La vendita della tua casa ti lascerà con uno shock fiscale?

Per molte persone, le loro case sono il loro più grande patrimonio; quelli che potrebbero pianificare di vendere un giorno per trasferirsi in un’altra parte del paese, passare a una casa più grande o aiutare a finanziare la pensione.

A meno che tu non abbia venduto una casa negli ultimi anni, potresti non renderti conto che le revisioni del codice fiscale potrebbero avere un impatto su quanto ti ritrovi dopo la vendita. Scopri come le più recenti leggi fiscali influiranno su di te se decidi di trasferirti.

Le vecchie regole

In passato, i venditori potevano differire le imposte sulle plusvalenze su tutti i profitti passati, non importa quanto grandi, purché soddisfacessero i seguenti due requisiti:

• Hai acquistato una casa sostitutiva che costa più dell’importo ricevuto per la casa venduta.
• Acquistato la sostituzione entro due anni prima o due anni dopo la data di vendita.

Ad esempio, supponiamo di aver l’imposta sulle plusvalenze sul profitto di $ 100.000. Inoltre, avresti potuto continuare questo processo ogni anno, creando potenzialmente un importo illimitato di guadagni fiscali differiti. Poi, quando sei morto, il guadagno avrebbe potuto essere spazzato via a causa dell’aumento dellafornitura di base per i tuoi beneficiari.

Inoltre, un venditore che aveva raggiunto i 55 anni poteva escludere definitivamente fino a $ 125.000 di profitti senza acquistare un’altra casa.

I nuovi regolamenti

Il 5 agosto 1997 è entrato in vigoreil Taxpayer Relief Act del 1997. L’atto ha eliminato il differimento continuo illimitato dei profitti e lo ha sostituito con esclusioni limitate.

I singoli contribuenti possono ora escludere fino a $ 250.000 di profitti dalla vendita della loro casa. Le coppie sposate che presentano la richiesta congiunta possono escludere $ 500.000 dal loro reddito imponibile. L’età non è un fattore e non è necessario acquistare una casa sostitutiva. Dopo aver preso l’esclusione, potresti acquistare una casa meno costosa o persino affittarne una. Meglio ancora, l’ IRS ti consentirà di utilizzare l’esclusione ogni volta che vendi la tua residenza principale.

Ci sono due regole:

• Devi aver posseduto e utilizzato la casa come residenza principale per almeno due dei cinque anni precedenti.
• Non puoi aver utilizzato l’esclusione nei due anni precedenti.

Ad esempio, supponiamo che una coppia sposata abbia comprato la casa otto anni fa per $ 200.000 e ci abbia vissuto durante quel periodo. Ora sono pronti a vendere per $ 450.000 e trasferirsi in una casa più grande che costa $ 400.000 in una parte meno costosa del paese per ospitare la loro famiglia in espansione. A causa dell’esclusione, non dovranno pagare l’imposta sulle plusvalenze sul profitto di $ 250.000.

Guardiamo 20 anni nel futuro quando la nostra coppia vuole andare in pensione e ridimensionarsi in un condominio. Vendono la loro grande casa per $ 1 milione e acquistano un condominio per $ 750.000. Avranno una plusvalenza di $ 600.000 ($ 1 milione – $ 400.000) sulla vendita della casa. Tuttavia, dovranno pagare le tasse solo su $ 100.000 di profitto a causa dell’esclusione di $ 500.000.

considerazioni speciali

I due anni richiesti di proprietà e utilizzo durante il periodo di cinque anni che termina alla data di vendita non devono essere continui. Pertanto, se hai affittato la tua casa durante il primo, terzo e quinto anno di proprietà ma ci hai vissuto per il secondo e il quarto anno, potresti comunque accettare l’esclusione.

Inoltre, ci sono eccezioni alla regola di occupazione dei due anni. Questi includono disabilità, condanna e divorzio.

Se l’esclusione cancella tutti i tuoi guadagni, non devi segnalare la vendita sulla tua dichiarazione dei redditi. In caso contrario, è necessario presentare la transazione su Schedule D. In entrambi i casi, assicurati di conservare tutti i registri per almeno tre anni.

Non pensare di poter utilizzare questa esclusione solo se possiedi una casa tradizionale unifamiliare. L’atto si applica a qualsiasi abitazione che consideri la tua residenza principale, come ad esempio:

• Casa galleggiante
• Condominio o casa a schiera
• Appartamento cooperativo
• Casa mobile

Come ridurre la tassa

Sebbene evitare le tasse su un profitto di $ 250.000 ($ 500.000 per i dichiaranti fiscali congiunti) sia significativo, potrebbe non essere sufficiente per compensare totalmente i guadagni di alcuni venditori. Ci sono alcune cose che puoi fare per aumentare la tua base di costo e ridurre la tua responsabilità fiscale.

Torna indietro nei tuoi registri per scoprire se avevi altre spese consentite, tra cui:

• Spese di liquidazione o costi di chiusura quando hai acquistato la casa
• Tasse sugli immobili che il venditore doveva ma per le quali hai pagato e non sono state rimborsate
• Miglioramenti della casa, come un nuovo tetto o l’aggiunta di una stanza

La linea di fondo

Infine, guarda i tuoi altri investimenti. Possiedi azioni, obbligazioni o altri beni immobili che valgono meno di quanto li hai pagati? Potresti venderli eutilizzare le perdite per compensare la plusvalenza sulla vendita della casa.