Prezzo edonico
Cos’è il prezzo edonico?
Il prezzo edonico è un modello che identifica i fattori di prezzo in base alla premessa che il prezzo è determinato sia dalle caratteristiche interne del bene venduto sia da fattori esterni che lo influenzano.
Un modello di prezzo edonico viene spesso utilizzato per stimare valori quantitativi per servizi ambientali o ecosistemici che influenzano direttamente i prezzi di mercato delle case. Questo metodo di valutazione può richiedere un forte grado di competenza statistica e specifica del modello, dopo un periodo di raccolta dei dati.
Punti chiave
- Il prezzo edonico identifica i fattori e le caratteristiche interni ed esterni che influenzano il prezzo di un articolo sul mercato.
- Il prezzo edonico è più spesso visto nel mercato immobiliare, poiché i prezzi degli immobili sono determinati dalle caratteristiche della proprietà stessa e dal quartiere o dall’ambiente in cui si trova.
- Il prezzo edonico cattura la disponibilità di un consumatore a pagare per ciò che percepisce come differenze ambientali che aggiungono o riducono il valore intrinseco di un bene o di una proprietà.
Comprensione dei prezzi edonici
L’esempio più comune del metodo di determinazione del prezzo edonico è nel mercato immobiliare, in cui il prezzo di un edificio o di un pezzo di terreno è determinato dalle caratteristiche sia della proprietà stessa (cioè fattori interni come le sue dimensioni, l’aspetto, caratteristiche come i pannelli solari o stato-of-the-art rubinetti e condizioni), così come le caratteristiche del suo ambiente circostante (cioè fattori esterni come se il quartiere ha un alto tasso di criminalità e / o è accessibile alle scuole e una zona del centro, il livello di inquinamento dell’acqua e dell’aria, o il valore di altre case nelle vicinanze).
Il modello di prezzo edonico viene utilizzato per stimare la misura in cui ogni fattore influisce sul prezzo di mercato della proprietà. Quando si esegue questo tipo di modello, se i fattori non ambientali sono controllati (mantenuti costanti), eventuali discrepanze rimanenti nel prezzo rappresenteranno differenze nell’ambiente esterno del bene. Per quanto riguarda la valutazione delle proprietà, un modello di prezzo edonico è relativamente semplice in quanto si basa sui prezzi di mercato effettivi e su set di dati disponibili e completi.
Il prezzo edonico viene utilizzato per determinare la misura in cui i fattori ambientali o dell’ecosistema influenzano il prezzo di un bene, di solito una casa.
Vantaggi e svantaggi del prezzo edonico
Il modello di prezzo edonico presenta molti vantaggi, inclusa la capacità di stimare i valori, sulla base di scelte concrete, in particolare se applicato ai mercati immobiliari con dati precisi e prontamente disponibili. Allo stesso tempo, il metodo è sufficientemente flessibile da adattarsi alle relazioni tra altri beni di mercato e fattori esterni.
Il prezzo edonico presenta anche svantaggi significativi, inclusa la sua capacità di catturare solo la disponibilità dei consumatori a pagare per ciò che percepiscono come differenze ambientali e le conseguenze che ne derivano. Ad esempio, se i potenziali acquirenti non sono a conoscenza di una fornitura di acqua contaminata o di imminenti lavori di costruzione la mattina presto accanto, il prezzo della proprietà in questione non cambierà di conseguenza. Inoltre, i prezzi edonici non sempre incorporano fattori o regolamenti esterni, come tasse e tassi di interesse, che potrebbero anche avere un impatto significativo sui prezzi.
Esempio di prezzo edonico
Considera i prezzi delle case, che sono un modo semplice per valutare determinati aspetti ambientali. Ad esempio, una casa vicino a parchi o scuole può essere venduta a pagamento. Nel frattempo, una casa proprio su una grande autostrada potrebbe essere venduta a un prezzo inferiore. Il prezzo edonico utilizza la regressione per vedere quali fattori contano di più e l’importanza relativa di ciascuno.
Per l’esempio del prezzo della casa, il prezzo della casa verrebbe analizzato in base a variabili indipendenti, come la distanza da un parco. Con ciò, il risultato sembrerebbe qualcosa del genere, per ogni miglio più vicino a un parco il valore della casa aumenta di $ 10.000.
L’economista laburista Sherwin Rosen ha presentato per la prima volta una teoria del prezzo edonico nel 1974 in un articolo intitolato “Prezzi edonici e mercati impliciti: differenziazione dei prodotti nella concorrenza pura”.