Come faccio a calcolare quanto capitale immobiliare ho?
Si presume generalmente che la maggior parte delle persone sappia qual è la propria equità domestica. Tuttavia, molte persone sono ancora confuse sull’argomento. Come proprietario di una casa, devi capire come funziona l’equità domestica. Ciò è particolarmente vero se stai cercando di rifinanziare un mutuo o prendere in prestito denaro contro la tua residenza.
Punti chiave
- Il patrimonio immobiliare è il valore della tua quota di proprietà nella tua casa, calcolato sottraendo il tuo mutuo in sospeso dal valore di mercato della proprietà.
- Pochi istituti di credito ti permetteranno di prendere in prestito contro l’intero importo del tuo patrimonio netto.
- In circostanze economiche normali, potresti essere in grado di prendere in prestito tra l’80% e il 90% del tuo capitale disponibile.
- Durante la pandemia di coronavirus, i finanziatori hanno limitato l’accesso all’equità domestica e hanno aumentato i requisiti di punteggio di credito, in particolare per le linee di credito di equità domestica (HELOC).
Quanta equità domestica hai?
Il valore del patrimonio netto della tua casa è la differenza tra il valore di mercato corrente della tua casa e la somma totale dei debiti (principalmente, il tuo mutuo principale) registrati contro di essa.
Il credito a tua disposizione come mutuatario tramite un prestito di equità domestica dipende dalla quantità di capitale che hai. Supponiamo che la tua casa valga $ 250.000 e che tu debba $ 150.000 sul mutuo. Sottrai semplicemente il tuo mutuo rimanente dal valore della casa e otterrai $ 100.000 in equità domestica.
Quanto puoi ottenere un prestito immobiliare?
Pochissimi istituti di credito ti permetteranno di prendere in prestito l’intero importo del tuo patrimonio netto. In genere ti consentono di prendere in prestito un massimo dall’80% al 90% del capitale disponibile, a seconda del prestatore, del credito e del reddito. Quindi, se hai $ 100.000 in home equity, come nell’esempio sopra, potresti ottenere unalinea di credito home equity (HELOC) da $ 80.000 a $ 90.000. La razza, l’origine nazionale e altre considerazioni non finanziarie non dovrebbero mai avere un ruolo nel determinare quanto equità domestica puoi prendere in prestito.
La discriminazione del prestito ipotecario è illegale. Consumer Financial Protection Bureau o al Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti.
Ecco un secondo esempio che tiene conto di alcuni altri fattori. Supponi di avere un’ipoteca di 30 anni sulla tua casa da cinque anni. Inoltre, una recente valutazione o valutazione ha collocato il valore di mercato della tua casa a $ 250.000. Hai anche ancora $ 195.000 sul prestito originale di $ 200.000. Ricorda, quasi tutti i pagamenti anticipati del mutuo per la casa servono a ridurre gli interessi.
Se non ci sono altri obblighi legati alla casa, hai $ 55.000 in casa. Ciò equivale al valore di mercato corrente di $ 250.000 meno i $ 195.000 di debito. Puoi anche dividere l’equità domestica per il valore di mercato per determinare la percentuale di equità domestica. In questo caso, la percentuale di home equity è del 22% ($ 55.000 ÷ $ 250.000 = 0,22).
Supponiamo ora che oltre al mutuo abbiate anche sottoscritto un mutuo per la casa di $ 40.000. L’indebitamento totale sulla proprietà è di $ 235.000 invece di $ 195.000. Ciò cambia il tuo patrimonio netto totale a soli $ 15.000, facendo scendere la percentuale del tuo patrimonio netto al 6%.
Costi di transazione
Il patrimonio immobiliare è uno dei beni più illiquidi, quindi di solito c’è un costo associato allo sfruttamento del patrimonio immobiliare. Se vendi effettivamente la casa, i costi totali di chiusura sono in genere tra il 2% e il 5% negli Stati Uniti. Gli acquirenti di solito pagano molte di queste spese, ma tieni presente che potrebbero utilizzare queste commissioni come scusa per negoziare un prezzo di vendita inferiore.
Se sottoscrivi un prestito di equità domestica, probabilmente dovrai pagare un qualche tipo di commissione per la creazione del prestito. Inoltre, i tassi di interesse sono generalmente più elevati per i secondi mutui e le linee di credito per la casa (HELOC) rispetto al mutuo originario. Dopo aver incluso questi costi di transazione, l’importo dell’equità domestica che puoi davvero utilizzare è inferiore all’importo che hai in teoria.
Il rapporto prestito / valore
Un altro modo per esprimere l’equità nella tua casa è attraverso il rapporto prestito / valore ( rapporto LTV ). Viene calcolato dividendo il saldo del prestito residuo per il valore di mercato corrente. Utilizzando il secondo esempio descritto sopra, il tuo LTV è del 78%. (Sì, è il rovescio della medaglia della tua percentuale di equità domestica del 22%.) Con il tuo prestito di casa di $ 40.000 gettato, sale al 94%.
I potenziali finanziatori utilizzano il LTV per determinare se approvare o meno le tue richieste di prestiti aggiuntivi.
Agli istituti di credito non piace un LTV elevato perché suggerisce che potresti avere troppa leva finanziaria e potresti non essere in grado di rimborsare i tuoi prestiti. Durante i periodi di sconvolgimento economico, possono inasprire i loro standard di prestito. È successo durante la crisi globale del coronavirus. Soprattutto per le linee di credito home equity (HELOC), le banche hanno innalzato i requisiti di punteggio di credito dal 600 al 700. Hanno anche abbassato gli importi in dollari e la percentuale di equità domestica che erano disposti a prestare.
Sia il valore LTV che quello del patrimonio netto sono soggetti a fluttuazioni quando il valore di mercato di una casa cambia. Milioni di dollari in presunte azioni immobiliari sono stati spazzati via durante il crollo dei mutui subprime del 2007-2008. I prezzi non aumentano sempre. L’impatto a lungo termine della crisi del coronavirus sull’equità domestica rimane incerto.