Come combinare due mutui in uno?

Avere due mutui non è così raro come potresti pensare. Le persone che accumulano abbastanza equità nelle loro case spesso scelgono di contrarre una seconda ipoteca. Potrebbero usare questi soldi per estinguere un debito, mandare un figlio al college, finanziare l’avvio di un’impresa o fare un grosso acquisto. Altri useranno una seconda ipoteca per aumentare il valore della loro casa o proprietà attraverso la ristrutturazione o la costruzione di una piscina, ecc.

Due mutui, tuttavia, possono essere più complicati che detenerne uno solo. Per fortuna sono disponibili dei meccanismi con cui combinare, o consolidare, due mutui in un unico prestito. Ma il processo di consolidamento potrebbe essere di per sé complicato e la matematica potrebbe finire per non renderlo utile alla fine.

Punti chiave

• Possedere due mutui è una situazione comune, che può essere semplificata unendoli in un unico prestito.
• Il consolidamento di due prestiti in uno può richiedere l’aiuto di un broker esperto con esperienza nel farlo.
• Mentre il consolidamento può semplificare le tue finanze e può farti risparmiare denaro nel tempo, comporta dei costi che potrebbero non finire per renderla una decisione intelligente alla fine.

Mutui combinati

Facciamo un esempio: hai sottoscritto una linea di credito di equità domestica dieci o più anni fa e durante il periodo di estrazione, il momento in cui potevi “prelevare” dalla tua linea di credito, stavi pagando un importo gestibile: $ 275 al mese il una linea di credito di $ 100.000.

Secondo i termini di questo prestito, dopo dieci anni il periodo di prelievo è diventato il periodo di rimborso, i successivi 15 anni in cui devi ripagare il prestito come un mutuo. Ma probabilmente non ti aspettavi che il pagamento di $ 275 diventasse un pagamento di $ 700 che potrebbe aumentare ancora se il tasso principale aumenta.

Consolidando i due prestiti, potresti potenzialmente risparmiare più di $ 100 ogni mese e bloccare il tuo tasso di interesse piuttosto che vederlo aumentare se il primo aumenta. D’altra parte, forse vuoi ripagare i prestiti più velocemente e vuoi condizioni migliori che ti aiutino a farlo. Come funziona questo tipo di consolidamento ed è una buona idea?

Sapere da cosa si inizia

Per capire cosa succede quando ti consolidi devi sapere alcune cose sui prestiti in corso che hai. Se, quando vai a consolidare i prestiti, ti rendi conto che la tua seconda ipoteca è stata utilizzata per prelevare contanti dalla tua casa per qualche motivo, chiamato prestito cash out, potrebbe aggiungere un costo al nuovo prestito e ridurre l’importo per il quale qualificarsi. I prestiti cash-out hanno un prezzo più alto, dicono gli istituti di credito perché il mutuatario è statisticamente più propenso ad abbandonare il prestito se si trova nei guai.

Poi c’è il rifinanziamento tasso / termine (refi). Questo tipo di prestito è semplicemente un aggiustamento del tasso di interesse e delle condizioni del prestito in corso. Il prestito è considerato più sicuro per il prestatore perché il mutuatario non sta intascando denaro o riducendo la quantità di capitale che ha nella proprietà. Potresti aver rifinanziato di recente quando i tassi ipotecari sono scesi ai minimi storici.

Perché queste distinzioni sono importanti? Secondo Casey Fleming, consulente ipotecario di C2 Financial Corporation e autore diThe Loan Guide: How to Get the Best Possible Mortgage, sono importanti perché i termini e l’importo che pagherai sui nuovi mutui potrebbero essere molto diversi.

“Supponiamo che tu e il tuo vicino abbiate entrambi il 75% di rifinanziare prestiti a valore, al di sotto del limite di prestito conforme di $ 417.000. Il tuo è un cash-out, il suo no. Il tuo prestito costerebbe 0,625 punti in più rispetto a quello del tuo vicino ad aprile 2021. E 1 punto è l’1% dell’importo del prestito, quindi se l’importo del prestito è $ 200.000, a parità di condizioni, pagheresti $ 1.250 ($ 200.000 x 0,00625) in più per lo stesso tasso di interesse del tuo vicino. ”

Pensare in questo modo. Se originariamente hai acquisito i due prestiti quando hai acquistato la casa, non si tratta di un prestito in contanti poiché la seconda ipoteca è stata utilizzata per acquistare la casa, non per prelevare contanti. Ma in seguito, se hai ricevuto denaro a seguito di una seconda ipoteca, quella era un prestito cash out, quindi un nuovo prestito consolidato sarà considerato lo stesso.

C’è un altro motivo per cui questa distinzione diventa importante. Poiché i prestiti in contanti sono più rischiosi per il prestatore, possono prestare solo dal 75% all’80% del capitale della tua casa contro il 90% su un tasso / termine refi. Fleming lo mette in un inglese semplice in questo modo: “Se il tuo prestito sarà considerato un prestito in contanti, avrai bisogno di più equità nella tua proprietà per qualificarti”.

Come consolidare

L’istituto di credito farà tutte le complicate pratiche burocratiche che accompagnano il consolidamento dei prestiti. Il tuo compito è essere un consumatore informato. Non parlare con uno, parla con più persone.

Poiché il consolidamento di due prestiti è più complicato di un semplice mutuo sulla casa, è meglio parlare personalmente con tre o quattro istituti di credito. Potresti parlare con la tua banca o cooperativa di credito, un intermediario ipotecario o ricevere consigli da professionisti del settore di cui ti fidi.

Chiedete ovviamente loro se il nuovo prestito diventerà un prestito cash out o un refi tasso / termine. È un prestito a tasso fisso o variabile? 15 o 30 anni?

Una volta che sei soddisfatto di un determinato prestatore, ti guideranno attraverso il processo. Non firmare nulla senza averlo letto prima e assicurati di aver compreso il calendario dei pagamenti.

Se il tuo prestito è un prestito in contanti, Casey Fleming afferma che potrebbe esserci un modo per convertirlo in un rimborso a tasso / termine un anno dopo.

“Consolida i prestiti come cash-out ma ottieni un credito prestatore che paghi tutti i costi associati alla transazione. Aspetta un anno e rifinanzia di nuovo. Poiché a quel punto stai rifinanziando solo un singolo prestito, non si tratta di un prestito in contanti. Ora puoi spendere soldi in punti per abbassare il tasso di interesse poiché manterrai il prestito per un periodo di tempo più lungo. “Fleming continua a consigliare di farlo solo se ritieni che i tassi di interesse siano stabili o possano diminuire.

La linea di fondo

“Non prendere mai una decisione di rifinanziare o consolidare i prestiti basandosi solo sulla riduzione del pagamento mensile. Nella maggior parte dei casi, spenderai di più nel corso della tua vita per il nuovo prestito di quanto spenderesti semplicemente per estinguere i prestiti esistenti “, afferma Fleming.”Milioni di consumatori continuano a ipotecare il loro futuro e finiscono con decine o addirittura centinaia di migliaia di dollari in meno in pensione”.

Determina invece per quanto tempo pensi di restare in casa e confronta il costo del tuo attuale mutuo con il nuovo mutuo più gli eventuali costi associati al nuovo prestito per tutto il tempo in cui manterrai il prestito. Se i costi complessivi sarebbero inferiori con il consolidamento, il consolidamento è probabilmente una buona idea.