’altra parte, i periti corrotti spesso sottovaluteranno una proprietà per garantire che un altro investitore sarà in grado di acquistare l’attività.
Alcune forme di attività di prestito predatorio, salvataggio del pignoramento e truffe per la riduzione dei mutui dipendono in larga misura dalle suddette pratiche di frode sui mutui. Il prestito predatorio in genere comporta la falsificazione dei dati sul reddito dei prestatori per riflettere in modo impreciso la loro capacità di assumere debito aggiuntivo. Tali attività hanno contribuito pesantemente alla Grande Recessione.
Lotta alla frode ipotecaria
Non c’è carenza di legislazione a livello locale, statale o federale progettata per ridurre le frodi sui mutui. Gli Stati hanno recentemente compiuto un grande passo in avanti richiedendo licenze e formazione continua. Inoltre, le agenzie immobiliari, di proprietà e assicurative sono autorizzate e monitorate da agenzie governative. Molti stati richiedono anche controlli periodici delle attività e delle transazioni delle società di prestito ipotecario per monitorare la conformità.
Le organizzazioni professionali come la Mortgage Bankers Associations ( MBA ) e la National Association of Mortgage Brokers ( NAMB ) hanno un codice di condotta e le migliori pratiche che sono monitorate da pari. L’unità per i crimini economici dell’FBI – II controlla anche i reclami e le attività sospette nel settore dei mutui.
La linea di fondo
La buona notizia è che possiamo migliorare i mercati riducendo le frodi sui mutui. Gli individui devono stabilire aspettative realistiche per il prestito e l’esperienza di proprietà della casa. Gli investitori dovrebbero fissare obiettivi realistici per il profitto. I professionisti del settore devono perseguire standard personali più elevati e sottomettersi alla responsabilità dell’organizzazione tra pari. I governi devono rendere la legislazione più uniforme e conciliare l’applicazione della legge con le indagini attive.